Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. N 10АП-5194/16

Требование: о государственной регистрации перехода права собственности

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

26 мая 2016 г.

Дело N А41-100512/15

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - Голубович А.Н. генеральный директор, приказ N 3 от 18.09.2015 г., выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 21.04.2016 г.,

от ответчика - Шайхисламов Н.С. лично,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РСУ-9" на решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2016 года, принятое судьей Плотниковой Н.В., по делу А41-100512/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "РСУ-9" (ИНН 7713660891; ОГРН 5087746027870) к индивидуальному предпринимателю Шайхисламову Нуриману Сулеймановичу (ИНН 502301003933; ОГРНИП 304503834300338) о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РСУ-9" (далее - ООО "РСУ-9") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шайхисламову Нуриману Сулеймановичу (далее - ИП Шайхисламов Н.С.) о государственной регистрации перехода права собственности от Шайхисламова Иуримана Сулеймановича к ООО "РСУ-9" на следующие объекты недвижимого имущества:

1. Расположенные в Московской области, Дмитровском районе, Костинское с/п, деревня Исаково:

1.1.автозаправочный комплекс, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь; 213,9 кв.м.,инв.N 025:010-27924, лит.Б, Б1, адрес (местонахождение объекта: Московская область, Дмитровский район, Костинское с/п, д. Исаково) с условным номером 50-50-04/114/2012-300;

1.2.3емельный участок под вышеуказанным автозаправочным комплексом, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства автозаправочного комплекса, общая площадь 10000 кв. м., адрес объекта: Московская область, Дмитровский район, Костинское с/п, д. Исаково с кадастровым N 50:04:0120508:36.

2. Расположенные в Московской области, г. Красноармейске, проспект Испытателей, дом 6:

2.1. автозаправочный комплекс (АЗС N 1): помещение I (комнаты 1-5, 8-13), здание АЗС с шиномонтажом, 1-этажное, общей площадью 124,6 кв.м., автостоянка общей площадью 2730,0 кв.м., навес площадью 108 кв.м., топливо-раздаточные колонки - 3 шт., резервуарный участок площадью 76,8 кв.м., пруд накопительной фильтрации, противопожарный водоем, молниеотводы - 4шт., забор ж/бетонный, забор металлический, водоотводные лотки, назначение: производственное, инв.N 089:028-251, лит. Б-Б2-2Б-ЗБ-4Б- 5Б-6Б-7Б-8Б-9Б-10Б, адрес объекта: Московская область, г. Красноармейск, просп. Испытателей, д.6. с условным номером 50-50-65/002/2011-005;

2.2. Земельный участок под вышеуказанным автозаправочным комплексом, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации автозаправочного комплекса, общая площадь 10883 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Красноармейск, проспект Испытателей, дом 6 с кадастровым номером 50:65:0030201:2 (л.д. 3-5, 8-12 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2016 по делу N А41-100512/15 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 186-189 т. 1).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "РСУ-9" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, выводы, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (л.д. 2-4, 34-38 т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить. Заявил ходатайство о фальсификации соглашения от 30.10.2015 г. Представил на обозрение суда подлинное соглашение от 30.10.2015 г.

Ответчик возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д. 18-19 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил на обозрение суда подлинное соглашение от 30.10.2015 г. Возражал против удовлетворения заявления о фальсификации.

В удовлетворении заявленного истцом ходатайства о фальсификации соглашения от 30.10.2015 г. отказано, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 4 п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" основания для рассмотрения в суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, отсутствуют, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 АПК РФ о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 22.10.2015 между Шайхисламовым Н.С. (продавец) и ООО "РСУ-9" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, перечисленное в разделе 1 договора (л.д. 37-44, 66-73 т. 1).

Совокупная цена за все недвижимое имущество, указанное в предмете договора, составила 100 000 000 (сто миллионов) рублей 00 копеек (п. 2.1. договора).

Согласно п. 3.3. договора с момента заключения настоящего договора продавец обязался в течение одного календарного месяца выделить земельный участок продаваемый покупателю, согласно пункта 1.2.1 настоящего договора.

В соответствии с разделом 4 договора расчет между сторонами производится путем безналичного перевода покупателем с его расчётного счета на расчетный счет продавца в следующем порядке:

4.1. В течение семи дней со дня заключения настоящего договора покупатель перечисляет на расчетный счет продавца задаток по настоящему договору в размере 620 000 (шестисот двадцати тысяч) рублей, задаток засчитывается в цену недвижимого имущества согласно пункта 2.1. настоящего договора.

4.2. В течение тридцати дней со дня выполнения продавцом пункта 3.3. настоящего договора покупатель оплачивает продавцу первый платеж по договору в размере 30 080 000 (тридцати миллионов восьмидесяти тысяч) рублей.

4.3. После оплаты покупателем первого платежа в адрес продавца оставшаяся сумма оплаты в размере 69 300 000 (шестьдесят девять миллионов триста тысяч) рублей выплачивается покупателем в течение 22 (двадцати двух) календарных месяцев равномерными платежами по 3 150 000 (три миллиона сто пятьдесят тысяч рублей) в месяц.

Согласно п. 5.1. договора стороны договариваются зарегистрировать настоящий договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем пункта 4.2. настоящего договора.

В силу п. 5.3. договора стороны договорились, что у продавца возникает право залога на вышеуказанное имущество до исполнения покупателем своей обязанности по п.4 настоящего договора.

Стороны также заключили соглашение от 30.10.2015 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2015 (л.д. 108-110 т. 1), в котором изложили пункт 4.2. договора в новой редакции: "В течение тридцати дней со дня выполнения "Продавцом" пункта 3.3. настоящего договора "Покупатель" оплачивает "Продавцу" первый авансовый платеж по договору в размере 29 080 000 (двадцати девяти миллионов восьмидесяти тысяч) рублей; до 5 декабря 2015 года "Покупатель" обязуется оплатить "Продавцу" второй авансовый платеж по договору в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей; до 15 января 2016 года "Покупатель" обязуется оплатить "Продавцу" третий авансовый платеж по договору в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей".

Остальные оплаты покупатель производит в том порядке и в тех суммах, как это указано в договоре.

В п.п. 4, 5 соглашения стороны указали, что настоящее соглашение согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов. Покупатель принял от продавца, а продавец передал покупателю недвижимое имущество. С 01.11.2015 г. покупатель обязуется владеть и пользоваться недвижимым имуществом в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями действующего законодательства, регламентирующего порядок эксплуатации и функционирования соответствующего недвижимого имущества.

В обоснование иска истец ссылается на то, что ответчик передал истцу объекты недвижимого имущества, однако уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты.

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, ответчик не исполнил возложенную на него п. 3.3. договора обязанность в течение одного календарного месяца выделить земельный участок продаваемый покупателю, согласно пункта 1.2.1 настоящего договора в соответствии с законодательством; ответчик подал заявление в Дмитровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и документы о регистрации залога на недвижимое имущество (АЗС и землю в д.Исаково) датой 24.11.2015 г. (N записи 50/004/006/2015-1761 в отношении автозаправочного комплекса с условным номером 50-50-04/114/2012-300 и N записи 50/004/006/2015-1760 в отношении земельного участка с кадастровым N 50:04:0120508:36) в пользу третьего лица - ООО "Атак", а также заключил договор залога от 16.11.2015 г. с ООО "Атак", при этом истец не давал согласие на обременение имущества залогом.

Также истец полагает, что неисполнение им как покупателем обязанности по оплате имущества в полном объеме не освобождает продавца от обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в установленном порядке.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего способа защиты права истцом, отсутствия доказательств принятия необходимых мер для осуществления государственной регистрации права.

Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что ответчик не исполнил обязательства по договору, не представил доказательств намерения произвести государственную регистрацию права, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 209 ГК РФ только собственнику имущества принадлежит право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе и правом отчуждения этого имущества в пользу других лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии в разъяснениями, содержащимися в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.10) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также же по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного управления или организации.

По смыслу ст. 551 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

При этом такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (п. 3 ст. 551 ГК РФ) входят: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, суд должен проверить сделку с точки зрения соответствия ее по форме и содержанию требованиям законодательства, т.к. такое решение в соответствии со ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 421 ГК РФ предусмотрен принцип свободы договора (договор может быть заключен на любых, не противоречащих закону условиях, которые участники гражданского оборота сочтут для себя наиболее выгодными на момент заключения договора).

Материалами дела подтверждено, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное п. 4.2. договора, оплата, предусмотренная договором, в полном объеме не произведена.

При этом, ответчиком в материалы дела представлены доказательства того, что им предприняты действия по осуществлению выделения земельного участка, продаваемого покупателю, согласно пункта 1.2.1 договора в соответствии с законодательством, во исполнение п. 3.3. договора.

Вместе с тем, неисполнение указанной обязанности ответчиком к настоящему моменту не свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения исполнять договор купли-продажи.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о неверном выборе истцом способа защиты нарушенного права.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре является в силу ст. 12 ГК РФ самостоятельным способом защиты гражданских права, применяемым с целью реального исполнения должником обязательства и заключается в понуждении должника выполнить конкретные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора). При этом обязательство должно носить строго определенный и бесспорный характер.

Согласно п. 5.1. договора стороны договорились зарегистрировать настоящий договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем пункта 4.2. настоящего договора.

Ссылка истца на то, что неисполнение им как покупателем обязанности по оплате имущества в полном объеме не освобождает продавца от обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в установленном порядке, судом первой инстанции правомерно признана необоснованной, ввиду того, что стороны договорились зарегистрировать настоящий договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем пункта 4.2. настоящего договора.

То обстоятельство, что ответчик не произвел выдел земельного участка, не освобождает сторон от исполнения предусмотренного договором условия, указанного в п. 5.1.

Более того, судом принято во внимание, что истец просит зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, общей площадь 10883 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Красноармейск, проспект Испытателей, дом 6 с кадастровым номером 50:65:0030201:2. Однако, ответчик обязался продать истцу земельный участок площадью 3400 кв. м., почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Красноармейск, проспект Испытателей, дом 6 с кадастровым номером 50:65:0030201:2. (п. 1.2.1. договора). То есть только 3400 кв. м. из принадлежащих ответчику 10883 кв.м. данного земельного участка.

Доводы заявителя относительно передачи спорного недвижимого имущества в залог ООО "Атак" по договору от 16.11.2015 несостоятельны.

Между ответчиком и залогодержателем по договору залога от 16.11.2015 (ООО "Атак") подписано соглашение о расторжении указанного договора залога от 12.01.2016.

В соответствии с п. 4 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению сторон договора залога прекращено рассмотрение ранее поданного заявления о регистрации данного договора залога и приложенных к нему документов.

Договор залога заключен 16.11.2015, то есть после подписания договора купли-продажи (состоявшегося 22.10.2015) и до государственной регистрации перехода права собственности по договору.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что факт заключения договора залога не являлся нарушением договора купли-продажи.

Согласно подпункту 2.1 соглашения к договору от 30.10.2015 продавец (на правах собственника, каковым он является до государственной регистрации перехода права собственности на объекты договора к покупателю) сохранил за собой право отдавать имущество, являющееся объектом договора, в залог и распоряжаться им иным образом.

Однако истец не предпринимал действий по государственной регистрации перехода права собственности, направил письмо в адрес ответчика с просьбой о явке для государственной регистрации права собственности лишь за день до подачи настоящего иска, не доказав тем самым уклонение ответчика от государственной регистрации, а также чинение им препятствий осуществления государственной регистрации права.

Таким образом, истцом не представлено доказательств принятия необходимых для государственной регистрации перехода права собственности мер, а также не доказаны обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, в удовлетворении требований истца отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2016 года по делу А41-100512/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С.Юдина

Судьи

Л.Н. Иванова С.В. Мальцев