Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 15АП-4119/16

город Ростов-на-Дону

29 апреля 2016 г.

дело N А32-36774/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N А32-36774/2015

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

(ОГРН 1022301606799/ ИНН 2310032246)

к открытому акционерному обществу "Агентство развития Краснодарского края"

(ОГРН 1052304947991/ ИНН 2309092145)

о взыскании задолженности, пени,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Агентство развития Краснодарского края" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.03.2013 N 4300019868 в размере 4 726 051 руб. 36 коп. за период с 01.02.2015 по 30.09.2015, пени в размере 116 225 руб. 43 коп. по состоянию на 11.09.2015.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ОАО "Агентство развития Краснодарского края" в пользу Администрации муниципального образования г. Краснодар взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.03.2013 N 43 00019868 в размере 3 775 186 руб. 34 коп. за период с 01.02.2015 по 30.09.2015, пеня в размере 108 445 руб.34 коп. по состоянию на 11.09.2015.

Решение мотивировано тем, что на земельном участке имеются введенные в эксплуатацию жилые дома, осуществлена государственная регистрация права собственности на помещение. Руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса РФ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суд указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первым участником долевого строительства на объект долевого строительства, поэтому арендная плата за площадь выделенного земельного участка взиматься не должна.

Требование о взыскании с общества пени за просрочку внесения арендных платежей также признано судом обоснованным и удовлетворено в размере 108 445,34 руб. со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель жалобы считает необоснованным отказ в исключении из расчета площади земельного участка, находящегося под многоэтажными домами.

Земельный участок предоставлен ответчику для строительства нескольких многоэтажных жилых домов, строительство которых до настоящего момента не завершено. Правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/2011 от 24.01.2012, подтверждает, как считает истец, обоснованность его требований.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13960 общей площадью 13 989 кв.м. является временным, вид его разрешенного использования определен как - "для размещения многоэтажных жилых домов", разрешенное использование не содержит указания на эксплуатацию домов.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом заключён договор аренды земельного участка от 20.03.2013 N 4300019868, в соответствии с которым обществу во временное владение и пользование из земель населённых пунктов за плату передан земельный общей площадью 80 114 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по пер. Ленинскому, 20/1, кадастровый номером 23:43:0000000:182.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и наличие задолженности явилось основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Обществом согласно разрешениям на строительство от 11.02.2011 N RU 23306000- 1100/1-р и от 26.10.2011 N RU 23306000-1356/1-р на вышеуказанном земельном участке построены два объекта капитального строительства, что подтверждается разрешениями от 25.12.2014 N RU 23306000-3017-в, от 25.12.2014 N RU 23306000-3018-в на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Жилая застройка по ул. Российской - пер. Ленинский в г. Краснодар. Жилой дом литер 1/1, 1/2".

Участникам долевого строительства по актам приёма-передачи передаются квартиры и нежилые помещения. Первым участником долевого строительства Должиковой Ниной Яковлевной 26.02.2015 зарегистрировано право собственности на квартиру N 172, расположенную по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пер. Ленинский, дом N 20/1, корп. 9, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 23- 23/001-23/001/802/2015-3505/1.

Земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, сформирован и поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер земельного участка 23:43:0000000:13960, площадь земельного участка 13 989+/-41 кв.м).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 20.03.2013 N 4300019868 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

На спорном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, в подтверждение чего ответчиком представлены акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права, распоряжения о приемке в эксплуатацию жилых домов. Из спорного земельного участка выделен и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13960 площадью 13989+/-41 кв.м. под сданными в эксплуатацию домами.

26.02.2015 первым участником долевого строительства Должиковой Ниной Яковлевной зарегистрировано право собственности, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 23- 23/001-23/001/802/2015-3505/1.

В связи с чем, с указанного периода право собственности на земельный участок в соответствии с кадастровым номером 23:43:0000000:13960 принадлежит собственникам помещений многоэтажного дома на праве общей долевой собственности.

13.04.2015 общество обратилось в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент)с предложением пересмотреть размер арендной платы и заключить дополнительное соглашение к договору, однако, агентством был получен отказ департамента от 25.05.2015 N 14703.26.

В своем отказе департамент сослался на Инструкцию об особенностях государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция), утверждённую приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, мотивировав свой отказ тем, что на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:182 зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственников всех участников долевого строительства.

Как верно указал суд первой инстанции, позиция департамента, изложенная в отказе, противоречит Жилищному кодексу РФ и Вводному закону, кроме того Инструкция, на которую ссылается департамент в своем ответе, утратила силу 19.04.2015 в связи с изданием приказа Минюста России от 02.04.2015 N 80 "О признании утратившим силу некоторых приказов Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно приложению к договору размер годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:

АП= Кс х С + 5,5 %,

где АП - размер арендной платы за земельный участок;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

С - ставка арендной платы: 0,6 %; 5,5% - уровень инфляции, установленный в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 N 21 ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов".

Согласно расчету, представленному ответчиком в отзыве, размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с 26.02.2015 составляет 8 085 867,06 рублей.

Ответчиком оплачена сумма арендной платы 12.01.2015 в размере 777 933,79 рублей (платежное поручение N 3), 08.04.2015 - в размере 346 850 рублей (платежное поручение N 255), 21.05.2015 - в размере 355 799,63 рублей, в размере 644 200,37 рублей (платежное поручение N 331).

Поскольку из арендованного обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:182 выделен участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13960 площадью 13989 +/-41 кв.м., находящийся в собственности жильцов многоквартирных домов, арендная плата подлежит взысканию только за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства.

Начисление арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства жилого дома соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А53-8141/2013 от 01.04.2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2016 по делу N А32-12320/2015).

Суд, приняв расчет ответчика, выполненный с учетом фактически арендуемой площади с 26.02.2015, пришел к выводу о том, что по состоянию на 30.09.2015 задолженность ответчика по арендной плате составляет 3 775 186,34 рублей. Суд первой инстанции указал также, что неоднократно в судебных заседаниях и в определениях предлагал сторонам произвести совместную сверку взаиморасчётов по каждому доводу ответчика, по результатам сверки составить совместный акт, подписанный обеими сторонами, а также истцу предлагалось представить расчет площади земельного участка, используемого ответчиком без учета площади земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, с учетом площади необходимого для его эксплуатации, произвести расчет сумм задолженности арендной платы, исходя из установленного размера площади.

Однако, истец в материалы дела контррасчет не представил, в апелляционной жалобе возражений относительно методики расчета и его арифметической верности не выразил, не соглашаясь, по существу, с фактом уменьшения размера арендой платы как таковым.

Учитывая изложенное, доводы, приведенные администрацией в апелляционной жалобе, как основание внесения ответчиком арендных платежей полностью за весь земельный участок, являются необоснованными.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.02.2015 по 30.09.2015 подлежат удовлетворению в размере 3 775 186 руб. 34 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив наличие задолженности, а также ее размер, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с общества в пользу администрации пени в размере 108 445,34 руб.

Возражений в части взыскания неустойки истцом не заявлено, расчет пени произведен судом с учетом размера взыскиваемой задолженности за период, заявленный истцом.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N А32-36774/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов