Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2016 г. N 13АП-2699/16

Требование: о признании недействительным договора, о признании права аренды, о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

05 мая 2016 г.

Дело N А56-33235/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.

при участии:

от истца: Воробьев Г.Н. (доверенность от 07.04.2015), Яблочкин В.В. (доверенность от 21.03.2016)

от ответчика: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2699/2016) ЗАО "Ефимовский КЛПХ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 по делу N А56-33235/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ЗАО "Ефимовский КЛПХ"

к 1. Администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области, 2. ООО "Залив", 3. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области

3-е лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о признании недействительным договора аренды,

установил:

Закрытое акционерное общество "Ефимовский комплексный леспромхоз" (далее - истец, ЗАО "Ефимовский КЛПХ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Залив" (далее - ООО "Залив") договора аренды от 22.01.2014 N 3/2014 земельного участка с кадастровым номером 47:18:0234001:697; признании отсутствующим права аренды ООО "Залив" в отношении указанного земельного участка; обязании ООО "Залив" возвратить указанный земельный участок Администрации; снятии с государственного кадастрового учета земельного участка (аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке) с кадастровым номером 47:18:0234001:697; признании права аренды ЗАО "Ефимовский КЛПХ" по договору аренды от 29.09.1994 N 86 в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 N 1 в отношении земельного участка площадью 12.927 кв.м. в границах, соответствующих границам земельного участка, ранее состоявшего на государственном кадастровом учете под кадастровым номером 47:18:02-34-001:0192, с указанием, что вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области" (далее - Кадастровая палата).

Решением от 04.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ЗАО "Ефимовский КЛПХ", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить, полагая, что земельный участок с кад.N 47:18:0234001:697 неправомерно поставлен на кадастровый учет и передан в аренду ООО "Залив", учитывая, что земельный участок с кад.N 47:18:02-34-001:0007, из которого он был образован, предоставлен в аренду ЗАО "Ефимовский КСПХ", не снят с кадастрового учета и находится в пользовании заявителя. Кроме того, на земельном участке N 47:18:0234001:697 находится объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности.

Администрация, ООО "Залив", Кадастровая палата, Управление Росреестра по Ленинградской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца сообщил об изменении фирменного наименования Общества на АО "Ефимовский КЛПХ".

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как указывает заявитель, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Ефимовский КЛПХ" (арендатор) заключен договор от 29.09.1994 N 86 аренды земельных участков общей площадью 47,9 га сроком на 50 лет.

Дополнительным соглашением от 27.02.1997 к договору общая площадь арендуемых участков уменьшена до 12,6 га, из них: 11,0 га - территория Чудецкого леспромхоза (п. Коли), 1,6 га - территория Тушмельского леспромхоза.

Дополнительным соглашением от 12.03.2002 к договору площадь участков уменьшена до 11,51 га, из них: 11,0 га - территория Чудецкого лесопункта, 0,51 га - территория Тушмельского лесопункта.

В результате межевания ранее учтенного земельного участка площадью 11,0 га с кад.N 47:18:02-34-001:0007 территория Чудецкого лесопункта образованы земельные участки: участок N 1 с кадастровым номером 47:18:02:-34-001:0192 площадью 12,927 кв.м. с разрешенным использованием "размещение Чудецкого лесопункта" и земельный участок N 2 с кадастровым номером 47:18:02-34-001:019 площадью 97,073 кв.м.

На основании заявления ЗАО "Ефимовский КСПХ" Постановлением Администрации от 28.07.2009 N 627 земельный участок N 2 с кадастровым номером 47:18:02-34-001:019 площадью 97,073 кв.м изъят из состава земель, арендуемых ЗАО "Ефимовский КЛПХ", и зачислен в состав свободных земель Самойловского сельского поселения Бокситогорского муниципального района.

На основании указанного Постановления сторонами договора заключено дополнительное соглашение от 31.12.2009 N 1, согласно которому арендатор обязуется передать земельный участок N 2 площадью 9,7073 га, по акту приема-передачи арендодателю, земельный участок передан Администрации по акту от 31.12.2009.

Впоследствии между Администрацией (арендодатель) и ООО "Залив" (арендатор) заключен договор от 22.01.2014 N 3/2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:18:0234001:697, площадью 12,927 кв.м для строительства погрузочного терминала.

