Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 09АП-20977/16

г. Москва

09 июня 2016 г.

Дело N А40-214953/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-214953/2014, принятое судьей Е.В. Михайловой, по иску ОАО Многопрофильная клиника "Союз" (ИНН 7718015292) к Департаменту городского имущества города Москвы, при участии третьего лица - Правительства Москвы об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Филиппов Н.В. (по доверенности от 02.02.2016), Кудряшов С.В. (по доверенности от 02.02.2016)

от ответчика: Дубчак Р.В. (по доверенности от 30.12.2015)

от третьего лица: Дубчак Р.В. (по доверенности от 26.08.2015)

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество Многопрофильная клиника "Союз" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Матросская Тишина, д. 14А общей площадью 1940,6 кв. м. кадастровый номер 77:03:0003007:1082 по цене 110 532 902 рубля без учета НДС и земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл. 14А, стр. 1, общей площадью 780 кв.м., кадастровый номер 77:03:0003007:31, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов по цене 22 328 121 рубль без учета НДС на условиях направленного Департаменту городского имущества города Москвы проекта договора купли-продажи недвижимости, изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" (с учетом изменения предмета иска по правилам статьи 49 АПК РФ).

Решением от 22 марта 2016 года по делу N А40-214953/2014 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов заявители апелляционной жалобы указали, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считают, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам изложенным в отзыве, решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого здания с 09 июня 1994 года, расположенного по адресу: г. Москва ул. Матросская Тишина, д. 14А общей площадью 1940 кв.м. (письмо МосгорБТИ от 30.05.2013, выписка из ЕГРП от 29.08.2014 и кадастровый паспорт), аренда земельного участка оформлена договором долгосрочной аренды земельного участка N М-03-025210 от 14.09.2005, зарегистрированном 10.01.2006 со сроком аренды до 01.06.2018.

Здание ранее было включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектами малого и среднего предпринимательства (номер 4.692 в реестре). Распоряжением ДГИ от 19 сентября 2013 года N 8531 здание исключено из Перечня.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы до 13.02.2015.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку по договору купли-продажи истец одновременно приобретает здание и, в силу указанных положений, соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора общество не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Судом установлено, что Земельный участок расположенный по адресу: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл. 14А, стр. 1, общей площадью 780 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, сформирован и поставлен на кадастровый учет за номером 77:03:0003007:31.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Матросская Тишина, д. 14А общей площадью 1940,6 кв. м. кадастровый номер 77:03:0003007:1082, по состоянию на 14.05.2014, составила 109 101 000 руб. (без учета НДС).

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделаны экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

По результатам рассмотрения заключения выявлены существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно в Заключении эксперт имеются нарушения ФСО, а именно в расчетах используются объекты- аналоги без указания точного их адреса, что влечет за собой отсутствие корректировок по важным ценообразующим параметрам, не применена повышающая корректировка на удалённость от метро к объектам-аналогам, эксперт не отметил наличие у объекта оценки собственной парковки, в расчетах используются объекты-аналоги из другого сегмента рынка коммерческой недвижимости (офисной), в то время как объект оценки - помещение свободного назначения, что приводит к уменьшению стоимости спорного объекта.

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для проведения повторной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта Центру независимой экспертизы собственности предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости составила, по состоянию на 14.05.2015 в отношении здания - 110 532 902 рублей и в отношении земельного участка 22 328 121 руб. (без учета НДС)

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного, доходного и затратного подходов, в пропорции указанной в экспертном заключении, эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Суд первой инстанции правомерно установил отсутствие оснований для проведения повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает. Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Эксперт в суде первой инстанции ответил на вопросы ответчика.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в отношении здания - 110 532 902 рублей и в отношении земельного участка 22 328 121 руб. (без учета НДС), следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в обоснование требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая правовые позиции, изложенные в Информационных письмах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" и от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2006 N12088/05, суд первой инстанции, учитывая предмет спора, степень сложности дела, время участия представителя в судебном разбирательстве, объем оказанных представителем услуг, количество подготовленных документов, сложившейся в регионе стоимости оплаты юридических услуг, правомерно удовлетворил заявленные истцом судебные расходы в части 50 000 руб.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что по существу доводы апелляционной жалобы направлены на неправомерную переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-214953/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев