Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2016 г. N 15АП-6182/16

город Ростов-на-Дону

03 июня 2016 г.

дело N А53-31489/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от истца - Григорян Арминэ Арамовна по доверенности от 09.11.2015,

от ответчика - Серикова Татьяна Александровна по доверенности от 29.09.2015 N 51/14/1864,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Намояна Заара Маджитовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2016 по делу N А53-31489/2015, принятое в составе судьи Великородовой И.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Намояна Заара Маджитовича (ИНН 614100106441, ОГРН 304614110500127),

к Комитету по управлению имуществом города Батайск

о признании незаконным отказа, об обязании

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Намоян Заар Маджитович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Батайск о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 N 51/14/2044, обязании заключить договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Батайск, улица Воровского, 57, общей площадью 3915 кв.м., с кадастровым номером 61:46:011403:0192 на срок 3 года без проведения торгов для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2016 в иске отказано.

ИП Намоян Заар Маджитович обратился с апелляционной жалобой, просил отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п.4.3.2 договора аренды от 19.12.2006 N 3932 арендатор имеет право по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия договора. 04.08.2015 Намояном З.М. было подано заявление на продление срока договора аренды от 19.12.2006 N 3932. Письмом от 28.10.2015 N 51/14/2044 Номояну З.М. было отказано в предоставлении земельного участка на новый срок. Вся совокупность условий, предусмотренных п.3,4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, имеется. Заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, а именно 04.08.2015. Ранее заключенный договор аренды не расторгнут, имеются условия предусмотренные п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пп.5,32 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчик отказал в заключении договора аренды на новый срок после истечения срока действия договора аренды, в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным. На земельном участке расположен цех по сборке мебели, земельный участок используется по назначению, проведены работы по сбору и формированию документов на земельный участок, произведены работы по водоснабжению и водоотведению, произведены работы по строительству цеха по сборке мебели. Согласно акту сверки за период с 21.06.2012-22.01.2016 арендные платежи осуществлялись регулярно. Истцом внесена арендная плата за 4 квартал 2015. В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 N137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п.4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Правоотношения между сторонами возникли до 01.03.2015, в продлении договора аренды отказано необоснованно.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал.

Представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

19.12.2006 г. между индивидуальным предпринимателем Намояном Зааром Маджитовичем и Комитетом по управлению имуществом города Батайска заключен договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:46:011403:0192 площадью 3915 кв. м, расположенного по адресу: город Батайск, улица Воровского, 57.

Земельный участок предоставлен на срок с 01.10.2006 г. до 01.10.2009 для использования в целях окончания строительства цеха по сборке мебели.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован 27.02.2007 г.

Заключенными сторонами соглашениями от 27.11.2009, от 11.12.2012 срок аренды продлен до 01.10.2015.

04.08.2015 г. Намоян Заар Маджитович обратился в Комитет по управлению имуществом города Батайска с заявлением о продлении срока действия договора на три года для окончания строительства.

В связи с отказом арендодателя (письмом от 28.10.2015 N 51/14/2014) истец обратился с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу названной нормы и правовой позиции, приведенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 по делу N 17540/11, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Истец ссылается на наличие оснований, предусмотренных п.п.2,32,10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, которые предусматривают, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

п.п.2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

п.п.32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п.3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае отсутствуют предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Кроме того, истец ссылается на наличие оснований, предусмотренных п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пункт 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Истцом не доказано наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного на праве собственности либо возведенного в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации.

При рассмотрении требования о судом первой инстанции обосновано приняты во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Ростовской области при вынесении решения по делу N А53-21957/12, вступившим в законную силу. В рамках указанного дела рассматривалось требование индивидуального предпринимателя Намоян Заара Маджитовича к Администрации города Батайска о признании права собственности на цех по сборке мебели - литер А, расположенный по адресу: город Батайск, улица Воровского 57. Судом установлено, что земельный участок предоставлен истцом Администрацией города Батайска для целей строительства цеха по сборке мебели. Без требуемых разрешений и согласования проекта истец осуществил строительство нежилого помещения цех по сборке мебели, при этом истец не совершал действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства. Судом установлено, что истец не только нарушил порядок возведения строения - не согласовал проектную документацию, не поучил разрешения на строительство, не принял меры к вводу объекта в эксплуатацию в установленном порядке, но и не представил доказательств качества объекта и возможности его правомерной и безопасной эксплуатации.

Таким образом, наличие оснований для понуждения администрации к предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка по правилам п.п. 10 п.2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ истцом также не доказано, ввиду отсутствия легально возведенного объекта незавершенного строительства.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2016 по делу N А53-31489/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Н.Н. Мисник