Полагая, что ООО "Залив" незаконно получило в аренду земельный участок, границы которого налагаются на земельный участок, арендуемый ЗАО "Ефимовский КЛПХ", ссылаясь на нахождение на земельном участке с кадастровым номером 47:18:0234001:697 сооружения железнодорожного транспорта - эстакада нижнего склада, принадлежащего ЗАО "Ефимовский КЛПХ" на праве собственности, ЗАО "Ефимовский КЛПХ" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пунктом 6 этой же статьи предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Полагая правомерным формирование и постановку на кадастровый учет земельного участка с кад.N 47:18:0234001:697, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кад.N 47:18:02-34-001:0192, сведения о котором носили временный характер, сведения о регистрации прав в отношении данного участка в ЕГРП не вносились, снят с кадастрового учета на основании решения Кадастровой палаты от 23.11.2010 об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об этом земельном участке в соответствии с частью 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), в связи с чем объектом договора аренды такой земельный участок быть не может.

Однако, согласно пункту 8 дополнительного соглашения от 31.12.2009 N 1 к договору от 29.09.1994 N 86 кадастровый номер земельного участка по договору аренды от 29.09.1994 площадью 110000 кв.м 47:18:02-34-001:0007.

В соответствии с кадастровой выпиской от 25.03.2016 на земельный участок N 47:18:02-34-001:0007 данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 02.12.2008, до настоящего времени состоит на кадастровом учете как ранее учтенный, следовательно, является объектом аренды.

Согласно справке кадастрового инженера Ляхова О.В. конфигурации земельных участков с кад.N.N47:18:02-34-001-0192, образованного из земельного участка с кад.N 47:18:02-34-001:0007, и кад.N47:18:0234001:697 в большей части совпадают, как и их контуры.

Таким образом, при постановке на кадастровый учет земельного участка с кад.N 47:18:0234001:697 (поставлен на кадастровый учет 03.12.2013), нарушены требования п. 2. ч.2 ст. 26 и п.6 ч.2 ст. 27 Закона N 221, в соответствии с которыми пересечение границ образуемого земельного участка с границами другого земельного является основанием для приостановления, а затем и для отказа в осуществлении кадастрового учета. Предоставление ООО "Залив" на основании его заявления земельного участка, обремененного правом аренды истца, нарушает права последнего и не соответствует закону; правовых оснований для постановки на кадастровый учет земельного участка с кад.N 47:18:0234001:697 и заключения между Администрацией и ООО "Залив" договора от 22.01.2014 N 3/2014 не имелось.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неправомерно отклонен довод истца о том, что на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ему принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка в аренду в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости - сооружение железнодорожного транспорта - эстакада, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Ефимовский КЛПХ".

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции указал на то, что согласно кадастровому паспорту на эстакаду объект поставлен на кадастровый учет 13.07.2015, а регистрация права на него произведена 07.08.2015, тогда как договор аренды заключен ответчиками до совершения указанных действий. Между тем, согласно свидетельству о праве собственности право собственности на данный объект недвижимости у ЗАО "Ефимовский КЛПХ" возникло на основании договора выкупа имущества от 30.12.1992 N 093, таким образом, в силу пункта 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым является основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене, требования ЗАО "Ефимовский КСПХ" подлежат удовлетворению в части признания договора аренды от 22.01.2014 N 3/2014 недействительным, признания отсутствующим права аренды ООО "Залив" на земельный участок с кад.N 47:180234001:697, обязания ООО "Залив" возвратить данный земельный участок Администрации и обязания Кадастровой палаты снять указанный земельный участок с кадастрового учета. Оснований для удовлетворения требования истца о признании права аренды ЗАО "Ефимовский КЛПХ" по договору аренды от 29.09.1994 N 86 в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 N 1 в отношении земельного участка площадью 12.927 кв.м. в границах, соответствующих границам земельного участка, ранее состоявшего на государственном кадастровом учете под кадастровым номером 47:18:02-34-001:0192, не имеется, учитывая, что данный земельный участок снят с кадастрового учета, согласно приложенному к справке кадастрового инженера чертежу принадлежащий истцу объект недвижимости выходит за границы земельного участка с кад.N47:18:02-34-001-0192, а согласно пункту 8 дополнительного соглашения от 31.12.2009 N1 к договору от 29.09.1994 N86 объектом аренды по договору от 29.09.1994 является земельный участок с кад. N 47:18:02-34-001:0007. Таким образом, истец вправе требовать образования земельного участка из состава арендуемого земельного участка с кад.N47:18:02-34-001:0007 для эксплуатации эстакады.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 по делу N А56-33235/2015 отменить.

Признать недействительным договор аренды от 22.01.2014 N 3/2014, заключенный между Администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Залив", в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:18:0234001:697.

Признать отсутствующим право аренды ООО "Залив" в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:18:0234001:697.

Обязать ООО "Залив" возвратить земельный участок с кадастровым номером 47:18:0234001:697 Администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области.

Обязать Федеральное государственной бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области" снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 47:18:0234001:697.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Ж.В. Колосова