Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2016 г. N 15АП-4500/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2016 г. N Ф08-4499/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

30 апреля 2016 г.

дело N А32-41629/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии: от администрации: представителя Лободы Людмилы Владимировны по доверенности от 3.02.2016 N 01-15-02/402, от Носачевой Л.А.: представителя Лотниковой Натальи Петровны по доверенности от 10.12.2015, от третьего лица: Зеленского В.Н., представителя Котовского Сергея Борисовича по доверенности от 27.11.2015, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Носачевой Любови Алексеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 по делу N А32-41629/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ответчикам администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Носачевой Любови Алексеевне, при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зеленского Виктора Николаевича, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Павловский район (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Носачевой Любови Алексеевне (далее - Носачева Л.А.) с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 05.12.2014 N 8824000522 сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:24:0601006:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, закрытое акционерное общество "Незамаевское", секция 13, контур 7, в 4 625 м. юго-западнее ст. Незамаевской, общей площадью 718 000 кв.м., об обязании предпринимателя возвратить земельный участок в порядке применения последствий признания сделки недействительной.

Исковые требования мотивированы нарушением администрацией порядка предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:24:0601006:10, находящегося в собственности Краснодарского края, в аренду предпринимателю по причине наличия воли другого лица (индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зеленского Виктора Николаевича (далее Зеленский В.Н.)) на получение спорного участка в пользование или владение и пользование по договору аренды.

В рамках искового заявления департаментом заявлено о принятии обеспечительных мер в виде запрета Носачевой Л.А. передачи права аренды земельного участка третьим лицам, передачи в качестве залога, внесения в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию сделок в отношении спорного участка, связанных с переходом права аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 заявление истца о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

Зеленским В.Н. подано заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В заявлении указано следующее. Между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Буян" заключен договор аренды спорного земельного участка от 12.08.2003 N 2447300014. После ликвидации общества с ограниченной ответственностью "Буян" права и обязанности по договору на стороне арендатора перешли Зеленскому В.Н. Дополнительным соглашением от 16.12.2009 срок действия договора продлен до 12.08.2014. Согласно договору в редакции дополнительного соглашения Зеленский В.Н. обладает правом на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения обязательств по договору. На момент подачи Носачевой Л.А. заявления в отношении спорного участка, Зеленским В.Н. 29.08.2014 подано заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду или в собственность.

Определением суда первой инстанции от 17.12.2015 заявление Зеленского В.Н. о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворено.

В отзыве на исковое заявление администрация с доводами искового заявления департамента и заявления Зеленского В.Н. не согласна, указывает, что порядок предоставления в аренду спорного участка не нарушен по следующим основаниям. Зеленским В.Н. подано заявление от 29.08.2014 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 12.08.2003 N 2447300014. Администрацией отказано в продлении срока договора по причине отсутствия соответствующих полномочий. Указанное заявление не соответствовало требованиям регламента, утвержденного постановлением администрации муниципального образования Павловский район от 28.05.2014 N 747, не содержало требования о предоставлении участка в аренду или собственность, следовательно, конкурирующая заявка отсутствовала.

Решением от 28.01.2016 Арбитражный суд Краснодарского края исковые требования удовлетворены в полном объеме. Договор от 05.12.2014 N 8824000522 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:24:0601006:10 признан недействительным (ничтожным). Суд обязал Носачеву Л.А. возвратить администрации земельный участок в порядке применения последствий признания сделки недействительной.

Решением суда (с учетом определения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2016 об исправлении ошибки в тексте решения от 28.01.2016 по делу N А32-41629/2015) с администрации взыскано в пользу Зеленского В.Н. 3 000 руб. госпошлины, с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Носачевой Любови Алексеевны взыскано в пользу Зеленского В.Н. 3 000 руб. госпошлины.

Суд первой инстанции установил, что администрацией нарушен порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, т.к. Зеленским В.Н. подано заявление в департамент от 29.08.2014 вх. N 01-15-01/3937 с требованием о предоставлении спорного участка в аренду. Наличие двух и более заявлений в отношении одного земельного участка о предоставлении его в аренду являлось основанием для проведения торгов.

Не согласившись с принятым решением, Носачева Л.А. обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- администрация отказалась от договора аренды от 12.08.2003 N 2447300014, о чем уведомила Зеленского В.Н. (уведомление от 29.08.2014 N 01-15-01/3937), отказ администрации от договора Зеленским В.Н. не оспорен,

- Зеленским В.Н. подано заявление о продлении срока действия договора без проведения торгов, а не заявление о предоставлении участка в аренду,

- требования департамента и Зеленского В.Н. не обладают взаимоисключающим характером,

- оспариваемая сделка не затрагивает прав и законных интересов Зеленского В.Н.,

- истцом и третьим лицом неверно истолковано определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222 по делу N А32-12847/2013, обстоятельства указанного дела не схожи с обстоятельствами настоящего дела,

- Носачевой Л.А. подано заявление в администрацию 27.11.2014, т.е. после рассмотрения заявления Зеленского В.Н.,

- договор субаренды на безвозмездной основе, заключенный между Носачевой Л.А. и Зеленским В.Н., одобрен департаментом.

В отзыве на апелляционную жалобу Зеленский В.Н. с доводами заявителя не согласен, указывает на то, что сделка является ничтожной, спорный договор заключен в день подачи заявки 27.11.2014, публичные процедуры не соблюдены.

В судебном заседании представители Носачевой Л.А., администрации и Зеленского В.Н. поддержали правовые позиции по делу.

Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и Носачевой Л.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 23:24:0601006:10 от 05.12.2014 N 8824000522 (т. 1 л.д. 18-24). Договор заключен на 49 лет, на основании постановления администрации муниципального образования Павловский район от 05.12.2014 N 1952 "О предоставлении земельного участка в аренду индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Любови Алексеевне Носачевой" (т.1 л.д.29). Согласно пункту 1.3 договора единственным документом, подтверждающим передачу участка, является договор, дата передачи - 05.12.2014.

Участок находится в собственности Краснодарского края - л.д. 31-32 том 1.

Ранее спорный земельный участок кадастровый номер 23:24:0601006:10, площадь 718 000 кв.м, адрес: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО "Незамаевское" в 4 625 м юго-западнее станицы Незамаевской (секция 13 контур 7), предоставлялся иным арендаторам.

Между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Буян" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.08.2003 N 2447300014 (т.1 л.д. 101). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 78 га пашни (секция 4 контур 26), расположенный на территории ЗАО "Незамаевское" в 7 800 м северо-восточней ст. Незамаевской. В пункте 1.4 договора указано, что земельный участок фактически передан арендатору 27.01.2003 без иных документов о передаче.

В пункте 4.3.11 договора установлено, что арендатор имеет право на предоставление земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, на принятых сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Сторонами договора установлено, что срок действия договора составляет 11 месяцев (пункт 6.2 договора).

Дополнительным соглашением от 26.05.2008 N 13 к договору администрация и общество с ограниченной ответственностью "Буян" установили, что площадь земельного участка изменена до 71,8 га по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО "Незамаевское" в 4 625 м юго-западнее станицы Незамаевской (секция 13 контур 7) (т.1 л.д. 105-106).

Дополнительным соглашением от 16.12.2009 к договору стороны внесли следующие изменения (т.1 л.д. 108-110). В преамбулу договора внесены изменения: арендодатель - администрация муниципального образования Павловский район, действующая на основании закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края. Пунктом 7.2 дополнительного соглашения стороны продлили срок действия договора: до 11 лет (12.08.2014).

Между обществом с ограниченной ответственностью "Буян" и Зеленским В.Н. заключено соглашение от 23.04.2014 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2003 (т.1 л.д. 115). Соглашение о перенайме зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, Зеленский В.Н. являлся арендатором спорного земельного участка.

Администрацией направлено в адрес Зеленского В.Н. уведомление от 23.05.2013 N 11-15-02/1605 о прекращении правоотношений на земельный участок, мотивированное правом на отказ от договора аренды согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 116-117).

Зеленским В.Н. подано в администрацию на имя главы муниципального образования Павловский район заявление (вх. 01-15-01/3937 от 29.08.14) с требованием о продлении договора аренды (в редакции от 16.12.2009) сроком на 49 лет, с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 35-37).

Из текста заявления В.Н. Зеленского очевидно следует интерес В.Н.Зеленского в представлении именно ему спорного земельного участка. Так, В.Н.Зеленский выражает надежду на то, что глава администрации не имеет намерения не использовать земельный участок по назначению на протяжении года исключительно с целью передачи этого участка по договору аренды иным лицам.

В.Н.Зеленский информировал администрацию о том, что в земельный участок вложены значительные денежные средства, участок ухожен, осваивался на протяжении 11 лет, обеспечивает средства для существования его семьи.

В.Н.Зеленским предоставлена главе администрации достаточная информация для того, чтобы орган местного самоуправления осознал интерес данного лица в предоставлении ему земельного участка и оценил заявление как поданное с целью получения участка в законное владение, в том числе в аренду.

Таким образом, у Зеленского В.Н. имелся интерес в отношении спорного участка, явно выражена воля на владение и пользование спорным участком в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности. Следовательно, о наличии заинтересованного лица и хозяйственной цели Зеленского В.Н. в отношении спорного земельного участка администрации на момент предоставления этого земельного участка в аренду Носачевой Л.А. было известно.

Однако, в ответе от 18.09.2014 N 01-15-02/2832 на заявление Зеленского В.Н. администрацией рекомендовано обратиться с заявленными требованиями в департамент. Администрация сослалась на отсутствие полномочий на продление договора арены и предоставление его в собственность в связи с приятием Закона Краснодарского края от 10.10.2016 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края". В статье 1 закона Краснодарского края от 10.10.2016 N 1101-КЗ включено право администрации на приятие решении о предоставлении земельных участков в аренду (т.1 л.д. 33-34).

В материалы дела представлена пояснительная записка к распоряжению директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 09.12.2014 N 1598, согласно которой на момент обследования на земельном участке внесено удобрение, проведена вспашка и выравнивание почвы, состояние участка удовлетворительное (т. 1 л.д. 128). Из содержания записки следует, что Зеленским В.Н. фактически велись аграрные работы на земельном участке, т.е. участок использовался по назначению.

В судебном заседании представитель Носачевой Л.А. пояснил суду о том, что договор субаренды земельного участка от 04.04.2015, заключенный между Носачевой Л.А. (арендатор) и Зеленским В.Н. (субарендатор), имел целью предоставить Зеленскому В.Н. возможность завершения сельскохозяйственных работ на спорном участке (т.1 л.д. 121).

Следовательно, Зеленским В.Н. осуществлялись сельскохозяйственные сезонные работы, окончание которых выпадает на осень, о чем администрация была осведомлена как арендодатель.

Данное обстоятельство также подтверждает наличие у Зеленского В.Н. законного интереса в предоставлении спорного земельного участка именно ему.

Установленные материалами дела обстоятельства свидетельствуют о наличии воли двух хозяйствующих субъектов - глав крестьянских (фермерских) хозяйств на предоставление во владение и пользование спорного земельного участка.

Пункт 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки, устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.

Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) в действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки редакции передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о фермерском хозяйстве) в действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки редакции граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления. Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 названной статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, впоследствии принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю (пункты 3, 4 статьи 12 Закона).

Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащий норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах).

Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222, А32-12847/2013.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 05.12.2014 N 8824000522 сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:24:0601006:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, закрытое акционерное общество "Незамаевское", секция 13, контур 7, в 4 625 м. юго-западнее ст. Незамаевской, общей площадью 718000 кв.м, является недействительной (ничтожной) сделкой. Данный договор посягает на публичные интересы (поскольку заключен с игнорированием публичных процедур в ситуации очевидного интереса иного лица) и охраняемые законом интересы Зеленского В.Н.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что отказ администрации от договора Зеленским В.Н. не оспорен. Отсутствие такого оспаривания не имеет в данном случае правового значения, так как не влечет последствий в виде невозможности обращения с требованием о заключении нового договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что Зеленским В.Н. подано заявление о продлении срока действия договора без проведения торгов, а не заявление о предоставлении участка в аренду, отклоняется судом. Как отмечено выше, из содержания заявления Зеленского В.Н. очевидна выраженная воля на получение спорного земельного участка во владение и пользование, в том числе на основании договора аренды. Администрация обязана была оценить данное заявление как конкурирующую заявку, а не отсылать Зеленского В.Н. к департаменту.

Апелляционная коллегия отклоняет довод Носачевой Л.А. о том, что оспариваемая сделка не затрагивает прав и законных интересов Зеленского В.Н. Зеленский В.Н. являлся предшествовавшим землепользователем, посредством общества и КФХ в течение многих лет обрабатывал спорный участок. Зеленским В.Н. выражена воля на дальнейшее пользование земельного участка и получение титула законного владельца.

Наличие разрыва во времени между заявлениями Носачевой Л.А. (27.11.2014) и Зеленского В.Н. (29.08.2014) не снимало с администрации обязанности оценить данные заявления как конкурирующие заявки, так как они поданы в отношении одного и того же участка, на момент получения заявления Носачевой Л.А. администрация была осведомлена относительно волеизъявления Зеленского В.Н. на предоставление участка ему.

Наличие конкуренции заявок не означает, что заявки должны быть поданы в один день в отношении одного и того же земельного участка. О конкуренции свидетельствует столкновение нескольких воль различных субъектов в отношении одного и того же объекта, направленных на его получение в законное владение.

Поскольку Зеленским В.Н. доказано наличие законного интереса, нарушенного оспариваемой сделкой, Зеленский В.Н. вправе был вступить в дело в порядке ч.4 ст. 46 АПК РФ. Привлечение Зеленского В.Н. в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями законные интересы ответчиков не нарушает.

Доводы апелляционной жалобы подтверждения не нашли. Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 января 2016 года по делу N А32-41629/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина