Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 02АП-3556/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения в отношении жилья

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, дело направлено на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции отменено

г. Киров

09 июня 2016 г.

Дело N А82-8777/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арбузовой Е.Л.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района", Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2016 по делу N А82-8777/2015, принятое судом в составе судьи Шадриновой Л.А.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100)

к акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" (ИНН 7604215146, ОГРН 1117604019268),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление-102" (ИНН 7604168665, ОГРН 1097604020073), общество с ограниченной ответственностью "Спецресурс" (ИНН 7604217440, ОГРН 1117604021853)

о выселении, взыскании 112 933 рубля 73 копеек,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет, истец, заявитель-1) обратился в Арбитражный суд Ярославской области к акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" (далее - АО "Управдом Заволжского района", ответчик, заявитель-2) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом за период с 24.09.2013 по 31.08.2015 в сумме 375 601 рубль 53 копейки, о выселении ответчика из помещений 1-го этажа площадью 70,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Орджоникидзе, д. 12.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 26.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление-102", общество с ограниченной ответственностью "Спецресурс" (далее - ООО "СУ-102", ООО "СР" соответственно, третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2016 исковые требования удовлетворены частично, АО "Управдом Заволжского района" выселено из нежилого помещения N 12, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 12, с ответчика в пользу истца взыскано 8020 рублей 86 копеек долга.

АО "Управдом Заволжского района" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-8777/2015 от 08.02.2016 в части удовлетворения иска, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя-2, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований является незаконным и необоснованным. Заявитель-2 утверждает, что занимает спорное помещение на законных основаниях, в частности, на основании договора субаренды N 15-5 от 01.04.2015, при этом, площадь занимаемого помещения - 7 кв. метров. Заявитель-2 полагает несоответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что срок действия основного договора аренды N 11637-З от 18.01.2012 истек, поскольку указанный договор заключен с условием об автоматической пролонгации при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Заявитель настаивает, что, поскольку договор аренды является действующим, то лицом, ответственным перед арендодателем, является арендатор, и именно он обязан вносить арендную плату.

Комитет с решением суда первой инстанции также не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-8777/2015 от 08.02.2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета в полном объеме.

По мнению заявителя-1, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований является незаконным и необоснованным. Заявитель-1 настаивает, что в материалах дела имеются доказательства того, что АО "Управдом Заволжского района" занимает все спорные помещения (нежилые помещения N N 12-23, расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. С. Орджоникидзе, д. 12) без имеющихся на то оснований. Заявитель указывает, что в ходе проверок, проведенных 21.01.2015, 10.04.2015, и 06.10.2015, установлено, и актами осмотра зафиксировано, что на момент спора ответчик занимает все спорные помещения, а не только помещение N 5.

Комитет в возражениях на апелляционную жалобу АО "Управдом Заволжского района" отклонил доводы заявителя-2 в полном объеме.

Третьи лица отзывы на апелляционные жалобы не предоставили.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, нежилые помещения первого этажа N 12-23 общей площадью 70,4 кв. метров, расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, 12 находятся в муниципальной собственности (т. 1 л.д. 13).

18.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО "СУ-102" по итогам открытого аукциона (протокол N 1 проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества от 29.12.2011) заключен договор аренды недвижимого имущества N 11637-3 (далее - договор аренды) (т.1 л.д. 6-10).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилых помещений 1-го этажа, N N 12-23), общей площадью 70, 4 кв. метра, расположенное по адресу: город Ярославль, улица Серго Орджоникидзе, д. 12 (далее - нежилые помещения)для использования под размещение организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории города Ярославля.

Пунктом 2.2.4 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передать в субаренду не более 50 процентов арендуемой площади по результатам проведения конкуров или аукционов на право заключения договоров субаренды, за исключением случаев, когда федеральным законодательством допускается заключение договоров субаренды без проведения конкурсов и аукционов.

В случае передачи арендатором в субаренду недвижимого имущества без проведения конкурсов или аукционов, общая площадь передаваемого в субаренду недвижимого имущества не может превышать 10 процентов площади и составлять более 20 кв. метров.

Пунктом 7.1 договора, его срок действия установлен с 18.01.2012 по 15.01.2013.

Обязанность арендодателя по предоставлению нежилых помещений арендатору выполнена, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 18.01.2012 (т.1 л.д. 10).

Дополнительным соглашением N 1 от 01.06.2012 (т.1 л.д. 11) права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО "СР". Дополнительное соглашение заключено без проведения аукциона.

Нежилые помещения переданы ООО "СР" по акту приема-передачи от 01.06.2012 (т.1 л.д. 12).

05.04.2013 представителями Комитета с участием представителя ООО "СР" произведен осмотр спорных нежилых помещений, по результатам которого составлен акт осмотра N 86/04.2013 (т.1 л.д. 14-16), в котором указано, что фактически нежилые помещения NN 12-23 используются открытым акционерным обществом "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" под административные цели.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.04.2014 по делу N А82-14710/2013 дополнительное соглашение N 1 от 01.06.2012 к договору аренды о замене арендатора ООО "СУ-102" на ООО "СР" признано ничтожной сделкой, ООО "СР" выселено из занимаемых нежилых помещений.

21.01.2015, 10.04.2015 Комитетом вновь проведены осмотры спорных нежилых помещений, по результатам которых составлены акты осмотра N 27/01.2015 (т.1 л.д. 17-19), N 154/04.2015 (т.1 л.д. 20-21), из которых следует, что нежилые помещения 1-го этажа NN 12-23 используются АО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района".

01.04.2015 между ООО "СУ-102" (арендатор) и АО "Управдом Заволжского района" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 15-5 (далее - договор субаренды) (т.1 л.д. 91-94).

В соответствии с пунктом 1.1 договора субаренды, субарендатор сдает, а субарендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 для использования под размещение организаций, осуществляющих управление и/или обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории г. Ярославля. Приложение N 1 является неотъемлемой частью настоящего договора.

В приложении N 1 указано помещение N 5, площадью 7 кв. метров, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Орджоникидзе, д. 12, к Приложению N 1 представлена схема расположения помещений.

В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции 06.10.2015 представителями Комитета с участием представителя территориальной администрации Заволжского района мэрии города Ярославля проведен осмотр спорных помещений, и составлен акт осмотра N 274/10.2015 (т.1 л.д. 183), из которого следует, что фактически нежилые помещения NN 12-23 используются АО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района".

Полагая, что спорные нежилые помещения незаконно использовались АО "Управляющая компания Заволжского района" в период с 24.09.2013 по 31.08.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора аренды, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 3 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе, находящимся в муниципальной собственности.

Такие особенности установлены в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, совершение любых сделок с муниципальным имуществом, в том числе и передача данного имущества в аренду, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства, включая нормы антимонопольного законодательства.

Системный анализ вышеприведенных норм в совокупности с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об установленном Законом о защите конкуренции запрете органам местного самоуправления передавать муниципальное имущество отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур, при соблюдении которых иные хозяйствующие субъекты имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.

Часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляет преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (т.е. по результатам конкурса или аукциона).

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона защите о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 указанного Постановления).

Судом первой инстанции установлено, что на дату подачи иска и рассмотрения дела срок действия договора аренды, предусмотренный пунктом 7.1, истек.

Вместе с тем, в силу вышеизложенного, апелляционный суд считает, что при отсутствии доказательств уведомления ООО "СУ-102" о прекращении договора аренды в период его действия, а также отсутствии однозначно выраженного отказа от договора аренды Комитета после завершения срока аренды, оснований признать спорный договор аренды прекращенным, не имеется.

При этом, апелляционный суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.04.2014 по делу N А82-14710/2013 ООО "СР" выселено из занимаемых нежилых помещений, вместе с тем, доказательства возврата спорных нежилых помещений Комитету отсутствуют, из отзыва ООО "СУ-102" (т.1 л.д. 62-63), представленного в суд первой инстанции следует, что оно продолжает пользоваться указанными помещениями, являясь их законным владельцем.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил, документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что, воспользовавшись правом, предоставленным ему пунктом 2.2.4 договора аренды, а также пунктами 14, 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, ООО "СУ-102" 01.04.2015 заключило с АО "Управдом Заволжского района" договор субаренды нежилого помещения N 5, площадью 7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Орджоникидзе, д. 12.

То есть в рассматриваемом случае иск заявлен о выселении ответчика из занимаемого им на основании договора субаренды помещения и взыскании суммы за фактическое пользование помещением.

Вместе с тем, апелляционный суд установил, что между истцом и ответчиком отсутствуют правоотношения, связанные с передачей спорного имущества в пользование ответчика. Истец состоит в договорных отношениях с третьим лицом (ООО "СУ-102"), с которого вправе требовать надлежащего исполнения и соблюдения условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие договорного обязательства ООО "СУ-102" перед арендодателем о своевременной оплате за пользование недвижимым имуществом, возложение указанной обязанности арендодателем на субарендатора является неправомерным. При отсутствии договорных обязательств ответчика перед истцом по оплате за пользование помещениями, исковые требования о взыскании 375 601 рубль 53 копейки удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, установив, что АО "Управдом Заволжского района" занимает помещение 7 кв. метров на основании договора субаренды, и, учитывая, что доказательства того, что ответчик занимает все помещения 1-го этажа N N 12-23 площадью 70,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Орджоникидзе, д. 12, в материалах дела отсутствуют (акты составлены Комитетом без участия представителей ООО "СУ-102" и ответчика, фотоматериалы содержат вывеску иного юридического лица - открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района"), апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Комитета о выселении ответчика из помещений 1-го этажа площадью 70,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Орджоникидзе, д. 12.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2016 по делу N А82-8777/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в пользу акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

И.Ю. Барьяхтар Т.В. Чернигина