Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2016 г. N 07АП-3074/16

г. Томск

18 мая 2016 г.

Дело N А45-18671/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11.05.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.05.2016.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М.А. Фертикова,

судей: Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник,

с использованием средств аудиозаписи,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились (надлежаще извещены);

от ответчика - И.Ю. Мальцев, по доверенности от 01.06.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии г. Новосибирска (рег. N 07АП-3074/16) с приложенными к ней документами, поданной на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 февраля 2016 г. по делу N А45-18671/2015 (судья Г.М. Емельянова)

по иску Мэрии г. Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестТЭК"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г. Новосибирска обратилась с ООО "ИнестТЭК" в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2014 по октябрь 2015 в размере 10 119 639 руб. 36 коп., пени за период с 02.12.2014 по 19.11.2015 в размере 1173110 руб. 01 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.02.2016 г. (резолютивная часть объявлена 11.02.2016 г.) с общества с ограниченной ответственностью "ИнвестТЭК" (ОГРН 1145476129842, ИНН 5404523005) в пользу Мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 2435979 руб. 17 коп., неустойка в размере 221096 руб.95 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Мэрия г. Новосибирска подало апелляционную жалобу, в которой просит его изменить и принять новый судебный акт о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 9 761 809,56 рублей, неустойки в сумме 1 173 110,01 рублей.

В обоснование своей жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о неправомерности применения истцом положений пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п (далее - Положение N 213-п), при определении размера задолженности по арендным платежам за период с 07.06.2014 г. по 20.06.2015 г.

Ответчик в порядке ст. 262 АПК РФ представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями ее подателя не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 18.02.2016 г. апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ЗАО СИБСЕРВИССТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.04.2008 N 61834р сроком действия с 30.04.2008 по 30.04.2011.Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем имеется штамп от 03.07.2008.

Согласно пунктам 1.1, 1.3, 7.1 договора ЗАО СИБСЕРВИССТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:064062:97 площадью 21470 кв.м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и встроенной трансформаторной подстанцией в квартале "Тихвинский".

По договору N 5 от 07.08.2009 от ЗАО СИБСЕРВИССТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ права и обязанности по договору аренды переданы ООО "ИнвестТЭК".

Дополнительным соглашением N 1 от 18.04.2011 срок действия договора аренды был продлен до 01.09.2011, дополнительным соглашением N2 от 29.08.2011 - до 30.04.2014, а дополнительным соглашением N 5 от 28.05.2014 - до 30.04.2015.

В настоящее время договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, так как Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные в договоре.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 вышеуказанного договора с 01.04.2014 годовой размер арендной платы составил 4122000 руб., которая должна была вноситься Арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом, на расчетный счет Арендодателя.

С 01.04.2014, согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 08.11.2012 и дополнительного соглашения N 5 от 28.05.2014), арендная плата составила 6 879 611, 17 руб. в год или 573 300, 93 руб. в месяц, и должна вноситься Арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Уведомлением N 20-10364 от 08.10.2014 Арендатор был извещен о том, что в соответствии с пунктом 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, с 07.06.2014 арендная плата установлена в двукратном размере и составила 13 759 222, 34 руб. в год (1 146 601, 86 руб. в месяц).

Согласно уведомлению N 20-4935 от 20.04.2015 в соответствии с подпунктом 1 пункта 13 указанного выше Положения годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка увеличен на размер уровня инфляции и составляет 14 515 979, 57 руб. (1 209 664, 96 руб. в месяц).

У арендатора возникла задолженность по арендной плате в размере 10119639, 36 руб. за период с декабря 2014 года по октябрь 2015.

За несвоевременное перечисление арендной платы в соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 08.11.2012) начисляется неустойка в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа. На сумму образовавшейся задолженности была начислена пеня в размере 1173110, 01 руб. за период с 02.12.2014 по 19.11.2015.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что одностороннее изменение арендной платы (уведомление как односторонняя сделка) является незаконным ввиду того, что на дату направления уведомления об увеличении арендной платы от 08.10.2014 г. и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 г. действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 г. N 961, на основании которого к арендной плате уже применен коэффициент 3,4, т.е. за одно и то же обстоятельство, арендная плата увеличена дважды.

Поддерживая решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего до 01.03.2015 г., предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды земельного участка N 61834р от 30.04.2008 г.был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на дату направления уведомления от 08.10.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961. Увеличение арендной платы в два раза было применено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4. То есть, по существу применен еще один дополнительный коэффициент.

В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что применение одновременно положений указанных выше нормативных актов ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены положения и решения Совета депутатов N 961 и пункта 7 Постановления N 213-п, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов N 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отметил, что положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, ответственность за которое уже наступила в данном случае, применен коэффициент 3,4.

В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истец неправомерном применил к ответчику правила п. 7 Постановления N 213-П, в связи с чем, подлежит взысканию арендная плата, без учета двукратного увеличения размера арендной платы, что составило 2793808, 97 руб. по состоянию на 19.11.2015, и пени на эту задолженность в размере 221096, 95 руб. за период с 02.12.2014 г. по 19.11.2015 г.

Судом расчет проверен, признан арифметически верным. При этом, с учетом частичной оплаты в размере 357829,80 рублей, задолженность по арендной плате составила в размере 2435979,17 руб. и неустойку в размере 221096, 95 руб.

Довод апеллянта о том, что у Мэри города Новосибирска имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования истца правомерно удовлетворены частично в этой части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендной платы, истец по состоянию на 19.11.2015 начислил неустойку в размере 1173110 руб.., а судом взыскивается неустойка в размере 221096 руб.95 коп., исходя из суммы 27983808, 97 руб.

Суд первой инстанции признал расчет неустойки правильным, неустойку соразмерной последствиям нарушения обязательства и взыскал с ответчика неустойку в заявленном размере.

Ответчик не возразил относительно отказа в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы.

Руководствуясь ст. 110, п.1 ст.269 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 февраля 2016 г. по делу N А45-18671/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Л.И. Жданова Е.Г. Шатохина