Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. N 10АП-1466/16

г. Москва

02 июня 2016 г.

Дело N А41-98267/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Северное": Колесникова П.О. по доверенности N 685 от 25.12.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северное" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года по делу N А41-98267/15, принятое судьей Уваровым А.О., по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Северное" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Северное" о взыскании задолженности по договору аренды N ЮА-33 от 18.02.14 в размере 587 837 рублей 63 копейки, неустойки в размере 90 269 рублей 41 копейка (л.д. 3-5).

Иск заявлен на основании статей 309, 393, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года с ООО "Северное" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 587 837 рублей 63 копейки основного долга, 90 269 рублей 41 копейка пени (л.д. 57-58).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Северное" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права при его вынесении (л.д. 63-64).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Северное" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации городского округа Химки Московской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 18.02.14 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Северное" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-33, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 41 год земельный участок площадью 814 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0060107:2335, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, разрешенное использование: "для жилищного строительства" (л.д. 7-11).

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация городского округа Химки Московской области указала, что ООО "Северное" не исполняет обязанность по внесению арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 587 837 рублей 63 копейки за период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года (л.д. 6).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что наличие задолженности ответчиком не оспорено.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

18.02.14 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Северное" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-33, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 41 год земельный участок площадью 814 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0060107:2335, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, разрешенное использование: "для жилищного строительства" (л.д. 7-11).

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанного договора) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что срок договора аренды N ЮА-33 от 18.02.14 оставил 41 года, в связи с чем он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, договор аренды N ЮА-33 от 18.02.14 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Между тем, факт принятия в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060107:2335 ООО "Северное" не оспаривается.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли является платным. Формами платы за пользование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, закреплен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которой размер арендной платы определяется по формуле:

Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с вышеизложенными нормами права, стоимость пользования спорным земельным участком за период с 01.01.14 по 30.09.15 составляет 587 837 рублей 63 копейки (л.д. 6).

При этом администрация исходила из того, что в аренде у ООО "Северное" находится земельный участок площадью 814 кв.м.

Между тем, как следует из материалов дела, на данном земельном участке расположено здание стоянки для автомобилей общей площадью 26 325,2 кв.м., часть помещений которой была передана в собственность физических лиц. Расположенное в указанном здании нежилое помещение, занятое автомойкой общей площадью 426,1 кв.м. было продано Манукян Л.В. и Позоидис М.В. по договору купли-продажи имущества N НВСХ-НП-040-041 от 04.09.14 (л.д. 72-75).

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.04 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.

На спорном земельном участке расположено отдельно стоящее здание стоянки для автомобилей, которое не является многоквартирным домом, а также объектом, входящим в состав общего имущества в таком доме, в связи с чем вышеуказанные положения к рассматриваемым правоотношениям не применимы.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на помещения в здании стоянки для автомобилей за третьими лицами (15.10.14), ООО "Северное" утратило право пользование соответствующей частью земельного участка пропорционально занятого такими помещениями.

С учетом изменения площади арендуемого земельного участка, ООО "Северное" был произведен перерасчет размера арендной платы за период с 01.01.14 по 30.09.15, который составил 574 146 рублей 48 копеек (л.д. 106).

Указанный расчет был проверен апелляционным судом и признан обоснованным, соответствующим нормам действующего законодательства.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Северное" доказательств внесения арендной платы в спорный период не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом перерасчета задолженности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Администрация городского округа Химки Московской области, руководствуясь пунктом 5.2. договора аренды N ЮА-33 от 18.02.14 начислила ООО "Северное" неустойку в размере 90 269 рублей 41 копейка за период с 16.03.14 по 19.11.15 (л.д. 6).

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора.

Поскольку договор аренды N ЮА-33 от 18.02.14 не прошел государственную регистрацию, оснований для взыскания неустойки в соответствии с его условиями не имеется, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании пени следует отказать.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 7 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 рублей.

С учетом удовлетворенных требований размер госпошлины составляет 14 494 рубля 92 копейки.

Поскольку администрация городского округа Химки Московской области в силу своего правового статуса освобождена от уплаты госпошлины, денежные средства в размере 14 494 рубля 92 копейки подлежат взысканию с ООО "Северное" в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года по делу N А41-98267/15 отменить.

Взыскать с ООО "Северное" в пользу администрации городского округа Химки Московской области 574 146 рублей 48 копеек основного долга.

В удовлетворении требований о взыскании пени отказать.

Взыскать с ООО "Северное" в доход Федерального бюджета 14 494 рубля 92 копейки государственной пошлины.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов