Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 18АП-4287/16

г. Челябинск

10 мая 2016 г.

Дело N А76-21702/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рабина Павла Беньяминовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2016 по делу N А76-21702/2014 (судья Лакирев А.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Муниципального автономного учреждения культуры "Магнитогорский драматический театр имени А.С. Пушкина" - Костенко Т.П. (доверенность от 01.01.2016),

индивидуального предпринимателя Рабина П.Б. - Григорьев В.П. (доверенность от 11.09.2015), Софронова В.А. (доверенность от 11.09.2015), Протасова И.А. (доверенность от 16.09.2013), Мурашов Н.С. (доверенность от 22.08.2015).

Муниципальное автономное учреждение культуры "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" (далее - МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рабину Павлу Беньяминовичу (далее - предприниматель Рабин П.Б., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.02.2010 в сумме 1 724 922 руб. 32 коп., о расторжении договора аренды от 17.02.2010, о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ленина, 66/1. Истец также просил суд взыскать с ответчика судебные расходы на получение выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на предпринимателя Рабина П.Б. в сумме 200 руб. и на оплату государственной пошлины за подачу иска в сумме 36 158,16 руб. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 31-34, 103).

Определением суда от 24.03.2015 производство по делу прекращено ввиду утверждения судом мирового соглашения (т. 2 л.д. 167-170).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.07.2015 названное определение суда об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу N А76-21702/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение по существу спора (т. 2 л.д. 188-191).

При новом рассмотрении дела МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" уточнило заявленные исковые требования и окончательно просило суд взыскать с предпринимателя Рабина П.Б. задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.02.2010 за период с 22.03.2013 по 31.12.2015 в сумме 1 948 667,91 руб., пени в сумме 259 565,67 руб., расторгнуть договор аренды от 17.02.2010 и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ленина, 66/1 (т. 5 л.д. 1).

Предприниматель Рабин П.Б. подал в арбитражный суд встречный иск к МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" о признании недействительным договора аренды от 17.02.2010 в части применения коэффициента К2, равного 1,2, внесении изменения в указанный договор в части коэффициента К2 в размере, равном 1, с момента подписания договора аренды от 17.02.2010, а также о взыскании переплаты по договору аренды от 17.02.2010 в сумме 2 692 692 руб. (с учетом уточнения встречного иска, т. 4 л.д. 82-83).

Определением суда от 23.10.2015 встречное исковое заявление предпринимателя принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском учреждения (т. 3 л.д. 79-80).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2016 (резолютивная часть от 18.02.2016) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано (с учетом определения суда от 09.03.2016 об исправлении опечатки, т. 5 л.д. 109-110).

С указанным решением суда не согласился предприниматель Рабин П.Б. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.

Апеллянт указывает, что суд вышел за пределы заявленного встречного иска, отклоняя доводы ответчика о том, что истец в счет долга по арендной плате должен зачесть затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом занимаемого им нежилого помещения, поскольку ответчик во встречных исковых требованиях не просил суд произвести зачет затрат ответчика на капитальный ремонт арендуемых помещений. Также полагает, что суд в нарушение ст. 159 АПК РФ не рассмотрел ходатайство ответчика о восстановлении срока исковой давности.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции неправильно применил норму п. 21 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утв. приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67), предусматривающую запрет на взимание платы за право заключения договора аренды муниципального имущества, и в силу этого пришел к неправильному выводу об отсутствии у ответчика права требовать зачета встречных требований в связи с уплатой предпринимателем стоимости права аренды в размере 1 443 000 руб. в качестве платы за право заключения договора аренды муниципального имущества.

Податель апелляционной жалобы указывает, что суд в нарушение ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по собственной инициативе применил срок исковой давности к указанным встречным исковым требованиям, в то время как соответствующего заявления от учреждения не поступало, а заявление третьего лица о пропуске срока не имеет правового значения.

Апеллянт не согласен с выводами суда о правомерности включения истцом в сумму арендной платы налога на добавленную стоимость (далее - НДС), ссылаясь на письмо Минфина России от 11.03.2012 N 03-07-11/66, а также то обстоятельство, что предприниматель не является налоговым агентом, плательщиком НДС и при заключении договора аренды от 17.02.2010 в расчет арендной платы НДС включен не был.

Апеллянт ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии оснований для применения в расчетах арендной платы коэффициента К2 в размере, равном 1, вместо установленных 1.2, связывая необходимость применения пониженного коэффициента с предоставлением ответчику в аренду нежилых помещений на 25,4 кв.м меньше, чем было определено в аукционной документации, а также наличием аварийных выходов в арендуемые помещения, что ухудшает их качество.

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившем в арбитражный апелляционный суд (рег. N 16372 от 29.04.2016), апеллянт ссылается также на вынесение судом первой инстанции определения суда от 09.03.2016 об исправлении опечатки без удаления в совещательную комнату, с нарушением ст. 179 АПК РФ, что привело к изменению содержания обжалуемого судебного акта.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились. Администрация города Магнитогорска просила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации города Магнитогорска от 11.11.2009 N 9838-П, акта приема-передачи имущества муниципальной казны МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" на праве оперативного управления принадлежит нежилое здание - склад декораций со вспомогательными и административно - бытовыми помещениями общей площадью 1 492,8 кв.м, литер: А, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66, корпус N 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АВ 854204 от 13.05.2010 (т. 1 л.д. 41).

29.12.2009 Комитетом по управлению имуществом Администрации города Магнитогорска истцу выдано разрешение N 123 на право сдачи в аренду части указанного нежилого здания площадью 434,3 кв.м под кафе (т. 1 л.д. 42).

На основании информационного извещения о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске (т. 3 л.д. 90-91, т. 5 л.д. 41-45) проведен соответствующий аукцион, победителем которого признан предприниматель Рабин П.Б. (протоколы N 1 от 11.02.2010 и N 2 от 15.02.2010, т. 5 л.д. 47, 48-49).

Между МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" и предпринимателем Рабиным П.Б. оформлен договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2010 N 1, по условиям которого ответчик выкупает за предложенную им на аукционе сумму в размере 1 443 000 руб. право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения площадью 434,3 кв.м по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66/1 (т. 3 л.д. 93-94).

Оплата по данному договору произведена путем зачета задатка за участие в аукционе в сумме 198 000 руб. и выплаты ответчиком истцу 1 245 000 руб., что подтверждено мемориальным ордером от 10.02.2010 N 282 на сумму 198 000 руб. (т. 4 л.д. 28), платежным поручением от 12.03.2010 N 744 на сумму 1 245 000 руб. (т. 4 л.д. 29), копией извещения ОАО "Сбербанк России" от 11.03.2010 N 1693/111 (т. 3 л.д. 92) и распиской учреждения от 14.05.2010 N 01-81 (т. 4 л.д. 24).

Между МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" (арендодатель) и предпринимателем Рабиным П.Б. (арендатор) оформлено соглашение от 16.02.2010 об уменьшении площади сдаваемой арендатору в аренду части пристроенного здания площадью 434,3 кв.м на 25,4 кв.м (т. 4 л.д. 25).

17.02.2010 между сторонами подписан договор аренды, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (согласно кадастрового паспорта помещения) общей площадью 408,9 кв.м, расположенное на первом, втором, третьем этаже в доме N 66/1, с отдельным входом, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66/1, для использования под кафе (т. 1 л.д. 20-22).

Согласно п. 2.1 указанного договора аренды договор заключается на срок с 16.02.2010 по 16.02.2015.

В силу п. 4.1 договора арендатор обязан в течение действия договора аренды вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина"), авансом до 1 числа текущего месяца путем перечисления суммы на счет МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина".

Размер арендной платы устанавливается в приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 4.2. договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором дня уплаты арендной платы.

Договор аренды от 17.02.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2010, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 3 л.д. 98).

Дополнительным соглашением N 1 от 18.02.2010 к договору аренды от 17.02.2010 с учетом уменьшения площади передаваемого в аренду нежилого помещения на 25,4 кв.м стороны установили размер ежемесячной арендной платы в сумме 110 255,43 руб., НДС 18% - 19 845,98 руб., итого: 130 101,41 руб. (т. 3 л.д. 101).

Аналогичный размер арендной платы без НДС стороны предусмотрели в приложении N 2 к договору аренды от 17.02.2010. Коэффициент К2 установлен в размере 1,2 (т. 3 л.д. 99).

Арендная плата в приложении N 2 к договору согласно п. 6 информационного извещения о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске (т. 3 л.д. 90-91, т. 5 л.д. 41-45) рассчитана исходя из решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 19.06.2002 N 91 "Об утверждении методики расчета арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска", постановления Главы города Магнитогорска Челябинской области от 22.12.2008 N 11258-П "Об утверждении базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне г. Магнитогорска".

На основании соглашения от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 23) в связи с изменением базовой ставки арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений, и коэффициента роста потребительских цен К6 стороны установили с 01.01.2013 размер арендной платы по договору аренды от 17.02.2010 в размере 111 354 руб., НДС 18% - 20 043,72 руб. Коэффициент К2 равен 1,2 (т. 1 л.д. 24).

На основании соглашения от 01.11.2013 (т. 1 л.д. 25) в связи с изменением базовой ставки арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений, и коэффициента роста потребительских цен К6 стороны установили с 01.11.2013 размер арендной платы по договору аренды от 17.02.2010 в размере 112 098 руб., НДС 18% - 20 177,64 руб. Коэффициент К2 равен 1,2 (т. 1 л.д. 26).

На основании соглашения от 01.01.2014 (т. 1 л.д. 27) в связи с изменением базовой ставки арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений, и коэффициента роста потребительских цен К6 стороны установили с 01.01.2014 размер арендной платы по договору аренды от 17.02.2010 в размере 111 583 руб., НДС 18% - 20 084,94 руб. Коэффициент К2 равен 1,2 (т. 1 л.д. 28).

Соглашением от 17.02.2015 (т. 3 л.д. 13) стороны пролонгировали договор аренды до 31.12.2015, а также установили с 17.02.2015 размер арендной платы по договору аренды от 17.02.2010 в размере 112 964 руб., НДС 18% - 20 333,52 руб. Коэффициент К2 равен 1,2 (т. 3 л.д. 10).

Ввиду ненадлежащего исполнения предпринимателем Рабиным П.Б. обязательств арендатора по оплате арендной плате по договору аренды от 17.02.2010 МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" направляло арендатору претензии от 06.02.2014 исх. N 4 (т. 1 л.д. 14-16) и от 25.07.2014 исх. N 55 (т. 1 л.д. 17-18) о необходимости погашении задолженности по арендной плате, а также с предупреждением об обращении в порядке п. 5.1 договора аренды от 17.02.2010 в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Указанные претензии ответчиком были оставлены без удовлетворения, что и явилось поводом для обращения учреждения в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Ссылаясь на то, что МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" не имело право взимать не предусмотренную законом плату за право заключения договора аренды муниципального имущества, а уплаченные предпринимателем денежные средства в размере 1 443 000 руб. в качестве такой платы подлежали зачету в счет арендной платы по договору аренды от 17.02.2010, коэффициент К2 в расчете арендной платы определен арендодателем неверно, а НДС необоснованно включен в размер арендной платы, что привело к переплате ответчиком арендной платы, предприниматель Рабин П.Б. обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания суммы основного долга и пени, суд первой инстанции исходил из доказанности по материалам дела факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды недвижимости. Оснований для снижения размера пени в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом не установлено. С учетом положений п. 6.5 договора аренды от 17.02.2010 и установленного факта невнесения арендной платы в полном объеме более двух сроков подряд суд также удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу о том, что стоимость права на заключение договора аренды, предусмотренная соответствующим договором купли-продажи, была оплачена ответчиком обоснованно, поскольку положения Правил N 67 не распространяются на случаи аренды имущества, закрепленного на праве оперативного управления, и ответчиком пропущен срок исковой давности по требованиям по встречному иску, о применении которого заявило учреждение. Доводы ответчика о применении коэффициента К2 в размере 1 вместо 1,2 отклонены судом, так как коэффициент согласован сторонами в договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему и соответствует фактическому состоянию используемого арендатором помещения. Суд не усмотрел оснований исключения из состава арендной платы НДС.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пп. 2 и 3 п. 3 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции на момент проведения учреждением аукциона) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными (бюджетными) учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске (т. 3 л.д. 90-91, т. 5 л.д. 41-45, 47, 48-49) между МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" (арендодатель) и предпринимателем Рабиным П.Б. (арендатор) подписан договор аренды от 17.02.2010, по условиям которого арендатору на срок с 16.02.2010 по 16.02.2015 за плату, установленную в приложении N 2 к договору, передано в аренду нежилое помещение общей площадью 408,9 кв.м, расположенное на первом, втором, третьем этаже в доме N 66/1, с отдельным входом, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66/1, для использования под кафе (т. 1 л.д. 20-22, с учетом соглашения от 16.02.2010 - т. 4 л.д. 25).

Договор аренды от 17.02.2010 зарегистрирован 31.05.2010, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 3 л.д. 98).

