Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. N 13АП-5798/16

г. Санкт-Петербург

25 мая 2016 г.

Дело N А56-66101/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ершовой Е.И.

при участии:

от истца: Кабикова В.Ю., доверенность от 29.12.2015;

от ответчика: не явился, извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5798/2016) ООО "Управляющая компания "ГАРОС"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2015 по делу N А56-66101/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Управляющая компания "ГАРОС"

о взыскании задолженности и пени,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит. Б., ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГАРОС" (адрес: Россия 198216, Санкт-Петербург, Ленинский пр-кт д.139, лит.А, ОГРН: 5067847467507; далее - Общество) о взыскании 2 444 448,26 руб. долга по договору от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.04.2015 по 31.07.2015, а также 505 710,62 руб. пени за просрочку платежа по состоянию на 31.07.2015.

Решением суда от 23.12.2015 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Комитета взыскано 2 444 448,26. долга по договору аренды от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 за период с 01.04.2015 по 31.07.2015, а также 215 928,62 руб. пеней за просрочку платежа. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о недоказанности ответчиком наличия обстоятельств для применения в расчете арендной платы по истечении срока строительства коэффициента 10.1 в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, являющегося приложением N 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы). Как указывает податель жалобы, невыполнение условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта было обусловлено ненадлежащими передачей объекта недвижимости инвестору и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям. Также податель жалобы ссылается на невозможность производства работ на земельном участке вследствие обнаружения на нем останков воинов, погибших в Великую Отечественную войну.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 N 852 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, расположенного по адресу: Петродворцовый р-н, г. Петергоф, Нижняя дор., участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс) в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды.

Договор действует до 28.09.2013 и вступает в силу с момента его заключения.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 20.10.2011.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 12.08.2011.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены сторонами в разделе 4 договора аренды. Общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет 12 200 000 руб. (пункт 4.1). Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.1 договора.

За нарушение условий оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 началом реализации инвестиционного проекта является 12.08.2011.

Пунктом 5.2 договора аренды установлен следующий порядок реализации инвестиционного проекта: первый этап - начало строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды - до 28.06.2012; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, - до 28.09.2013.

Договор аренды после 28.09.2013 был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем задолженность Общества за период с 01.04.2015 по 31.07.2015 составляет 2 444 448,26 руб. Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск частично, снизив размер неустойки.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд руководствовался статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", пунктом 1-1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (в редакции постановления от 29.05.2013), пунктами 5.1, 5.3.2.4 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы.

В силу пункта 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 (в редакции постановления от 13.12.2013) "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости определяются вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом наличие периодов, в течение которых неисполнение обязательство не является свидетельством ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора (то есть, когда имели место ненадлежащая передача инвестору объекта недвижимости для строительства и обеспечение сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, которые подтверждены заключениями Комитета или КЭиО), должно подтверждаться соответствующими заключениями Комитета и КЭиО.

Согласно пункту 1-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в редакции постановления от 29.05.2013 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" в случае продления сроков строительства (приспособления для современного использования земельного участка), если такое продление связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, платеж, подлежащий перечислению инвестором, определяется пропорционально установленному платежу за предоставление земельного участка для строительства (приспособления для современного использования) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период его продления и перечисляется в порядке, предусмотренном постановлением, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета или КЭиО, в течение которого невыполнение инвестором условия об окончании срока строительства (приспособления для современного использования земельного участка) связано с ненадлежащей передачей инвестору объекта недвижимости для строительства (приспособления для современного использования), заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для строительства (приспособления для современного использования), и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

Таким образом, названными постановлениями Правительства Санкт-Петербурга предусмотрена льгота по арендной плате, подлежащая применению только к периодам существования обстоятельств, предусмотренных ими и подтвержденных соответствующими заключениями Комитета или КЭиО.

Установив отсутствие доказательств перечисления Обществом арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, а также доказательств, подтверждающих наличие оснований для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами установленного договором аренды срока реализации инвестиционного проекта, подлежит исчислению исходя из установленной договором арендной платы, в связи с чем удовлетворили иск о взыскании задолженности в заявленном размере.

Отклоняя доводы Общества о наличии периода, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта было обусловлено ненадлежащими передачей объекта недвижимости инвестору и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, суд исходил из того, что из заключения КЭиО от 22.08.2013 N 15-5231/13-3-1 следует, что период, в течение которого инвестор не мог надлежащим образом выполнять свои обязанности, отсутствует; Общество неоднократно изменяло проектную документацию, с окончательным вариантом определилось за пределами срока реализации инвестиционного проекта. Между тем, до заключения спорного договора аренды Обществу были выданы технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям объекта капитального строительства, соответственно, Обществу было известно об условиях подключения, о сроках их действия, о возможности изменения параметров технических условий по истечении срока их действия. По заявкам Общества в связи с изменением проекта, истечением срока действия ранее выданных технических условий, были выданы новые технические условия подключения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований, позволяющих сделать вывод о том, что невыполнение Обществом условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта связано исключительно с действиями (бездействием) организаций инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга в части соблюдения ими установленных сроков и порядка выдачи технических условий, заключения договоров о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим и газораспределительным сетям.

Кроме того суд обоснованно отклонил довод Общества о невозможности производства работ на земельном участке вследствие обнаружения на нем останков воинов, погибших в Великую Отечественную войну, как не подтвержденный документально.

На основании изложенного, поскольку Общество доказательств оплаты задолженности не предоставило, требование Комитета о взыскании с Общества 2 444 448,26 руб. задолженности за период с 01.04.2015-31.07.2015 правомерно удовлетворено судом в полном объеме.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ и п. 8.3. договора истцом начислены пени в размере 0,10% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с 01.07.2011 по 31.07.2015 составляет 505 710,62 руб.

На основании заявления ответчика о снижении неустойки, ввиду отсутствия доказательств того, что в результате неисполнения ответчиком денежного обязательства ответчик извлек какие-либо преимущества из своего незаконного поведения, а нарушение ответчиком обязательства по оплате арендной платы повлекло для истца существенные негативные последствия, суд первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно снизил размер подлежащих взысканию пени до 215 928,62 руб.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2015 по делу N А56-66101/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина