Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 г. N 14АП-2093/16

г. Вологда

20 июня 2016 г.

Дело N А05-12278/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 июня 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Ухта" Шорохова А.Ю. по доверенности от 29.06.2015, Кубарева Д.А. по доверенности от 01.01.2015, от акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 2" Царевой В.В. по доверенности от 01.02.2016, Соловьевой Е.Н. по доверенности от 25.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Ухта" и акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 2" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2016 года по делу N А05-12278/2014 (судья Бутусова Н.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Ухта" (местонахождение: 169311, г. Ухта, Республика Коми, ул. 30 лет Октября, д. 1А; ОГРН 1021100730408; ИНН 1102025359; далее - Общество), ссылаясь на статьи 309, 310, 334, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 2" (местонахождение: 150040, г. Ярославль, пр. Октября, д. 42; ОГРН 1057601091151; ИНН 7606053324; далее - Компания) о взыскании с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) 803 263 161 руб. 34 коп. задолженности по договору поставки газа от 01.10.2012 N 03-4-13.040 (333) за февраль, апрель - май 2014 года и обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 10.10.2013 N 23-6-0184 имущество (дело N А05-7684/2014).

Определением от 07.10.2014 по делу N А05-7684/2014 требование Общества об обращении взыскания на заложенное имущество выделено в отдельное производство с присвоением ему N А05-12278/2014, в рамках которого истец просил обратить взыскание на следующее имущество Компании:

- здание материального склада с кадастровым (условным) номером 29:22:000000:0000:11:401:001:010329370, расположенное по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19;

- земельный участок общей площадью 3194 кв. м с кадастровым номером 29:22:000000:33, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации железнодорожных подъездных путей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 10, строение 6, участок находится примерно в 700 м от ориентира по направлению на юго-запад;

- право аренды земельного участка общей площадью 226 855 кв. м с кадастровым номером 29:22:040201:95, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений промплощадки и подъездных железнодорожных путей, находящегося по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19;

- право аренды земельного участка общей площадью 323 114 кв. м с кадастровым номером 29:22:000000:32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация сооружений открытого канала технического водоснабжения, автодороги и шламоотвала, находящегося по адресу: г. Архангельск, примерно в 508 метрах по направлению на восток от ориентира автозаправочная станция, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Архангельск, проезд Четвертый, д. 17;

- земельный участок общей площадью 233 656 кв. м с кадастровым номером 29:28:000000:12, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса недвижимого имущества "Северодвинская ТЭЦ-1", местоположение установлено относительно ориентира главный корпус ТЭЦ-1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г. Северодвинск, Ягринское шоссе, д. 1/32;

- право аренды земельного участка общей площадью 1 040 548 кв. м с кадастровым номером 29:28:109300:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для складирования золошлаковых отходов (старый золоотвал), расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Ягринское шоссе, д. 1/32.

Определением от 12.11.2014 для установления рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Свис Аппрэйзал Раша" Сергееву Алексею Сергеевичу.

В материалах дела имеется заключение данного эксперта от 23.03.2015.

Компания, ссылаясь на занижение экспертом Сергеевым А.С. стоимости заложенного имущества, в порядке статьи 87 АПК РФ заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением от 13.05.2015, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.08.2015, для определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту непубличного акционерного общества "Евроэксперт" Синогейкиной Екатерине Гелиевне.

В материалах дела имеется заключение эксперта Синогейкиной Е.Г. от 29.09.2015.

Определением от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" (местонахождение: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; далее - Администрация).

Решением от 27.01.2016 иск удовлетворен, обращено взыскание в пользу Общества в пределах суммы 2 487 771 442 руб. 29 коп. на принадлежащее Компании имущество:

- комплекс недвижимого имущества "Архангельская ТЭЦ" с кадастровым (условным) номером 29:22:000000:0000:11:401:002:000235530, расположенный по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 1 594 991 239 руб. без налога на добавленную стоимость (далее - НДС);

- здание материального склада с кадастровым (условным) номером 29:22:000000:0000:11:401:001:010329370, расположенное по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 260 385 468 руб. без НДС;

- газопровод среднего давления (перевод котлов ст. N 1 - 4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа) с кадастровым (условным) номером 29-29-01/138/2011-260, расположенный по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 116 987 752 руб. без НДС;

- газопровод высокого давления (перевод котлов ст. N 1 - 4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа) с кадастровым (условным) номером 29-29-01/138/2011-254, расположенный по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 11 450 850 руб. без НДС;

- газорегуляторный пункт с открытой площадкой (перевод котлов ст. N 1 - 4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа) с кадастровым (условным) номером 29-29-01/138/2011-250, расположенный по адресу: г. Архангельск, шоссе Талажское, д. 19, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 66 362 235 руб. без НДС;

- комплекс недвижимого имущества "Северодвинская ТЭЦ-1" с кадастровым (условным) номером: 29:28:106067:0008:100102/00, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Ягринское шоссе, д. 1/32, с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах в сумме 227 232 426 руб. без НДС;

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд взял за основу заключение эксперта Синогейкиной Е.Г., вместе с тем уменьшив рыночную стоимость зданий и сооружений на величину функционального устаревания в соответствии с расчетом Общества, приведенным в возражениях от 11.11.2015 на заключение эксперта Синогейкиной Е.Г.

Общество с судебным актом в части определения начальной продажной цены предмета залога не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просило решение в указанной части изменить и определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из заключения эксперта Сергеева А.С. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта Синогейкиной Е.Г. содержит многочисленные недостатки (несоответствие требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки), поэтому не может быть положено в основу решения при определении начальной продажной цены. Утверждает, что оценка должна была быть произведена без учета объектов движимого имущества, находящихся или связанных функционально с оцениваемыми объектами договора залога. Считает, что следствием нарушений явилось значительное завышение определенной судом начальной продажной цены объектов ипотеки, что влечет нарушение прав истца, поскольку может повлечь невозможность реализации предмета залога на торгах. Полагает, что заключение Сергеева А.С. наиболее объективно отражает рыночную стоимость имущества, заложенного по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 10.10.2013 N 23-6-0184.

Компания с решением также не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение или неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, просила решение отменить и прекратить производство по делу. По мнению подателя жалобы, у истца отсутствовали основания для обращения взыскания на предмет залога, поскольку заявленная истцом в первоначальном исковом заявлении задолженность за поставленный в феврале, апреле и мае 2014 года газ полностью оплачена Компанией по состоянию на 16.01.2015. Полагает, что Общество, постоянно изменяя в процессе рассмотрения настоящего дела период образования и сумму задолженности, злоупотребило своими правами. Считает, что суд неправомерно определил начальную продажную цену заложенного имущества (за исключением земельных участков и прав аренды) не по рыночной стоимости, которая была определена оценщиком Синогейкиной Е.Г., а исходя из расчетов истца. Указывает, что функциональный износ в заключении данного эксперта был учтен при расчете внешнеэкономического износа в рамках затратного подхода. Ссылается на то, что повторное применение функционального износа привело к искусственному занижению стоимости оцениваемых объектов.

В заседании суда представители сторон поддержали свои апелляционные жалобы.

Обществом, кроме прочего, заявлено о проведении еще одной повторной экспертизы в целях установления рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции с учетом мнения ответчика и третьего лица ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения от 29.09.2015 и не обнаружения противоречий в выводах эксперта Синогейкиной Е.Г., отказал в проведении повторной экспертизы в связи с не установлением оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте разбирательства дела, в суд представителя не направила, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2012 Обществом (поставщик) и Компанией (покупатель) заключен договор поставки газа N 03-4-13.040 (333)/2000-2893-12, по условиям которого поставщик принял на себя обязательство в период с 01.01.2013 по 31.12.2017 поставлять газ горючий природный и/или газ горючий природный сухой отбензиненный, цена которого является государственно регулируемой, а покупатель обязался принимать и оплачивать газ.

В силу пунктов 2.1.1 и 2.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2013 годовой объем поставки газа в 2013 - 2017 годах составляет 1278,800 млн. куб. м.

Согласно пункту 5.5.1 договора покупатель оплачивает поставщику стоимость панируемых месячных поставок газа в следующем порядке: в срок до 18 числа месяца поставки газа - авансовый платеж в размере 35 % от стоимости планируемой месячной поставки газа; в срок до последнего числа месяца поставки газа - авансовый платеж в размере 50 % от стоимости планируемой месячной поставки газа; окончательный платеж за месяц осуществляется покупателем в срок до 25 числа месяца, следующего за месяцем поставки газа, и рассчитывается как разница между фактической стоимостью газа по настоящему договору в соответствии с пунктом 5.3 договора, определенной товарной накладной на отпуск газа, конденсата по форме ТОРГ-12 (газ) и ранее произведенными платежами.

Судом установлено, что в период с июня 2015 года по ноябрь 2015 года Общество поставило Компании газ на общую сумму 2 252 851 500 руб. 57 коп, выставив для оплаты счета-фактуры от 30.06.2015 N 5848 на сумму 84 739 660 руб. 10 коп., N 5849 на сумму 182 184 674 руб. 34 коп., от 31.07.2015 N 6410 на сумму 2 881 135 руб. 22 коп., N 6411 на сумму 323 682 422 руб. 79 коп., от 31.08.2015 N 7045 на сумму 143 337 360 руб. 75 коп., N 7046 на сумму 230 159 577 руб. 75 коп., от 30.09.2015 N 7626 на сумму 121 630 651 руб. 49 коп., N 7627 на сумму 267 726 994 руб. 28 коп., от 31.10.2015 N 8554 на сумму 208 374 149 руб. 61 коп., N 8555 на сумму 340 149 133 руб. 19 коп., от 30.11.2015 N 9627 на сумму 216 282 565 руб. 67 коп., N 9628 на сумму 399 162 175 руб. 38 коп.

В целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по договору поставки Обществом (залогодержатель) и Компанией (залогодатель) 10.10.2013 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 23-6-0184.

Общая залоговая стоимость комплексов недвижимого имущества "Архангельская ТЭЦ" и "Северодвинская ТЭЦ" согласована сторонами в размере 494 392 097 руб. 29 коп. (пункт 3.2 договора).

В пункте 5.1 договора определено, что реализация предмета ипотеки должна быть произведена путем продажи с публичных торгов с установлением его начальной цены в судебном порядке.

Поскольку поставщик не оплатил поставленный ему в феврале, апреле и мае 2014 года газ, истец обратился в арбитражный суд, в том числе с требованием об обращении взыскания на заложенное по указанному договору имущество.

Удовлетворяя данное требование, суд первой инстанции посчитал его обоснованным как по праву, так и по размеру, приняв за основу при определении начальной продажной цены имущества заключение эксперта Синогейкиной Е.Г., уменьшив рыночную стоимость зданий и сооружений на величину функционального устаревания.

Оценив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением. Однако в части уменьшения рыночной стоимости зданий и сооружений на величину функционального устаревания и установления начальной продажной цены объектов недвижимости без учета требования нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.

В статьях 309, 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 10.10.2013 N 23-6-0184) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора (пункт 3 статьи 334 ГК РФ).

В статье 341 ГК РФ предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (статья 350 ГК РФ).

В статье 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Как усматривается в материалах дела, соглашение между залогодателем и залогодержателем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции об определении начальной продажной цены недвижимого имущества достигнуто не было, поэтому определением от 12.11.2014 была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости предмета залога, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Свис Аппрэйзал Раша" Сергееву А.С.

Согласно заключению эксперта от 23.03.2015 общая рыночная стоимость объектов залога составила без учета НДС 832 092 814 руб.

Компания, не согласившись с этим заключением, в подтверждение занижения экспертом стоимости недвижимого имущества, представила в суд первой инстанции подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Эрнст и Янг - оценка и консультационные услуги" отчет от 17.05.2013 N VAL-2012-00166, в соответствии с которым остаточная стоимость спорного имущества по состоянию на 31.12.2013 составляла 2 425 950 163 руб., а по состоянию на 31.12.2014 - 2 194 889 393 руб., и просила назначить повторную судебную экспертизу.

Поскольку договором от 10.10.2013 N 23-6-0184 не установлена начальная продажная стоимость комплексов недвижимого имущества "Архангельская ТЭЦ" и "Северодвинская ТЭЦ", имеется значительное различие в стоимости указанного имущества, определенной в заключении эксперта от 23.03.2015 и отчете общества с ограниченной ответственностью "Эрнст и Янг - оценка и консультационные услуги", и эксперт Сергеев А.С. в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что часть объектов недвижимости им не была отражена в заключении в связи с не предоставлением ему необходимых документов, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что устранить сомнения в обоснованности заключения эксперта от 23.03.2015 возможно только путем проведения повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно определением от 13.05.2015 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту непубличного акционерного общества "Евроэксперт" Синогейкиной Е.Г.

Назначение повторной экспертизы как основание приостановления было предметом оценки судами апелляционной и кассационной инстанций при проверке законности определения от 13.05.2015 о приостановлении производства по делу (часть 2 статьи 147 АПК РФ) в связи с назначением судебной экспертизы. При этом судами дана оценка доводам Общества об отсутствии надлежащего обоснования и необходимости в назначении повторной экспертизы для рассмотрения настоящего дела. В удовлетворении апелляционной и кассационной жалобы истца на указанный судебный акт отказано.

В свете изложенного правовых оснований для изменения обжалуемого решения в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества и установления ее исходя из заключения эксперта Сергеева А.С., не имеется.

Довод Общества о том, что заключение Сергеева А.С. наиболее объективно отражает рыночную стоимость имущества, заложенного по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 10.10.2013 N 23-6-0184, отклоняется как противоречащий установленным по делу фактическим обстоятельствам, в том числе с учетом требований части 2 статьи 69 АПК РФ.

Согласно заключению Синогейкиной Е.Г. от 29.09.2015 общая рыночная стоимость объектов залога составила без учета НДС 4 299 486 632 руб.

Оценив данное заключение, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 и 87 АПК РФ, так как в заключении отражены все предусмотренные сведения; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют; нарушений норм процессуального права во время экспертного исследования не допущено.

Вместе с тем суд пришел к выводу о необходимости уменьшения рыночной стоимости зданий и сооружений на величину функционального устаревания в соответствии с расчетом Общества, приведенным в возражениях от 11.11.2015 на заключение эксперта Синогейкиной Е.Г.

Апелляционный суд находит этот вывод ошибочным, не соответствующим требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ. По существу суд, не обладая специальными познаниями в области оценки, изменил содержание заключения оценщика в части методологии расчета рыночной стоимости имущества.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7). Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 11).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пунктах 12 - 20 этого стандарта, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; его рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; этот подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, данный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Из отчета об оценке от 29.09.2015 следует, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости Синогейкина Е.Г. применила затратный подход, в рамках которого эксперт определил затраты на замещение имущественных комплексов ТЭЦ целиком (земельных участков, зданий, сооружений, движимого имущества) за вычетом всех видов износа (физического, функционального, внешнего). Применение этого подхода объясняется тем, что недвижимое имущество ТЭЦ является специализированным и все объекты в его составе имеют физические характеристики и объемно-планировочные решения, не позволяющие перепрофилировать их под иной вид деятельности без существенных капитальных вложений; наибольший доход от функционирования имущества возникает при его использовании по прямому назначению - для генерации электрической и тепловой энергии.

Кроме того, экспертом проведен тест на наличие/отсутствие экономического износа анализируемых активов и справочные расчеты рыночной стоимости имущественных комплексов в рамках сравнительного подхода.

Синогейкиной Е.Г. в заключении обоснован отказ от применения методов сравнительного и доходного подходов (том 11, листы 73 - 194).

Таким образом, вопреки мнению истца и суда функциональный износ наряду с физическим и внешним был учтен при определении рыночной стоимости объектов недвижимости Компании в рамках затратного подхода.

Суждений, которые бы позволили усомниться в правильности этого вывода, в апелляционной жалобе Общества и в ходатайстве о назначении еще одной повторной экспертизы не содержится.

При таких обстоятельствах правовых оснований для уменьшения рыночной стоимости зданий и сооружений на величину функционального устаревания у суда первой инстанции не имелось.

Следовательно, для определения рыночная стоимость объектов залога надлежало принять во внимание заключение Синогейкиной Е.Г., в соответствии с которым начальная продажная цена определена в следующих размерах:

- комплекс недвижимого имущества "Архангельская ТЭЦ" с кадастровым (условным) номером 29:22:000000:0000:11:401:002:000235530 - 2 990 081 229 руб. без НДС;

- здание материального склада с кадастровым (условным) номером 29:22:000000:0000:11:401:001:010329370 - 260 401 586 руб. без НДС;

- газопровод среднего давления (перевод котлов ст. N 1 - 4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа) с кадастровым (условным) номером 29-29-01/138/2011-260 - 116 994 994 руб. без НДС;

- газопровод высокого давления (перевод котлов ст. N 1 - 4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа) с кадастровым (условным) номером 29-29-01/138/2011-254 - 11 451 559 руб. без НДС;

- земельный участок общей площадью 3194 кв. м с кадастровым номером 29:22:000000:33 - 509 315 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 226 855 кв. м с кадастровым номером 29:22:040201:95 - 28 939 439 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 323 114 кв. м с кадастровым номером 29:22:000000:32 - 5 465 907 руб.;

- комплекс недвижимого имущества "Северодвинская ТЭЦ-1" с кадастровым (условным) номером: 29:28:106067:0008:100102/00 - 671 027 225 руб. без НДС;

- земельный участок общей площадью 233 656 кв. м с кадастровым номером 29:28:000000:12 - 148 240 713 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 1 040 548 кв. м с кадастровым номером 29:28:109300:11 - 8324 руб.

Вместе с тем указанную начальную продажную цену заложенного имущества следует установить с учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ, в силу которых, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данная правовая норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества.

Это положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 N 80-КГ15-29 и 80-КГ15-30.

Судом первой инстанции при определении начальной продажной цены реализации недвижимого имущества с публичных торгов не учтены названные требования Закона N 102-ФЗ.

Следовательно, в указанной части обжалуемое решение подлежит изменению с установлением цены в размере 80 % от цены, указанной в заключении оценщика Синогейкиной Е.Г. от 29.09.2015.

При таких обстоятельствах судебный акт от 27.01.2016 в части установления начальной продажной цены при реализации недвижимого имущества нельзя признать законным, решение в этой части подлежит изменению по правилам пункта 2 статьи 269 АПК РФ в связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Кодекса).

Довод Компании, об отсутствии у истца оснований для обращения взыскания на предмет залога, поскольку заявленная Обществом в первоначальном исковом заявлении задолженность за поставленный в феврале, апреле и мае 2014 года газ полностью оплачена Компанией по состоянию на 16.01.2015, и злоупотреблении правом со стороны Общества, постоянно изменявшего в процессе рассмотрения дела период образования и сумму задолженности, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не привел к принятию неправильного решения.

Более того, как следует из представленных в дело документов, после вынесения обжалуемого судебного акта Компания полностью погасила ту задолженность перед Обществом, в обеспечение уплаты которой было обращено взыскание на имущество ответчика, а в соответствии с пунктом 4 статьи 348 ГК РФ залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено.

Таким образом, по существу решение об обращении взыскания в пользу Общества в пределах суммы 2 487 771 442 руб. 29 коп. на принадлежащее Компании имущество с установлением начальной продажной цены при его реализации на публичных торгах исполнению не подлежит.

Денежные средства, перечисленные Обществом на депозит Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда для проведения повторной экспертизы подлежат возврату плательщику по правилам статьи 104 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

изменить решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2016 года по делу N А05-12278/2014 в части установления начальной продажной цены залогового имущества, установив начальную продажную стоимость в следующем размере:

1) Комплекс недвижимого имущества "Архангельская ТЭЦ"; адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, округ Октябрьский, ш. Талажское, д. 19, кадастровый (условный) номер: 29:22:000000:0000:11:401:002:000235530. Установить начальную продажную цену имущества в размере 2 392 064 983 руб. 20 коп. без НДС.

2) Здание материального склада; адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, округ Октябрьский, ш. Талажское, д.19, кадастровый (условный) номер: 29:22:000000:0000:11:401:001:010329370. Установить начальную продажную цену имущества в размере 208 321 268 руб. 80 коп. без НДС.

3) Газопровод среднего давления (Перевод котлов ст. N 1-4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа); адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, Талажское шоссе, д. 19, кадастровый (условный) номер: 29-29-01/138/2011-260. Установить начальную продажную цену имущества в размере 93 595 995 руб. 20 коп. без НДС.

4) Газопровод высокого давления (Перевод котлов ст. N 1-4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа); адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, Талажское шоссе, д. 19, кадастровый (условный) номер: 29-29-01/138/2011-254. Установить начальную продажную цену имущества в размере 9 161 247 руб. 20 коп. без НДС.

5) Газорегуляторный пункт с открытой площадкой (Перевод котлов ст. N 1-4 Архангельской ТЭЦ на сжигание природного газа); адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, Талажское шоссе, д. 19, кадастровый (условный) номер: 29-29-01/138/2011-250. Установить начальную продажную цену имущества в размере 53 093 074 руб. 40 коп. без НДС.

6) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации железнодорожных подъездных путей, общая площадь 3194 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 700 м от ориентира по направлению на юго-запад. Адрес ориентира: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, Талажское шоссе, д. 10, строение 6; кадастровый номер N 29:22:000000:33. Установить начальную продажную цену имущества в размере 407 452 руб. без НДС.

7) Право аренды земельного участка общей площадью 226 855 кв. м с кадастровым номером 29:22:040201:95, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений промплощадки и подъездных железнодорожных путей, находящийся по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, шоссе Талажское, 19. Установить начальную продажную цену имущества в размере 23 151 551 руб. 20 коп. без НДС.

8) Право аренды земельного участка общей площадью 323 114 кв. м с кадастровым номером 29:22:000000:32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация сооружений открытого канала технического водоснабжения, автодороги и шламоотвала, находящийся по адресу: Архангельск, примерно в 508 метрах по направлению на восток от ориентира автозаправочная станция, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г. Архангельск, округ Октябрьский, проезд Четвертый, д. 17. Установить начальную продажную цену имущества в размере 4 372 725 руб. 60 коп. без НДС.

9) Комплекс недвижимого имущества "Северодвинская ТЭЦ-1"; адрес объекта: Архангельская область, г. Северодвинск, шоссе Ягринское, д. 1/32, кадастровый (условный) номер: 29:28:106067:0008:100102/00. Установить начальную продажную цену имущества в размере 536 821 780 руб. без НДС.

10) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса недвижимого имущества "Северодвинская ТЭЦ-1", общая площадь 233 656 кв. м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира Главный корпус ТЭЦ-1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская область, г. Северодвинск, шоссе Ягринское, д. 1/32; кадастровый номер N 29:28:000000:12. Установить начальную продажную цену имущества в размере 118 592 570 руб. 40 коп. без НДС.

11) Право аренды земельного участка общей площадью 1 040 548 кв. м с кадастровым номером 29:28:109300:11, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для складирования золошлаковых отходов (старый золоотвал); местоположение: Архангельская область, г. Северодвинск, шоссе Ягринское, д. 1/32. Установить начальную продажную цену имущества в размере 6659 руб. 20 коп. без НДС.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Ухта" (169311, г. Ухта, Республика Коми, ул. 30 лет Октября, д. 1А; ОГРН 1021100730408) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 305 000 руб., уплаченных по платежному поручению от 02.06.2016 N 3711 по следующим реквизитам:

ИНН 1102025359 КПП 112250001

р/с 30101810145250000220 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФИЛИАЛ АБ "РОССИЯ" БИК 044525220

Лицевой/счет N 30101810145250000220 в УФК по Вологодской области.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

С.В. Козлова

Судьи

О.Н. Виноградов
Л.Ф. Шумилова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.