Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 19АП-2724/16

г. Воронеж

08 июня 2016 г.

Дело N А08-7205/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Андреещевой Н.Л.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Сурненкова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барбашиной М.С.,

при участии:

от акционерного коммерческого банка "Кредит-Москва" (публичное акционерное общество): (до перерыва) Соустиной Натальи Алексеевны, представителя по доверенности N 103 от 12.12.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Виктория": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Кредит-Москва" (публичное акционерное общество) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016 по делу N А08-7205/2015 (судья Мирошникова Ю.В.) по исковому заявлению акционерного коммерческого банка "Кредит-Москва" (публичное акционерное общество) (ИНН 7705011188, ОГРН 1027739069478) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 3102205926, ОГРН 1103130000566), Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861) о признании права залога (ипотеки) и обращении взыскания на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

акционерный коммерческий банк "Кредит-Москва" (публичное акционерное общество) (далее - Банк "Кредит-Москва" (ПАО), истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория", ответчик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области) о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Виктория", расположенное по адресу Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, ул. Центральная, 30, а именно:

- на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м.,

- на погреб с кадастровым номером 31:15:1902008:120,

- на сарай с кадастровым номером 31:15:1902008:119;

об обязании Управления Росреестра по Белгородской области зарегистрировать обременение (ипотеку) в пользу залогодержателя Банка "Кредит-Москва" (ПАО) на вышеуказанное недвижимое имущество;

об обращении взыскания на принадлежащие на праве собственности ООО "Виктория" указанные объекты недвижимости с установлением начальной продажной цены в размере кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016 в удовлетворении исковых требований Банк "Кредит-Москва" (ПАО) отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок, Банк "Кредит-Москва" (ПАО) обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016, в связи с чем, просит его изменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт, согласно которому обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности ООО "Виктория" земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м., расположенный по адресу Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, ул. Центральная, 30, с установлением начальной продажной цены в размере кадастровой стоимости.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Банк "Кредит-Москва" (ПАО) ссылается на то, что обращение взыскания на земельный участок вызвано необходимостью реализации заложенных объектов недвижимости. Цель обращения истца в арбитражный суд первой инстанции направлена на устранение сложившейся на стадии исполнительного производства неопределенности в порядке реализации заложенного в его пользу имущества, в отношении которого имеются вступившие в законную силу судебные акты, не приведенные в исполнение в течение длительного времени. Также, как полагает заявитель апелляционной жалобы, арбитражным судом области не учтено, что ответчик не исполнил свою обязанность, предусмотренную абзацем 4 пункта 1.1 кредитного договора N 20-13/КЕ/099/00 от 22.08.2013 года, не передал в течение 10 рабочих дней после оформления в свою собственность земельного участка данный земельный участок в залог Банку "Кредит-Москва" (ПАО), учитывая невозможность отчуждения зданий без одновременного отчуждения земельного участка, на котором здания расположены.

В настоящее судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции ответчики не обеспечили явку своих полномочных представителей.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Явившийся в арбитражный суд апелляционной инстанции представитель истца Банк "Кредит-Москва" (ПАО) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Через канцелярию суда от ООО "Виктория" поступил отзыв, в котором ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, полагая решение арбитражного суда области законным и обоснованным.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 02.06.2016 (28.05.2016 и 29.05.2016 - выходные дни).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 (часть 5) АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы при отсутствии возражений сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционную жалобу Банк "Кредит-Москва" (ПАО) следует оставить без удовлетворения, а решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016 в обжалуемой части - без изменения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 22.08.2013 между Банком "Кредит-Москва" (открытое акционерное общество), далее - Банк "Кредит-Москва" (ОАО), в настоящее время Банк "Кредит-Москва" (ПАО) и ООО "Виктория" (заемщик) был заключен кредитный договор N 20-13/КЕ/099/00, в соответствии с условиями которого банк предоставил заемщику денежные средства в сумме 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб. на срок до 30.08.2018 включительно.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика 22.08.2013 между Банком "Кредит-Москва" (ОАО), залогодержатель, и ООО "Виктория" (залогодатель) был заключен договор о залоге недвижимого имущества N 20-13/ДИ-1/099/00, согласно пункту 1.1. которого в залог было предоставлено находящееся в собственности залогодателя нежилое здание (лит. А), назначение: торговое, общей площадью 301,8 кв.м., условный номер 31:15:00:00:14263/02:1001/А, расположенное по адресу: Россия, Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, залоговой стоимостью 5 259 940 руб. Право собственности залогодателя на недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по Белгородской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 31-АВ 253387 от 05.10.2011.

В связи с неисполнением заемщиком ООО "Виктория" своих обязательств по кредитному договору N 20-13/КЕ/099/00 от 22.08.2013, истец обратился в суд с требованием о взыскании с заемщика, солидарных поручителей задолженности по указанному кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Замоскворецкого районного суда города Москвы от 23.06.2014 исковые требования Банка "Кредит-Москва" (ПАО) были удовлетворены, с ответчиков взыскана задолженность по кредитному договору N 20-13/КЕ/099/00 от 22.08.2013, обращено взыскание на заложенное имущество по договору о залоге недвижимого имущества N 20-13/ДИ-1/099/00 от 22.08.2013.

30.01.2015 в отношении ООО "Виктория" возбуждено исполнительное производство N 1412/15/31002-ИП.

Также, как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2015, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, назначение: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв. м., адрес: Россия, Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, ул. Центральная, 30, было зарегистрировано за ООО "Виктория" 20.02.2014.

Ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора о залоге недвижимого имущества N 20-13/ДИ-1/099/00 от 22.08.2013 ответчик в течение 10 рабочих дней после оформления в собственность земельного участка должен был передать его в залог истцу, учитывая невозможность отчуждения зданий без одновременного отчуждения земельного участка, на котором здания расположены, истец Банк "Кредит-Москва" (ПАО) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Разрешая настоящий спор по существу, руководствуюсь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о залоге и Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Банк "Кредит-Москва" (ПАО) в полном объеме.

Следует отметить, что в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Виктория", расположенное по адресу Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, ул. Центральная, 30, а именно на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м., на погреб с кадастровым номером 31:15:1902008:120, на сарай с кадастровым номером 31:15:1902008:119; об обязании Управления Росреестра по Белгородской области зарегистрировать обременение (ипотеку) в пользу залогодержателя Банка "Кредит-Москва" (ПАО) на вышеуказанное недвижимое имущество; а также об обращении взыскания на принадлежащие на праве собственности ООО "Виктория" погреб с кадастровым номером 31:15:1902008:120 и сарай с кадастровым номером 31:15:1902008:119 с установлением начальной продажной цены в размере кадастровой стоимости решение арбитражного суда области не обжалуется.

В части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на принадлежащий на праве собственности ООО "Виктория" земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м., расположенный по адресу Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, ул. Центральная, 30, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда области законным и обоснованным по следующим основаниям.

В силу требований статей 307, 309, 310 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется ФЗ "Об ипотеке". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или ФЗ "Об ипотеке" не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 3 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

В рассматриваемом случае предметом договора о залоге недвижимого имущества N 20-13/ДИ-1/099/00 от 22.08.2013 являлось обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщика перед банком в размере 7 500 000 руб. путем передачи в залог (ипотеку) объекта недвижимости, а именно нежилого здания, общей площадью 301,8 кв.м. с кадастровым номером 31:15:00:00:14263/02:1001/А, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Головино.

На момент заключения указанного договора залога у залогодателя отсутствовало право собственности или аренды на земельный участок, на котором находилось вышеназванное нежилое здание. Земельный участок находился у залогодателя ООО "Виктория" в постоянном (бессрочном) пользовании.

Сведения о земельном участке и его оценочная стоимость в договоре о залоге недвижимого имущества N 20-13/ДИ-1/099/00 от 22.08.2013 не указаны и сторонами не определялись.

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м., сформирован исключительно в целях использования нежилого здания (предмета ипотеки) общей площадью 301,8 кв.м., не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2015 право собственности на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано за ООО "Виктория" после заключения договора об ипотеке (20.02.2014).

В связи с оформлением прав на рассматриваемый земельный участок каких-либо изменений в договор залога (ипотеки) N 20-13/ДИ-1/009/00 от 22.08.2013 сторонами не вносилось.

Таким образом, ООО "Виктория" не обеспечивало исполнение своего обязательства перед Банком "Кредит-Москва" (ПАО) передачей в залог (ипотеку) такого объекта недвижимости, как земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что у истца отсутствует право на обращение взыскания на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1902008:75, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, площадь: 2 060 кв.м., расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Головино, поскольку данный земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО "Виктория", в качестве предмета залога сторонами в установленном порядке не согласовывался.

Между тем, судебная коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 69 ФЗ "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В силу разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 17 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

С учетом изложенного, поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Вместе с тем, поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель (статьи 552 ГК РФ и статья 35 ЗК РФ).

Данный вывод согласуется с судебной практикой (постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2012 по делу N А36-367/2011).

Таким образом, принимая во внимание предмет и основания заявленных исковых требований, фактические обстоятельства рассматриваемого спора, представленные доказательства, вышеизложенные нормы материального права и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного Банком "Кредит-Москва" (ПАО) иска.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, а также основаны на неверной трактовке законодательства, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016 не имеется.

Расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя - Банк "Кредит-Москва" (ПАО).

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.03.2016 по делу N А08-7205/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Кредит-Москва" (публичное акционерное общество) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.Л. Андреещева

Судьи

Л.М. Мокроусова А.А. Сурненков