Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 18АП-4264/16

г. Челябинск

10 мая 2016 г.

Дело N А47-12963/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Главы крестьянско-фермерского хозяйства Овечкина Ивана Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-12963/2015 (судья Штурник В.М.).

В судебном заседании приняли участие Индивидуальный предприниматель Глава крестьянско-фермерского хозяйства Овечкин И.Н. (свидетельство о государственной регистрации от 29.10.2010), его представитель Цулай Т.А. (доверенность от 08.12.2015).

Индивидуальный предприниматель (глава крестьянского (фермерского) хозяйства) Овечкин И. Н. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области о признании договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 N 8, от 28.04.2015 N12, от 28.04.2015 N13, от 05.05.2015 N14 незаключенными.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой. В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что переданные земельные участки по договору не соответствуют их фактическому состоянию. Суд не дал надлежащую оценка протоколам осмотра земельных участков, не учел что земельные участки по указанным в протоколах причинам нельзя использовать по назначению. До регистрации договоров аренды земельных участков ответчику было направлено требование о проведении обследования земельных участков, которое оставлено без оценки.

В судебном заседании истец, представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержали.

Ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились. От ответчика по делу поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия его представителя.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст.ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 апреля 2015 года на основании Протокола N 8 от 15.04.2015 (т.1 л.д.96) результата открытого аукциона администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета Глазкова С.Н. и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Овечкин Иван Николаевич заключили договор аренды N 8 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.38-41).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1412, площадью 372 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 5 лет с 27.04.2015 по 27.04.2020 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка N 8 от 27.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 42).

28 апреля 2015 года на основании Протокола N 12 от 16.04.2015 (т.1 л.д.97) результата открытого аукциона администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета Глазкова С.Н. и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Овечкин Иван Николаевич заключили договор аренды N 12 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.33-36).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:56:04:0000000:1416, площадью 1 015 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет. Срок аренды земельного участка определен сторонами в 3 года с 27.04.2015 по 27.04.2018 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка N 12 от 28.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 37).

28 апреля 2015 года на основании Протокола N 13 от 17.04.2015 (т.1 л.д.98) результата открытого аукциона администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета Глазкова С.Н. и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Овечкин Иван Николаевич заключили договор аренды N 13 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.17-20).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:56:04:04:0000000:1417, площадью 1 996 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район. Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 5 лет с 27.04.2015 по 27.04.2020 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка N 13 от 28.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 21).

05 мая 2015 года на основании Протокола N 14 от 22.04.2015 (т.1 л.д.14) результата открытого аукциона, администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета Глазкова С.Н. и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Овечкин Иван Николаевич заключили договор аренды N 14 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.27-30).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1418, площадью 37 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 3 года с 05.05.2015 по 05.05.2018 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка N 14 от 05.05.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 31).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о незаключенности договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 N 8, от 28.04.2015 N12, от 28.04.2015 N13, от 05.05.2015 N14 в силу несогласованности предмета договора ввиду его несоответствия предмету, указанному в аукционной документации, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии для этого правовых оснований.

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что уникальными характеристиками объекта недвижимости являются: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Указывая на незаключенность договоров аренды истец сослался на протоколы независимого осмотра от 29.09.2015, из которых следует, что в результате осмотра и проведения геодезических измерений выявлено что площадь земельного участка с кадастровым номером 56:04:0000000:1417 составляет 160,4 га, а также указано, что фактически границы земельного участка не соответствуют границам земельного участка поставленного на кадастровый учет (т.1 л.д. 22-26); земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1418 не имеет естественных границ, определить границы участка без специальных средств не представляется возможным, так как отсутствуют естественные границы и межевые знаки, участок распахан совместно с соседними участками (т.1 л.д.32); земельный участок 56:04:0000000:1412 не имеет естественных границ, определить границы участка без специальных средств не представляется возможным, так как отсутствуют естественные границы и межевые знаки, участок зарос дикой растительностью (т.1 л.д.43). Названные протоколы подписаны директором ООО "Пересвет" Агаповым А.Г., старшим геодезистом ООО "Пересвет" Бостриковым К.Г., землепользователем Овечкиным И.Н., незаинтересованными лицами Жуковой Л.В. Лукниновой Р.Р.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены указанные доводы и доказательства истца.

Материалами дела подтверждается, что стороны в договорах аренды согласовали характеристики земельных участков - его кадастровый номер, площадь земельного участка и категорию земель - сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет. Каких-либо указаний на конкретный вид сельскохозяйственного использования - пашня, сенокос, пастбище, ни договоры аренды, ни кадастровые паспорта земельных участков не содержат.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие границ, межевых знаков, а также несоответствие фактической площади земельных участков площади, указанной в договорах и кадастровых паспортах не могут являться основанием для признания договоров аренды земельных участков незаключенными.

Так из обстоятельств дела следует, что земельные участки приняты истцом, что подтверждается договорам аренды. Из объяснений истца следует, что он является жителем района, в котором предоставлены земельные участки, ведет предпринимательскую сельскохозяйственную деятельность. Поэтому суд апелляционной инстанции полагает, что истец имел возможность ознакомиться с фактическим расположением земельных участков и их состоянием до заключения договоров. Соответственно доводы о невозможности определить состояние земельных участков в связи с нахождением на них снежного покрова на момент заключения договоров аренды отклоняются судом апелляционной инстанции. По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод о том, что на земельном участке, предоставленном по договору аренды N 12, расположены объекты нефтепроводов и линий электропередач, а также указания на то, что земля разбита колеями тяжелого транспорта.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, следует, что, если судами будет установлено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 18.05.2010 N 1404/10, от 08.02.2011 N 13970/10 и от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если стороны не согласовали какое-либо существенное условие договора, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Как указывалось выше истец принял спорные земельные участки. Кроме того, частично произвел платеж арендной платы по договорам.

Таким образом, оснований полагать, что при заключении договоров аренды у сторон отсутствовала определенность в отношении передаваемых земельных участков, не имеется.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в силу положений ст.ст. 611-613 ГК РФ в случае выявления недостатков переданного в аренду имущества истец имеет право обратиться в суд с соответствующими требованиями, в том числе и с требованием о расторжении договоров аренды.

Доводы апелляционной о наличии разногласий по поводу предмета аренды задолго до регистрации земельных участков не являются основанием для отмены решения суда. При исполнении договоров его сторонами обстоятельства, связанные с государственной регистрацией права аренды, не влияют на его заключенность и не могут быть положены в обоснование возражений относительно обязательств, возникших из договоров для их сторон.

Другие доводы апелляционной жалобы повторяют обоснование исковых требований, оценка которым дана при рассмотрении по существу заявленного спора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-12963/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Главы крестьянско-фермерского хозяйства Овечкина Ивана Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина