Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. N 09АП-17745/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2016 г. N Ф05-12524/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

25 мая 2016 г.

Дело N А40-128902/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И.Левченко,

судей Н.В.Лаврецкой, В.Р. Валиева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г.Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Закрытого акционерного общества "ИНАЛЕКС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2016 года

по делу N А40-128902/15, принятое судьей Л.В. Михайловой,

по иску Закрытого акционерного общества "ИНАЛЕКС"

(ОГРН: 1037739032594; 113184, г. Москва, ул. Пятницкая, 58, 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, г. Москва, пер. Газетный, 1/12)

третье лицо: Департамент культурного наследия

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Чекунова Т.В. (доверенность от 11.01.2016)

от ответчика: не явился, извещен

третье лицо: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ИНАЛЕКС" (далее - ЗАО "ИНАЛЕКС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130,3 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, улица Ефремова, д. 16/12 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ, с учетом разъяснений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд оценил сделку по переуступке прав аренды как ничтожную.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец ссылается на судебный акт по делу N А40-39590/2014, в котором Департаменту городского имущества города Москвы отказано в удовлетворении требования о признании недействительной сделки о переуступке прав на аренду недвижимого имущества заключенной между ЗАО "ИНАЛЕКС" и ЗСАО "ЛЕКСГАРАНТ".

Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.

В заседании суда апелляционной инстанции 23.05.2016 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Рассмотрев дело в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 123, 266 и 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения от 26.02.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 28.11.2003 между ЗСАО "ЛЕКСГАРАНТ" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды N 01-01146/03, в соответствии с которым арендатору в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, улица Ефремова, дом 16/12 (подвал, пом. II, комн. 1-3). Срок действия договора с 07.05.2003 по 06.05.2018.

Между истцом и ЗАО "ЛЕКСГАРАНТ" 20.10.2008 был подписан протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 28.11.2003 N 01-01146/03.

Истец 04.07.2014 в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ обратился в Департамент с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом первой инстанции верно установлено несоответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, а также которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.

На основании части 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно указал, что названной нормой предусмотрено заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

На момент заключения рассматриваемого соглашения от 20.10.2008 об уступке прав и обязанностей по договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

В настоящем случае переход права аренды на имущество, находящееся в собственности города Москвы и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, произошел без проведения конкурса или аукциона, то есть в нарушение законодательно установленного порядка.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения спорного соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На этом основании суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что соглашение от 20.10.2008 об уступке прав и обязанностей по договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением требований Федерального закона N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, ЗАО "ИНАЛЕКС" на момент обращения в Департамент не могло считаться лицом, соответствующим требованиям, установленным в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то есть временно владеющим и (или) временно пользующимся непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и следовательно, у общества отсутствует преимущественное право выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Ефремова, д. 16/12.

Довод апелляционной жалобы о том, что в материалы дела представлен судебный акт по делу N А40-39590/2014, в котором Департаменту отказано в удовлетворении требования о признании недействительной сделки о переуступке прав на аренду недвижимого имущества заключенной между ЗАО "ИНАЛЕКС" и ЗСАО "ЛЕКСГАРАНТ", рассмотрен судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению, исходя из следующего.

Согласно Постановлению Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2015 по делу N А40-39590/14, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда об отказе Департаменту городского имущества города Москвы в удовлетворении требования о признании недействительным соглашения от 20.10.2008 к договору N 01-1146/03 от 28.11.2013 оставлены без изменения.

Однако, к данному выводу суд кассационной инстанции пришел исходя из того, что истцом, в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ был пропущен срок исковой давности, а не из необоснованности заявленных требований.

В постановлении по делу N А40-39590/14 Арбитражный суд Московского округа прямо указал, что в соответствии со статьей 17.1 Закона "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье (часть 1 статьи).

Согласно части 3 указанной статьи в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, а также которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.

Таким образом, поскольку на момент заключения оспариваемого протокола-соглашения действовали вышеизложенные специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что при переходе (уступке) прав арендатора от ЗСАО "ЛЕКСГАРАНТ" к ЗАО "ИНАЛЕКС" не требовалось проведения конкурса или аукциона.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Арбитражный суд города Москвы правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы 26 февраля 2016 года по делу N А40-128902/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая