Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2016 г. N 05АП-9356/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2017 г. N Ф03-518/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

19 декабря 2016 г.

Дело N А51-14209/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 14 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-9356/2016

на решение от 18.10.2016

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-14209/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН2536097608, ОГРН1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас" (ИНН2536035545, ОГРН1022501286070)

о взыскании 30 964 889,79 рублей,

при участии:

от истца: Лобанова М.Н. - представитель по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;

от ответчика: Елесина Н.В. - представитель по доверенности от 06.07.2016, сроком действия на 3 года, паспорт; Тубольцева Н.А. - представитель по доверенности от 22.06.2016, сроком действия на 3 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление Муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас" (далее - ООО "Лас-Вегас", общество, ответчик) о взыскании 27 116 181,93 рубля задолженности по договору аренды от 19.07.2001 N 02-04116-001-Н-АР-6716-00 за период с 20.06.2013 по 20.06.2016 и 3 848 707,86 рублей пени за аналогичный период.

Решением суда от 18.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы отмечает, что при заключении спорного договора аренды УМС г. Владивостока не могло преодолеть изменение обстоятельств после их возникновения, поскольку не являлось стороной по данному договору. Обращает внимание на существенную разницу между согласованным сторонами договора размером арендной платы и размером арендной платы, рассчитанным по Методике расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, что влечёт ущерб в виде недополучения бюджетом значительного объема денежных средств и нарушение прав жителей Владивостокского городского округа. Указывает, что в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. В этой связи полагает, что со стороны арендатора имеет место злоупотребление правом.

В канцелярию суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители ответчика возражали по апелляционной жалобе по доводам, изложенным в отзыве, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края сочли законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г. Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании (лит.1), назначение: нежилое, общая площадь 1 448,2 кв.м, этаж цокольный-подвал, 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, номера на поэтажном плане цокольный этаж-подвал - 2,3,7-18,20-29; 1 этаж - 1,1а,1б, 2,4,9-14; 2 этаж - 1-8; 3 этаж - 1-9(I), расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Луговая, 71б, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 07.02.2012 сделана запись о регистрации права N 25-25-01/024/2012-032.

На основании договора от 11.05.1994 N 2, зарегистрированного в учреждении юстиции "Приморский краевой регистрационный центр", указанные нежилые помещения переданы муниципальному предприятию "Кинотеатр "Варяг" на праве хозяйственного ведения.

19.07.2001 между МП "Кинотеатр "Варяг" (арендодатель) и ООО "Лас-Вегас" (арендатор) при участии и по согласованию с УМС г. Владивостока заключён договор N 2/ар аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал в долгосрочное владение и пользование арендатора нежилые помещения общей площадью 1 411,8 кв.м (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2001), расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Луговая, 71б для использования в целях киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе и иной деятельности, не противоречащей требованиям действующего законодательства сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.5).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы установлен в сумме 30 000 рублей с учётом НДС. По договоренности сторон не чаще одного раза в год размер арендной платы может быть изменен, но не более чем на 3% как в меньшую, так и в большую сторону.

В силу пункта 4.2 договор аренды может быть досрочно изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Так, дополнительными соглашениями от 01.01.2004, от 01.01.2006, от 01.01.2007, от 09.01.2008, от 15.12.2008, от 01.12.2009, от 11.01.2011 стороны изменяли размер арендной платы в сторону увеличения до 55 932 рублей в месяц с учетом НДС.

10.04.2012 между УМС г. Владивостока, МУП "Кинотеатр "Варяг" и ООО "Лас-Вегас" подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым договору присвоен номер 02-04116-001-Н-АР-6716-00; произведена замена арендодателя с МУП "Кинотеатр "Варяг" на Управление; изменено целевое использование арендуемого объекта: в целях организации физкультурно-оздоровительного комплекса, киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе и иной деятельности, не противоречащей требованиям действующего законодательства.