Действительность и заключенность данного договора, а также обстоятельство поступления в пользование арендатора нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м, истцом и ответчиком при рассмотрении спора в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

На основании изложенного, учитывая соблюдение сторонами порядка конкурентного предоставления арендатору нежилого помещения общей площадью 408,9 кв.м, а также исполнение сторонами условий договора аренды от 17.02.2010, о чем, в частности, свидетельствуют платежные поручения об оплате ответчиком арендной платы по договору (т. 1 л.д. 30-40), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных отношений по аренде предпринимателем названного нежилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. В то же время допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

В п. 20 того же постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

На основании п. 6 информационного извещения о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске (т. 3 л.д. 90-91, т. 5 л.д. 41-45), п. 4.2 договора аренды от 17.02.2010 и приложений N 2 к нему арендодатель и арендатор определили, что размер арендной платы рассчитывается исходя из муниципальных правовых актов, в частности решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 19.06.2002 N 91 "Об утверждении методики расчета арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска", постановления Главы города Магнитогорска Челябинской области от 22.12.2008 N 11258-П "Об утверждении базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне г. Магнитогорска".

При этом в п. 4.3 договора аренды от 17.02.2010 стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в связи с инфляционными процессами, с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы.

В материалы дела представлены соглашения от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 23), от 01.11.2013 (т. 1 л.д. 25), от 01.01.2014 (т. 1 л.д. 27), от 17.02.2015 (т. 3 л.д. 13) об изменении размеров арендной платы и расчеты арендной платы, приведенные в приложении N 2 к договору (т. 1 л.д. 24, 26, 28, т. 3 л.д. 10, 99).

В обоснование заявленных исковых требований по первоначальному иску МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" сослалось на ненадлежащее исполнение предпринимателем Рабиным П.Б. обязательств арендатора по договору аренды от 17.02.2010 и наличие задолженности по арендной плате за период с 22.03.2013 по 31.12.2015 в сумме 1 948 667,91 руб.

В порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказательств отсутствия названной задолженности ответчиком в дело не представлено.

Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании основного долга в заявленном им размере.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения в расчетах арендной платы коэффициента К2 в размере, равном 1, вместо установленного 1,2, суд апелляционной инстанции находит необоснованными, поскольку применение коэффициента К2, равном 1,2, было согласовано сторонами в приложениях N 2 к договору аренды, и в силу п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 425 ГК РФ предприниматель Рабин П.Б. не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства в данной части.

Кроме того, из приложения 1 к Методике расчета арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска, утвержденной решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 19.06.2002 N 91, и приложения 1 к Методике расчета арендной платы за использование недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и закрепленного за муниципальными учреждениями города Магнитогорска в оперативное управление, утвержденной постановлением Администрации города Магнитогорска от 23.12.2010 N 14204-П, методика расчета из которых была включена в текст договора аренды (приложение N 2) в качестве условия договора, следует, что коэффициент качества помещений К2 может иметь следующие значения: с общим входом в нежилое помещение - 1,0; с отдельным входом - 1,2; отдельно стоящее здание - 1,5.

Согласно п. 1.1 договора аренды от 17.02.2010 ответчику в аренду передано нежилое помещение общей площадью 408,9 кв.м, расположенное на первом, втором, третьем этаже в доме N 66/1, с отдельным входом, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66/1, для использования под кафе (т. 1 л.д. 20-22).

Факт наличия отдельного входа в арендуемые ответчиком помещения подтверждается кадастровым паспортом помещения от 29.03.2010 (т. 3 л.д. 112-115), техническим паспортом на нежилое пристроенное здание по состоянию на 09.12.2008 (т. 3 л.д. 157-161), а также представленными в дело фотографиями (т. 5 л.д. 25-27).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности применения истцом в расчетах арендной платы коэффициента качества помещений К2 в размере 1,2. То обстоятельство, что арендуемое ответчиком нежилое помещение общей площадью 408,9 кв.м имеет, как указал апеллянт, аварийные выходы в помещения истца, не опровергает факта наличия у ответчика и третьих лиц отдельного входа в арендованные под кафе помещения и, как следствие, применения коэффициента качества помещений К2 в размере 1,2, в то время как обстоятельство использования данных аварийных выходов как общего входа в помещения истца и ответчика последним на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказано.

Ссылки апеллянта на уменьшение площади предоставленных ответчику в аренду нежилых помещений на 25,4 кв.м отклоняются апелляционным судом, поскольку указанное обстоятельство не опровергает вывод о наличии в кафе ответчика отдельного входа на первом этаже и не свидетельствует об использовании указанных помещений площадью 25,4 кв.м в качестве общего входа в помещения истца и ответчика в отсутствие у арендатора иного входа в занимаемые им нежилые помещения под кафе.

Доводы апеллянта об уменьшении площади помещения за счет фактического изъятия части коридора и планирования предпринимателем к организации отдельного входа через иные помещения, доказательствами не подтверждены, равно как и не представлено доказательств перепланировки помещения с согласия собственника и арендодателя и организации отдельного входа.

С учетом изложенных мотивов суд апелляционной инстанции также находит неправомерными требования предпринимателя к учреждению по встречному иску о признании недействительным договора аренды от 17.02.2010 в части применения коэффициента К2, равного 1,2, и внесении изменения в указанный договор в части коэффициента К2 в размере, равном 1, с момента подписания договора аренды от 17.02.2010.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 5.1 договора аренды от 17.02.2010 стороны установили, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором дня уплаты арендной платы.

Таким образом, требуемая письменная форма соглашения о договорной неустойке соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта надлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Учитывая установленный судом и не опровергнутый ответчиком факт наличия задолженности ответчика перед истцом по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки в заявленном истцом размере, правильность исчисления которой предпринимателем Рабиным П.Б. не оспорена (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Дополнительных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания договорной неустойки в апелляционной жалобе не приведено (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Та же статья Кодекса предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 6.5. договора аренды от 17.02.2010 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению из арендуемого помещения, здания, сооружения) в том числе если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенному расчету) более двух сроков подряд (п. 6.5.5. договора).

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной плате более двух раз подряд подтвержден вышеизложенными доказательствами, требования учреждения о расторжении договора также удовлетворены обоснованно.

То обстоятельство, что к моменту вынесения судом первой инстанции решения сроку договора в соответствии с п. 2.1. договора истек (16.02.2015) и договор не может быть возобновлен на неопределенный срок (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") само по себе не является основанием для отказа в требовании о расторжении договора аренды, заявленном в период, когда договор являлся действующим (т. 1 л.д. 1).

При этом в силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью обращения за судебном защитой является нарушение прав истца, что определяет его выбор способа защиты нарушенного права, в силу чего расторжение в судебном порядке договора аренды с истекшим сроком действия при отсутствии у ответчика основанного на законе либо договоре права пользования помещением не нарушает прав ответчика.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Доказательств возврата помещения арендодателю материалы дела не содержат, в силу чего, учитывая прекращение договорных отношений между сторонами, требования истца об обязании ответчика возвратить помещение удовлетворены судом обоснованно.

Рассмотрев встречное исковое заявление предпринимателя Рабина П.Б., апелляционная коллегия помимо изложенных выше выводов суда относительно обоснованности применения в расчете арендной платы коэффициента К2 и отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным в данной части, руководствуется следующим.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, а также п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

В силу правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 5441/10 от 09.12.2010, некорректность формулирования заявленных требований само по себе при очевидности материально-правовых требований и нарушении прав лица, обратившегося за судебной защитой, не может являться основанием для отказа в иске.

В рассматриваемом случае материально-правовая направленность заявленных предпринимателем Рабиным П.Б. исковых требований заключается в возврате неосновательно полученных, по его мнению, учреждением "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" денежных средств в силу необоснованного включения в расчет арендной платы налога на добавленную стоимость, а также отсутствия у учреждения полномочий по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды и полномочий на получение платы за право заключения договора аренды в силу положений п. 21 Правил N 67.

Таким образом, требуя взыскать с учреждения денежные средства в сумме 2 692 692 руб., определенные предпринимателем как результат зачета начисленной арендной платы и суммы неосновательно внесенных денежных средств в виде платы за заключение договора аренды (1 443 000 рублей), истец по встречному иску фактически просит применить последствия недействительности сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2010 N 1) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании пп. 2 и 3 п. 3 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции на момент проведения учреждением аукциона) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными (бюджетными) учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно п. 5 ст. 171 и п. 3 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" порядок проведения МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске регулировался Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в силу п. 16 ст. 18 указанного Федерального закона постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585 "Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе".

Ссылки апеллянта на положения Правил N 67 суд апелляционной инстанции находит необоснованными, поскольку данные Правила вступили в силу 07.03.2010, то есть после проведения МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" аукциона и заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2010 N 1, а, следовательно, они не могут применяться к рассматриваемым правоотношениям.

Вместе с тем, действовавшими в тот период нормами ст.ст. 447-449 ГК РФ, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585 "Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе" также не было предусмотрено получение арендодателем платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, так как по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключался договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора, в силу чего на основании ст. 168 ГК РФ предприниматель Рабиным П.Б. обоснованно считает договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2010 N 1 ничтожной сделкой.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения указанной сделки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи от 15.02.2010 N 1 имело место с момента его подписания сторонами до выплаты ответчиком истцу 1 245 000 руб., что подтверждается фактом подписания договора аренды от 17.02.2010 и перечисления платежным поручением от 12.03.2010 N 744 денежных средств на сумму 1 245 000 руб. (т. 4 л.д. 29).

Предприниматель Рабин П.Б. обратился в арбитражный суд со встречным иском 20.10.2015, на что указывает штамп арбитражного суда на иске (т. 3 л.д. 81).

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд находит правильными выводы суда первой инстанции о пропуске предпринимателем срока исковой давности по встречным исковым требованиям о взыскании с МАУК "Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина" денежных средств в размере 1 443 000 руб., полученных по договору от 15.02.2010 N 1, и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму, о применении которого было заявлено учреждением.

Доводы апеллянта о применении судом в нарушение ст. 199 ГК РФ по собственной инициативе срока исковой давности в отсутствие соответствующего заявления от учреждения являются необоснованными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела, так как заявление о сроке исковой давности сделано истцом дважды - в отзыве на встречное исковое заявление от 18.11.2015 N 10-85 (т. 3 л.д. 124) и в отзыве на уточнение встречных заявленных требований от 11.02.2016 N 01-04/1 (т. 5 л.д. 4).

Необоснованным также является довод апелляционной жалобы предпринимателя Рабина П.Б. о том, что суд в нарушение ст. 159 АПК РФ не рассмотрел ходатайство ответчика о восстановлении пропущенного срока, поскольку в силу абз. 3 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

На основании п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и индивидуальные предприниматели.

Объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Согласно пп. 41 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения по НДС выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями, а также бюджетными и автономными учреждениями в рамках государственного (муниципального) задания, источником финансового обеспечения которого является субсидия из соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, передача в аренду муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за автономным учреждением, не связанная с выполнением государственного (муниципального) задания, облагается НДС, причем при оказании подобной услуги по предоставлению в аренду имущества исчисление и уплату в бюджет НДС должен осуществлять арендодатель имущества - автономное учреждение.

Из представленных в дело расчетов арендной платы, приведенных в приложении N 2 к договору (т. 1 л.д. 24, 26, 28, т. 3 л.д. 10, 99), следует, что размер арендной платы за пользование нежилым помещением (согласно кадастрового паспорта помещения) общей площадью 408,9 кв.м, расположенным на первом, втором, третьем этаже в доме N 66/1, с отдельным входом, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 66/1, для использования под кафе, определен с учетом НДС, что соответствует вышеизложенным нормам Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах отказ суда первой инстанции во взыскании с истца в пользу ответчика по встречному иску суммы переплаты арендной платы в части НДС является правильным и соответствующим нормам материального права.

Доводы апеллянта со ссылкой на письмо Минфина России от 11.03.2012 N 03-07-11/66 о том, что предприниматель не является налоговым агентом, плательщиком НДС, отклоняются апелляционным судом, поскольку основаны на неправильном понимании подателем апелляционной жалобы правовой природы НДС, который является косвенным налогом конечного потребителя, включаемого в стоимость реализуемого ему товара (работы, услуги), и должен быть учтен при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделен в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой при предъявлении покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав (п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость").

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска является правильным, основанным на верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о вынесении судом первой инстанции определения суда от 09.03.2016 об исправлении опечатки без удаления в совещательную комнату, с нарушением ст. 179 АПК РФ, апелляционная коллегия отклоняет без оценки по существу, поскольку названное определение суда не является предметом настоящего апелляционного обжалования, апелляционная жалоба на определение в порядке ч. 4 ст. 179 АПК РФ предпринимателем Рабиным П.Б. не подана.

Доводы апеллянта о том, что суд вышел за пределы заявленного встречного иска, отклоняя доводы ответчика о том, что истец в счет долга по арендной плате должен зачесть затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом занимаемого им нежилого помещения, поскольку ответчик во встречных исковых требованиях не просил суд произвести зачет затрат ответчика на капитальный ремонт арендуемых помещений, отклоняются как не повлиявшие по существу на правильность вынесенного судебного акта.

Апелляционная жалоба предпринимателя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2016 по делу N А76-21702/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рабина Павла Беньяминовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.А.Суспицина Л.В. Пивоварова