Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 08АП-37/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2016 г. N Ф04-4372/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора, о признании строения самовольной постройкой по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, дело направлено на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции отменено

город Омск

09 июня 2016 г.

Дело N А46-2525/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-37/2016) индивидуального предпринимателя Алиева Камала Мусса оглы на решение Арбитражного суда Омской области от 27 ноября 2015 года по делу N А46-2525/2015 (судья Ярковой С.В.), по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Алиеву Камалу Мусса оглы (ИНН 550601610359, ОГРН 305550601700240), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Западно-Сибирского филиала открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ о признании договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным, признании объекта самовольной постройкой и обязании снести объект самовольной постройки,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Алиева Камала Мусса оглы - представитель Юшкевич В.И. (паспорт, по доверенности от 12.12.2015 сроком действия на три года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Семенова Е.Г. (удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/14302 от 18.08.2015 сроком действия на один год);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено;

от Западно-Сибирского филиала открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ - представитель не явился, извещено;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Алиеву Камалу Мусса оглы (далее - ИП Алиев К.М., ответчик) о:

- признании объекта - одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2 самовольной постройкой,

- обязании снести одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2,

- признании договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным.

В обоснование исковых требований указано на государственную регистрацию права собственности на объект - одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2 на основании сфальсифицированных документов и последующего заключения договора аренды на земельный участок, что свидетельствует о ничтожности оспариваемой сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостяотелных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Западно-Сибирской филиал открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2015 по делу N А46-2525/2015 исковые требования удовлетворены. Договор аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 признан недействительным. Объект капитального строительства -одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2, признан самовольной постройкой. ИП Алиев К.М. обязан снести одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2. С ИП Алиева К.М. в доход федерального бюджета взыскано 18 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Возражая против принятого судебного акта, ИП Алиев К.М. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2015 по делу N А46-2525/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

От Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ИП Алиев К.М. в возражениях на отзыв поддержал ранее изложенную процессуальную позицию.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Алиева К.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

От Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поступлю ходатайство о приобщении к материалам дела акта N 172-ц от 23.05.2016 повторной проверки целевого использования земельного участка, а также сторонами заявлен ходатайство о приобщении к материалам дела заключения N 07-СТ/2016 04.05.2016.

Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися в материалах дела доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию неправильного постановления (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ удовлетворяет заявленные ходатайства и приобщает указанные документы к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и возражений на отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон по делу, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 6655-р от 11.12.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ИП Алиевым К.М. заключен договор аренды земельного участка N Д-О-14-10443, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 138 кв.м. с кадастровым номером 55:36:120307:20355 для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска проведена проверка целевого использования земельного участка с кадастровым номером: 55:36:120307:20335, общей площадью 138 кв.м., расположенного относительно здания магазина имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2 в Октябрьском административном округе г. Омска.

По результатам проверки установлено, что на данном земельном участке размещен объект - торговый павильон, площадью 59 км.м по наружному обмеру, имеющий признаки капитального строения, используемый ответчиком.

При этом, отмечено, что ИП Алиев К.М. представил свидетельство от 12.08.2013 серии 55-АА N 953780 о государственной регистрации права собственности на одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2.

23.05.2016 проведена повторная проверка целевого использования земельного участка, по результатам которой составлен акт N 172-ц от 23.05.2015, фиксирующий аналогичные обстоятельства.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, ссылаясь на подделку ответчиком правоустанавливающих документов, обратился в суд с настоящим иском о:

- признании объекта - одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2 самовольной постройкой,

- обязании снести одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2,

- признании договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Департаментом, как органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых, в частности, для строительства, в настоящем случае избран такой способ защиты нарушенных, по его мнению, прав как заявление иска о сносе самовольной постройки.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных.

В связи с изложенным, с учетом статьи 65 АПК РФ о распределении бремени доказывания, заявляя иск об обязании снести самовольную постройку, истец должен доказать, что объект недвижимого имущества (одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2) является самовольной постройкой, данный объект возведен ИП Алиевым К.М.

На основании Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" понятие "самовольная постройка", предусмотренное статьей 222 ГК РФ, подлежит применению с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие.

Между тем, как следует из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о регистрации права собственности от 12.08.2013 серии 55-АА N 953780, объект недвижимого имущества - одноэтажное нежилое строение магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2, ИП Алиев К.М. приобрел по договору купли-продажи от 20.05.2013.

Указанный договор купли-продажи от 20.05.2013 спорного нежилого помещения заключен между ИП Алиевым К.М. (покупатель) и гр. Расуловым И.Я. (продавец) (л.д. 63).

Гр. Расулов И.Я., в свою очередь, приобрел спорный объект по договору купли-продажи от 19.04.2013 у гр. Дмитриева Е.А. (л.д. 65).

Дмитриев Е.А. стал собственником одноэтажного нежилого строения, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2, на основании свидетельства от 23.03.1996 о праве на наследство по завещанию (л.д. 66).

При этом, в данном свидетельстве указано, что спорный объект построен в 1991 году.

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, действующая на момент постройки нежилого помещения, находящегося в собственности ответчика, предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Такой подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, обозначенная в Постановлении Президиума от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что положения статьи 222 ГК РФ в данной ситуации применены быть не могут, поскольку для решения вопроса о том, является ли спорный объект самовольной постройкой, должно применяться законодательство, действовавшее в период создания таких объектов.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении требования о признании одноэтажного нежилого строения магазина, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2, самовольной постройкой.

При этом не имеет правового значения обстоятельства, связанные с выдачей / невыдачей кадастрового паспорта от 17.08.2012 на спорный объект, направленные на установление его действительной площадь (59 кв.м. или 110,2 кв.м.), поскольку судом не оценивались обстоятельства, связанные с наличием / отсутствием у вышеуказанной недвижимости признаков самовольной постройки, ввиду неприменимости к ней положений статьи 222 ГК РФ.

Доводы истца о подделке справок ГП Омский области "Омский центр технической инвентаризации и землеустроительства" N 504871 и N 504873 от 08.04.2013 не имеют правового значения, поскольку в рамках настоящего дела не подлежат оценке обстоятельства, связанные с приобретением ответчиком права собственности на спорный объект.

Ввиду отказа в удовлетворении основного требования о признании спорного объекта самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции также отказывает в удовлетворении акцессорного требования о сносе данной недвижимости как самовольной постройки.

В части требования о признании договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В рамках данной статьи ответчик обратился с заявление о предоставлении в аренду земельного участка под спорным объектом недвижимости.

На основании распоряжения N 6655-р от 11.12.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ИП Алиевым К.М. заключен договор аренды земельного участка N Д-О-14-10443, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 138 кв.м. с кадастровым номером 55:36:120307:20355 для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В данном случае в качестве основания для признания договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска ссылался на его заключение в целях предоставления земельного участка под размещение одноэтажного нежилого строения магазин, площадью 110,2 кв.м, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснопресненская, д. 5/2, являющегося, по его мнению, самовольной постройкой.

Между тем, поскольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для признания указанного объекта самовольной постройкой и применения положений статьи 222 ГК РФ, в связи с чем в удовлетворении требования о признании договора аренды N Д-О-14-10443 от 25.12.2013 недействительным также следует отказать.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2015 по делу N А46-2525/2015 поделит отмене, апелляционная жалоба ИП Алиева К.М. -удовлетворению

Расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 27 ноября 2016 года по делу N А46-2525/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) в пользу индивидуального предпринимателя Алиева Камала Мусса оглы (ИНН 550601610359, ОГРН 305550601700240) 3 000 руб. расходов по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Л.И. Еникеева Т.А. Зиновьева