Дополнительным соглашением от 28.12.2012 арендная плата в период с 01.01.2013 согласована в размере 48 822 рубля в месяц без учёта НДС.

Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2001.

Уведомлением от 21.06.2016 управление сообщило обществу о наличии задолженности по арендной плате в размере 27 116 181,93 рубль и пени в размере 3 848 707,86 рублей за период с 20.06.2013 по 20.06.2016, рассчитанной с применением Методики расчёта арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утверждённой решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 (далее - Методика), согласно которому размер арендной платы по состоянию на 28.02.2015 составляет 727803,49 рублей в месяц, с 28.02.2015 - 727 803,49 рубля в месяц, с 01.03.2015 - 815 139,91 рублей в месяц, а с 01.03.2016 - 912 141,56 рубль в месяц; в связи с чем потребовало погасить образовавшуюся задолженность в десятидневный срок.

В ответном письме от 07.07.2016 арендатор, сославшись на отсутствие задолженности по арендной плате, указал на неправомерность требования арендодателя.

Поскольку задолженность по договору аренды обществом в добровольном порядке не погашена, УМС г. Владивостока 24.06.2016 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По общему правилу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Так, стороны договора аренды от 19.07.2001 N 02-04116-001-Н-АР-6716-00 установили возможность ежегодного пересмотра условий о размере арендной платы в пределах 3% по достигнутой договорённости, что не свидетельствует о принятии сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Тем самым, поскольку в пункте 3.1 договора арендная плата установлена в твёрдом размере и не содержит механизма ее исчисления, а обстоятельство утверждения органом местного самоуправления методики расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено, то изменения условий договора должны оформляться отдельным соглашением, подписываемым сторонами.

С учетом разъяснений пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) и по смыслу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ арбитражный суд пришёл к верному выводу о том, что плата по договору аренды в отношении спорного имущества не является регулируемой.

Данное обстоятельство находит своё подтверждение также в сложившейся практике правоотношений сторон спора - в период с 2004 по 2013 годы изменение размера арендной платы в согласованных сторонами пределах оформлялось дополнительным соглашением к договору аренды.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем вопреки указанной норме процессуального права истцом не представлено доказательств изменения сторонами договора его условий в части размера арендной платы в спорный период (с 20.06.2013 по 20.06.2016), как и доказательств согласования сторонами возможности применения к договору аренды правил Методики расчёта арендной платы.

В пункте 20 постановления N 73 разъяснено, что если публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования путём принятия соответствующего нормативно-правового акта, то положения такого акта применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В связи с этим, поскольку стороны договора аренды в момент его заключения не предусмотрели возможность применения к их правоотношениям муниципальных правовых актов, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Владивостока, то последующее установление методики расчета и коэффициентов, его составляющих, не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для применения при расчёте арендной платы действующих актов аналогичного содержания, в частности, вышеупомянутой Методики, у управления не имелось.

Принимая во внимание тот факт, что общество вносило арендные платежи согласно условию пункта 3.1 договора в полном объёме, доказательств обратного материалы дела не содержат, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика основного долга и пени за просрочку внесения арендной платы в повышенном размере.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора аренды УМС г. Владивостока не являлось стороной по данному договору, подлежат отклонению как не имеющие правового значения, при том что управление является правопреемником первоначального арендодателя (МУП "Кинотеатр "Варяг"), что влечёт участие такого лица в правоотношении на существующих до его вступления условиях. Кроме того УМС г. Владивостока, являясь собственником арендуемого имущества, согласовало условия заключаемого с ООО "Лас-Вегас" договора, о чём свидетельствует преамбула договора.

Нежелание арендатора распространять на арендные правоотношения положений Методики, вопреки мнению апеллянта, не может быть расценено в качестве злоупотребления правом, учитывая закреплённый в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора, в то время как неполучение муниципальным образованием дополнительного дохода от сдачи имущества в аренду не свидетельствует о причинении арендатором ущерба бюджету муниципалитета.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016 по делу N А51-14209/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев