Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 18АП-4002/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф09-8276/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

10 мая 2016 г.

Дело N А76-1694/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2016 по делу N А76-1694/2013 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие представители: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Быкова С.В. (доверенность от 22.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" - директор Золотарев И.О. (информационная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 27.03.2016).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала"" (далее - Редакция газеты, ответчик по первоначальному иску), в котором просил взыскать задолженность по договору аренды от 04.03.2008 N 4-2106 в общей сумме 3 199 188 руб. 24 коп., из которых

-1 276 155 руб. 93 коп. - основной долг по арендной плате за период с 05.02.2010 по 03.02.2013,

-1 923 032 руб. 31 коп. - неустойка за период с 10.02.2010 по 03.02.2013 (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (заявление об уточнении исковых требований - т. 7, л.д. 78; расчет - т. 7, л.д. 79).

Редакция газеты (далее также - истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к Комитету (далее также - ответчик по первоначальному иску) о взыскании 5 194 636 руб. 50 коп., из которых

-1 113 357 руб. 40 коп. - убытки, связанные с отсутствием возможности сдать помещения в аренду в период с 16.08.2009 по 11.12.2014,

-45 444 руб. 07 коп. - коммунальные платежи, излишне уплаченные арендодателю в отношении помещений 2-го этажа здания за период с ноября 2010 г. по декабрь 2013 г.,

-756 983 руб. 48 коп. - убытки, связанные с неосуществлением арендодателем ремонта крыши здания в октябре 2013 г.,

-1 000 000 руб. - убытки, связанные с завышенной оценкой продажной цены помещений в ноябре 2011 г.,

-2 278 851 руб. 55 коп. - убытки, связанные с форс-мажорными обстоятельствами (падением метеорита 15.02.2013) (с учетом изменения размера встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (уточнение встречного иска - т. 7, л.д. 162).

К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Челябинское бюро международного туризма "Спутник" (далее - общество "Спутник", третье лицо) (определение от 30.06.2014 - т. 4, л.д. 107-109).

Решением от 22.01.2016 (резолютивная часть объявлена 15.01.2016) суд первой инстанции 1) первоначальные исковые требования Комитета удовлетворил частично, взыскав в его пользу с Редакции газеты 583 396 руб. 15 коп. основного долга и 46 401 руб. 06 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказал; 2) встречные исковые требования Редакции газеты удовлетворил частично, взыскав в её пользу с Комитета 676 034 руб. 11 коп. убытков, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказал; 3) распределил судебные расходы, взыскав с Редакции газеты в федеральный бюджет 1 318 руб. 65 коп. государственной пошлины по первоначальному иску, 38 599 руб. 78 коп. государственной пошлины по встречному иску, с Комитета в пользу Редакции газеты 4 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску; 4) произвел зачет первоначальных и встречных исковых требований, взыскав с Комитета в пользу Редакции газеты 46 236 руб. 90 коп. убытков и 4 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску, с Редакции газеты в доход федерального бюджета 37 281 руб. 13 коп. (т. 7, л.д. 203-249).

С таким решением не согласился Комитет (далее также - податель жалобы), обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, в апелляционной жалобе просит указанное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований Комитета в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Редакции газеты за период с 15.01.2011 по 27.03.2011 (т. 8, л.д. 4-7).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

I. Комитет в рамках настоящего дела отыскивает задолженность Редакции газеты по арендной плате за пользование помещениями по договору аренды от 04.03.2008 N 4-2106 за период с 05.02.2010 по 03.02.2013 и начисленную на указанную задолженность неустойку за период с 10.02.2010 по 03.02.2013. Суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки за период с 13.12.2011 по 03.02.2013.

Между тем, по мнению подателя жалобы, 1) вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с Редакции газеты задолженности по арендной плате за период с 05.02.2010 по 10.06.2010 и неустойки в соответствующей части приведен в решении без указания каких-либо мотивов, с учетом которых он сделан; 2) вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с Редакции газеты задолженности по арендной плате за пользование спорными помещениями за период с 11.06.2010 по 12.12.2011 и неустойки в соответствующей части является ошибочным, сделанным без учета того обстоятельства, что договор аренды от 04.03.2008 N 4-2106 в указанный период являлся действующим, а также без учета выводов, приведенных в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционной суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 о квалификации договора аренды от 04.03.2008 N 4-2106 как возобновленного на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющих в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела; 3) вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата за пользование спорными помещениями подлежит взысканию с Редакции газеты лишь с даты 13.12.2011, также является ошибочным, поскольку уже с 08.12.2011 (даты принятия решения о приватизации помещений) действия Комитета должны быть оценены как правомерные; 4) суд первой инстанции неправомерно применил к спорным правоотношениям положения части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), не подлежащие применению в рассматриваемом случае.

Расчет подлежащей взысканию неустойки, произведенный судом первой инстанции, является неправильным, сумма неустойки в действительности составляет 343 537 руб. 47 коп.

С учетом изложенного, податель жалобы настаивает на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.

II. Редакция газеты в рамках настоящего дела отыскивает убытки, возникшие в связи с отсутствием возможности сдать помещения в аренду в период с 16.08.2009 по 11.11.2014. Суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования в указанной части за период с 15.01.2011 по 11.12.2014 (с учетом применения исковой давности по заявлению Комитета).

Между тем, по мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о наличии правовых основания для взыскания убытков, возникших в связи с отсутствием возможности сдать помещения в аренду в период с 15.01.2011 по 27.03.2011 является необоснованным, поскольку в указанный период Комитет не имел возможности заключить с Редакцией газеты договор купли-продажи в отношении спорных помещений в порядке Закона N 159-ФЗ по причине наличия у последней задолженности по арендной плате и неустойке.

С учетом изложенного, податель жалобы настаивает на отказе в удовлетворении встречных исковых требований в указанной части.

Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечили только стороны - Комитет и Редакция газеты.

Третье лицо - общество "Спутник" явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. в составе суда для рассмотрения дела N А76-1694/2013 председательствующим судьей Суспициной Л.А. (т. 8, л.д. 31).

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато с начала.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Настаивала на отмене решения суда от 22.01.2016 в обжалуемой части.

Руководитель Редакции газеты в судебном заседании представил отзыв на апелляционную жалобу (т. 8, л.д. 18, 22-23), поддержав приведенные в нем доводы. Данный отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве Редакция газеты указала на наличие оснований для оставления первоначальных исковых требований Комитета без рассмотрения в соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на недобросовестность поведения Комитета, выразившееся в нарушении прав Редакции газеты на выкуп арендованных помещений в порядке Закона N 159-ФЗ, а также на применение судом первой инстанции при расчете размера арендной платы по договору аренды от 04.03.2008 N 4-2106 неправильных значений корректировочных коэффициентов (не применен коэффициент К7, учитывающий социальную значимость предприятия, применен коэффициента К6, учитывающий территориальное расположение объекта аренды, в размере, равном 10, вместо правильного 5).

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества "Спутник" в суд апелляционной инстанции не поступил.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Объект недвижимости - нежилое помещение N 20, площадью 63,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже в здании по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина, 61-б, - принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "город Челябинск" (свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.2010 - т. 1, л.д. 40).

Объект недвижимости - нежилое помещение N 27, площадью 40,6 кв. м, расположенное на 2-ом этаже в здании по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина, 61-б, - принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "город Челябинск" (свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2011 - т. 1, л.д. 37).

04 марта 2008 г. между Комитетом (арендодатель) и Редакцией газеты (арендатор) подписан договор аренды N 4-2106 (далее также - договор N 4-2106, договор, т. 1, л.д. 21-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина, 61б, суммарной площадью 115,9 кв. м, неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение N 2 - индивидуализация помещения: 1-й этаж - площадь 75.1 кв. м, назначение помещения - редакция газеты, 2-й этаж - площадь 40.8 кв. м, назначение помещения - редакция (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен в пункте 2.1: с 01.01.2008 по 30.12.2008.

В разделе 4 договора предусмотрены обязанности сторон - арендодателя и арендатора.

Арендатор, в числе прочего, обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату (пункт 4.2.3 договора), предоставить для заключения договора аренды документы, предоставляющие льготы по арендной плате; при наличии документов о праве на льготы после заключения договора аренды - по требованию Комитета предоставить их в течение 15 календарных дней; в случае непредставления затребованных данных Комитет вправе в одностороннем порядке лишить арендатора предоставленных льгот с первого числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.2.4 договора).

В разделе 5 договора предусмотрен порядок платежей и расчетов по договору.

Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10-го числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет. Датой оплаты арендатором арендных платежей является дата поступления денежных средств на данный расчетный счет (пункт 5.1 договора).

Перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента её введения в действие постановлением главы города (пункт 5.2 договора).

За неисполнение арендатором принятой обязанности по внесению арендных платежей предусмотрено право арендодателя требовать пеню в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.6 договора).

При подписании договора N 4-2106 сторонами в приложении N 1 согласован размер арендной платы за период с 01.01.2008 по 30.12.2008 (т. 1, оборот л.д. 12).

Объект аренды передан арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2008 (т. 1, л.д. 23).

Доказательств, свидетельствующих о возврате помещений из аренды в спорный период времени, в материалах дела не имеется.

Комитетом представлены расчеты арендной платы к договору N 4-2106 за периоды с 01.01.2009 по 30.12.2009, с 01.01.2010 по 19.10.2009, с 20.10.2010 по 30.12.2010, 01.01.2011 по 13.01.2011, с 14.01.2011 по 28.02.2011, 01.03.2011 по 30.12.2011, с 11.11.2010 по 30.12.2011, с 01.01.2012 по 31.05.2012, с 01.06.2012 по 30.12.2012, с 01.01.2013 по 30.12.2013 (т. 1, л.д. 26-36).

Ссылаясь на неуплату Редакцией газеты арендных платежей по договору N 4-2106 за период с 05.02.2010 по 03.02.2013, Комитет обратился в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Возражая по существу исковых требований Комитета и заявляя встречные исковые требования о взыскании убытков и неосновательного обогащения, Редакция газеты сослалась, в числе прочего, на следующее.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 (т. 1, л.д. 43-50), имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение по настоящему делу, установлены следующие обстоятельства.

03 декабря 2008 г. Редакция газеты обратилась в Комитет с письмом, в котором просила предоставить преимущественное право на выкуп спорных помещений, занимаемых ею на основании договоров аренды с 1995 г. по настоящее время, указав при этом, что является субъектом малого предпринимательства.

В ответ на указанное обращение Комитет письмом от 19.05.2009 N 5312 сообщил, что данные помещения включены в проект постановления "О внесении дополнений в постановление главы города от 17.03.2009 N 39-п "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества в городе Челябинске на 2009 год", который находится на согласовании в Администрации города Челябинска. В сообщении также было указано, что после подписания сообщения и проведения независимой оценки нежилых помещений будет предложено заключить договор купли-продажи.

Постановлением главы г. Челябинска от 22.05.2009 N 74-п помещения площадью 115,9 кв. м по адресу г. Челябинск, пр-т Ленина, 61б, были включены в прогнозный план приватизации на 2009 г.

Между тем, уведомлением от 11.06.2010 Комитет сообщил арендатору об отказе от договора, а в письме от 23.06.2010 N 8729 - об отзыве отправленного ранее письма от 19.05.2009 N 5312 как не соответствующего требованиям Закона N 159-ФЗ.

При рассмотрении дела N А76-14626/2010 судом апелляционной инстанции установлено, что Редакция газеты является субъектом малого предпринимательства, который в соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приватизацию арендуемых помещений общей площадью 115, 9 кв. м (1-й этаж - 75, 1 кв. м, 2-й этаж - 40,8 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина, д. 61б, - в связи с чем постановлением суда от 17.03.2011 на Комитет возложена обязанность заключить с Редакцией газеты договор купли-продажи в отношении названных помещений в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона N 159-ФЗ.

Подписанный представителем продавца проект договора купли-продажи направлен Комитетом в адрес Редакции газеты с сопроводительным письмом от 12.12.2011 N 24029 по почте (т. 3, л.д. 82, оборот л.д. 82).

Письмом от 11.01.2012 N 001 Редакция газеты подтвердила свое намерение выкупить занимаемые нежилые помещения.

В рамках дела N А76-2436/2012 арбитражными судами был рассмотрен также спор между Комитетом и Редакцией газеты об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении помещений общей площадью 115, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012 решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 по данному делу отменено, пункты 2.3, 3.1, 5.4 договора купли-продажи объектов приватизации были согласованы в новой редакции.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2013 N Ф09-4306/13 названное постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

I. По существу первоначальных исковых требований Комитета о взыскании 1 276 155 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате за период с 05.02.2010 по 03.02.2013 и 1 923 032 руб. 31 коп. неустойки за период с 10.02.2010 по 03.02.2013 по договору N 4-2106 судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате (в сумме 583 396 руб. 15 коп.) и неустойки (в сумме 46 401 руб. 06 коп.) за период с 13.12.2011 по 03.02.2013, суд первой инстанции квалифицировал договор N 4-2106 как договор аренды, возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о внесении арендных платежей по договору N 4-2106 за спорный период в полном объеме, при определении период взыскания принял во внимание доказанность противоправных действий Комитета, выразившихся в уклонении от заключения с Редакцией газеты в порядке Закона N 159-ФЗ договора купли-продажи в отношении арендуемых помещений, установив что в случае законных действий Комитет должен был направить такой договор ответчику по первоначальному иску до 27.03.2009, тогда как договор был направлен лишь 12.12.2011. Расчет арендной платы за период с 13.12.2011 по 03.02.2013 суд первой инстанции произвел на основании нормативных муниципальных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за имущество, находящиеся в муниципальной собственности города Челябинска. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения нестойки суд первой инстанции не усмотрел.

Данные выводы суда первой инстанции следует признать правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.

Договор N 4-2106 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 2.1 установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008, то есть менее года, в связи с чем государственной регистрации договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежал.

В исполнение договора N 4-2106 спорные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2008.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Ввиду того, что после истечения срока действия договора N 4-2106 арендатор продолжил пользоваться выступающими предметом аренды помещениями в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил своё действие на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Стороны квалификацию договора N 4-2106 как договора аренды, возобновленного на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в суде апелляционной инстанции не оспаривали.

Доказательств, свидетельствующих о возврате арендодателю помещений из аренды в заявленный ко взысканию период времени с 05.02.2010 по 03.02.2013, в материалах дела не имеется.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении периода, за который требования Комитета о взыскании с Редакции газеты арендной платы являются обоснованными по праву, следует принимать во внимание следующее.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В рассматриваемом случае Редакция газеты 03.12.2008 обратилась в Комитет с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорных помещений в порядке Закона N 159-ФЗ.

Указанное обращение имело место быть до вступления в силу нормы части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (01.01.2009), в соответствии с которой субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, по заявлению Редакции газеты от 03.12.2008 Комитетом было принято положительное решение о приватизации спорного имущества, оформленное в письме от 19.05.2009 N 5312, и указанное имущество включено в прогнозный план приватизации, что свидетельствует о волеизъявлении собственника на приобретение арендатором арендуемых помещений в собственность.

Таким образом, реализация процедуры заключения договора купли-продажи должна была производиться с соблюдением требований части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание обращение Редакции газеты с заявлением от 03.12.2008 о приватизации имущества.

Довод апелляционной жалобы о неприменении положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ к спорным правоотношениям отклоняется судебной коллегией как основанный на неправильном толковании закона.

Однако Комитет неправомерно уклонился от заключения с Редакцией газеты договора купли-продажи.

Противоправность действий Комитета, выразившихся в не совершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий по заявлению Редакции газеты от 03.12.2008 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений установлена вступившим в законную силу судебным актом - постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010. Указанное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Названным постановлением на Комитет была возложена обязанность заключить с Редакцией газеты договор купли-продажи в отношении названных помещений в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в первоначальной редакции Закона) при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом даты поступления в Комитет заявления Редакции газеты о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность (03.12.2008), вступления в действие положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (01.01.2009), проект договора купли-продажи должен был быть направлен Комитетом в адрес Редакции газеты еще в 2009 г.

Вместе с тем подписанный представителем продавца проект договора купли-продажи был направлен Комитетом в адрес Редакции газеты 12.12.2011 с сопроводительным письмом по почте.

Следовательно, именно 12.12.2011 прекратилась противоправность действий Комитета по уклонению от заключения с Редакцией газеты договора купли-продажи в отношении спорных помещений, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Довод Редакции газеты о том, что противоправность указанных действий Комитета прекратилась лишь 12.01.2012 (с даты, когда ответчиком по первоначальному иску был получен проект договора купли-продажи), судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, принимая во внимание, что Комитет не может отвечать за действия организации почтовой связи, не подконтрольной ему, и каким-либо образом влиять на длительность почтового пробега почтовых отправлений. Нормативных положений, обязывающих Комитет направлять документы с курьером, Редакция газеты суду апелляционной инстанции не привела.

Установив, что в период с 26.03.2012 по 13.12.2013 арбитражным судом рассматривался спор по иску Редакции газеты об урегулировании разногласий по условиям представленного Комитетом проекта договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно указал, что в рассматриваемом случае урегулирование разногласий в судебном порядке доказательством неправомерного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи само по себе не является.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил период, за который требования Комитета о взыскании с Редакции газеты арендной платы являются обоснованными по праву (с 13.12.2011 по 03.02.2013 из заявленного ко взысканию периода с 05.02.2010 по 03.02.2013), приняв во внимание, что результатом противоправных действий Комитета явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника имущества.

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Учитывая, что в случае совершения Комитетом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с ответчиком по первоначальному иску договора купли-продажи объекта муниципального имущества, последний еще в 2009 г. приобрел бы право собственности на спорные помещения, оснований для несения Редакцией газеты расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период и начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении судом первой инстанции периода взыскания задолженности по арендной плате со ссылкой на наличие между сторонами в спорный период арендных отношений из договора N 4-2106 по поводу помещений судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и положениям закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет размера арендной платы по договору N 4-2106 за период с 13.12.2011 по 03.02.2013 правомерно произведен судом первой инстанции на основании нормативных муниципальных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за имущество, находящиеся в муниципальной собственности города Челябинска, действующих в указанный период.

Арендодатель и арендатор согласовали применение значений отдельных коэффициентов в составе единой формулы расчета размера арендной платы при заключении договора N 4-2106 (приложение N 1 к договору).

Данный расчет судом апелляционной инстанции проверен, обоснованность его сторонами не опровергнута.

Правовые основания для применения коэффициента К7, учитывающего социальную значимость предприятия, и применения коэффициента К6, учитывающего территориальное расположение объекта аренды, в размере, равном 5, на чем настаивает Редакция газеты, в данном случае отсутствуют.

Документов, свидетельствующих о праве Редакции газеты на льготы по арендной плате в период времени с 13.12.2011 по 03.02.2013 и необходимые для применения таких льгот, в материалах дела не имеется.

Корректировочный коэффициент территориального расположения К6, равный 10, применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности: пр-т Ленина от ул. Российской до ул. Энгельса. Согласно фрагменту карты города Челябинска здание по пр-ту Ленина 61-б, в котором находятся спорные помещения, расположено между улицами Российская и Энгельса, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Значение коэффициента К6, в размере, равном 10, было согласовано сторонами и при заключении договора N 4-2106.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования частично, взыскав с Редакции газеты арендные платежи в сумме 583 396 руб. 15 коп. и пени на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.6 договора N 4-2106 в сумме 46 401 руб. 06 коп., начисленные за период с 13.12.2011 по 03.02.2013.

Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, соответствует условиям договора N 4-2106, обоснованность его сторонами не опровергнута.

Довод апелляционной жалобы о неправильном расчете неустойки судебная коллегия отклоняет как несостоятельный. Контррасчета неустойки подателем жалобы суду апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для оставления первоначальных исковых требований Комитета без рассмотрения применительно к пункту 9 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

По смыслу указанной нормы процессуального права, с учетом принципов диспозитивности и состязательности арбитражного судопроизводства, оставление искового заявления без рассмотрения возможно в том случае, когда у суда имеются достаточные основания полагать, что истец не проявляет никакой инициативы в разрешении спора судом и утратил интерес к рассмотрению предъявленного требования.

Таких оснований судебная коллегия не усматривает.

II. По существу встречных исковых требований Редакции газеты к Комитету о взыскании убытков и неосновательного обогащения судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Требование о взыскании 1 113 357 руб. 40 коп. убытков, связанных с отсутствием у Редакции газеты возможности передать спорные помещения в аренду в период с 16.08.2009 по 11.12.2014.

В обоснование встречного иска в указанной части Редакция газеты сослалась на то, что ей были причинены убытки (упущенная выгода) в виде неполученной арендной платы от сдачи части помещений в субаренду иным лицам в связи с уклонением Комитета от заключения договора купли-продажи в отношении арендованных помещений в порядке Закона N 159-ФЗ.

Удовлетворяя требования Редакции газеты в сумме 676 034 руб. 11 коп. (упущенная выгода в виде неполученной арендной платы за пользование спорными помещениями в период с 15.01.2011 по 11.12.2014), суд первой инстанции исходил из того, что в случае должного поведения Комитета, выполнения им требований Закона N 159-ФЗ и заключения с Редакцией газеты договора купли-продажи в установленный срок, у последней как у собственника имущества возникло бы право сдать помещения в аренду иным лицам и, соответственно, получить прибыль в виде арендной платы. Суд первой инстанции принял во внимание, что договором N 4-2106 не предусмотрено право арендатора на сдачу помещений в субаренду, довод Комитета относительно невозможности определения размера убытков отклонил, указав, что объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи с поведением ответчика по встречному иску не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права. Вместе с тем, суд первой инстанции по заявлению стороны в споре применил к данным требованиям трехгодичный срок исковой давности с учетом того, что встречный иск был предъявлен в арбитражный суд 15.01.2014.

Однако, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции не учел следующее.

Общие принципы возмещения убытков (вне зависимости от характера правонарушения) установлены статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков истец должен доказать следующие обстоятельства в совокупности: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Доказыванию подлежит каждый элемент. При этом истец также должен доказать, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера.

В соответствии с пунктом 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу пункта 4 названной статьи закона при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

В рассматриваемом случае доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные Комитетом нарушения требований Закона N 159-ФЗ, выразившееся в уклонении от заключения с Редакцией газеты договора купли-продажи в отношении спорных помещений, явились единственным препятствием, не позволившим ей получить упущенную выгоду в заявленном размере, и что все остальные необходимые приготовления для ее получения были сделаны, в материалах дела не имеется.

Следует отметить, что вопреки выводам суда первой инстанции договор N 4-2106 не исключает для арендатора возможность сдачи арендованных помещений в субаренду иным лицам.

Так, в соответствии с пунктом 4.2.5 договора N 4-2106 арендатор не вправе предоставлять арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия Комитета; в субаренду может быть передано не более 50% арендованного имущества; в случае сдачи имущества в субаренду размер ежемесячной арендной платы увеличивается на сумму, указанную в расчете арендной платы, являющемся приложением к договору

Представитель Комитета в судебном заседании пояснил суду апелляционной инстанции о том, что в период действия договора N 4-2106 Редакция газеты не обращалась в Комитет с просьбой дать письменное разрешение на сдачу части арендованных помещений в субаренду.

Доказательств иного в материалах дела не имеется.

Утверждение руководителя Редакции газеты о многочисленных обращениях к нему различных организаций с просьбами заключить соответствующие договоры в отношении части спорных помещений и нежелании Комитета вести переговоры по данному вопросу объективными доказательствами не подтверждено, в связи с чем судебная коллегия относится к данному утверждению критически.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречного иска в указанной части.

Требования о взыскании 756 983 руб. 48 коп. убытков, связанных с неосуществлением арендодателем ремонта крыши здания в октябре 2013 г., и 2 278 851 руб. 55 коп. убытков, связанных с форс-мажорными обстоятельствами (падением метеорита 15.02.2013).

Отказывая в удовлетворении встречного иска в указанной части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с условиями договора N 4-2106 арендатор был обязан произвести за свой счет в установленный Комитетом срок капитальный ремонт арендуемых помещений на основании письменного согласия Комитета (пункт 4.2.6), своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений (пункт 4.2.8).

Исходя из согласованных сторонами условий договора N 4-2106 следует, что обязанность проведения как капитального, так и текущего ремонта арендуемых помещений была возложена на арендатора, при этом на арендодателя не была возложена обязанность по возврату арендатору денежных средств в размере стоимости работ по ремонту объектов аренды.

Доводов, свидетельствующих о несогласии с решением суда от 22.01.2016 в указанной части, сторонами суду апелляционной инстанции не приведено. Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции судебной коллегией не установлено.

Требование о взыскании 45 444 руб. 07 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендодателю коммунальных платежей в отношении помещений 2-го этажа здания за период с ноября 2010 г. по декабрь 2013 г.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в указанной части, суд первой инстанции правомерно исходил из недоказанности истцом по встречному иску документального подтверждения оплаты коммунальных услуг по теплоснабжению и содержанию арендуемых помещений, а также доказательств оплаты данных коммунальных услуг в большем размере.

Доводов, свидетельствующих о несогласии с решением суда от 22.01.2016 в указанной части, сторонами суду апелляционной инстанции не приведено. Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции судебной коллегией не установлено.

Требование о взыскании 1 000 000 руб. убытков, связанных с завышенной оценкой продажной цены помещений в ноябре 2011 г.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в указанной части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данное требование направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта - постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012, которым были урегулированы разногласия сторон при заключении договора купли-продажи спорных помещений.

Доводов, свидетельствующих о несогласии с решением суда от 22.01.2016 в указанной части, сторонами суду апелляционной инстанции не приведено. Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции судебной коллегией не установлено.

Таким образом, принятое судом первой инстанции по настоящему делу решение следует отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Редакции газеты к Комитету в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Редакция газеты при подаче встречного иска уплатила государственную пошлину в сумме 4 000 руб. платежным поручением от 16.01.2014 N 1 (т. 3, л.д. 37).

С учетом частичного удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, с Редакции газеты следует взыскать в доход федерального бюджета 7 677 руб. государственной пошлины по первоначальному иску и 44 973 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2016 по делу N А76-1694/2013 отменить в части удовлетворения встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и в части распределения судебных расходов.

Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2016 по делу N А76-1694/2013 в следующей редакции:

"Удовлетворить первоначально заявленные исковые требования частично.

Взыскать с ответчика по первоначальному иску - ООО Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" в пользу истца первоначальному иску - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность размере 583 396 руб. 15 коп., неустойку в размере 46 401 руб. 06 коп.

В остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ответчика по первоначальному иску - ООО Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 7 677 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с истца по встречному иску - ООО Редакция газеты "Футбол- Хоккей Южного Урала" в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 44 973 руб.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева