Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. N 18АП-7107/16

г. Челябинск

28 июня 2016 г.

Дело N А07-1235/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2016 по делу N А07-1235/2016 (судья Архиереев Н.В.).

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, принял участие представитель истца -общества с ограниченной ответственностью "Пилот"- Дубовенко Юлия Александровна (доверенность от 15.01.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Пилот" (далее - общество, ООО "Пилот", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет), Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик, т.1 л.д. 150,151) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи при заключении договора купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011404:91 и 02:65:011404:120. Истец просил обязать ответчиков заключить договор в предложенной обществом "Пилот" редакции пункта 2.1: "п. 2.1. совокупная цена земельных участков составляет 550 007 руб.".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2016 (резолютивная часть от 26.04.2016) исковые требования общества "Пилот" удовлетворены (л.д. 155 т.1).

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права (т.2 л.д. 3).

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о возможности выкупа истцом земельных участков по льготной цене в силу имевшегося переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Между тем указанное право в 2006 г. было переоформлено на право аренды ООО "Туймазытекс", с которым был заключен договор аренды. Общество "Пилот" приобрело право на земельные участки путем заключения с Администрацией самостоятельного договора аренды от 13.12.2007 N 480-07-60зем, правопреемником ООО "Туймазытекс" не является. Договор купли-продажи заключается в связи с прекращением данного договора аренды.

Общество "Пилот" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание, проведенное с использованием систем видеоконференц-связи, представители участвующих в деле лиц, кроме истца, не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, обществу "Пилот" на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества (здание, сооружения, нежилые строения), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького, 43Г (свидетельства о государственной регистрации 04АД N 144379 от 20.12.2012, 04АА N 518825 от 09.08.2006, 04АА N 518000 от 19.07.2006, 04АА N 518203 от 19.07.2006, 04АА N 518205 от 19.07.2006, 04АА N 518208 от 19.07.2006, 04АА N 518206 от 19.07.2006, 04АА N 518209 от 19.07.2006, 04АА N 518202 от 19.07.2006, 04АА N 518204 от 19.07.2006, 04АА N 518201 от 19.07.2006 (т.1 л.д. 114-124).

Объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 02:65:011404:91 (площадью 3880 кв. м), 02:65:011404:120 (площадью 21057 кв. м), которыми истец пользовался на основании договора аренды N 480-07-60зем от 13.12.2007, заключенного с Администрацией в лице Комитета (т.1 л.д. 70-74).

17.04.2015 общество обратилось с заявлением о выкупе земельных участков (т.1 л.д. 109).

Постановлением N 356 от 31.08.2015 Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан предоставила ООО "Пилот" в собственность за плату земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011404:91 (площадью 3880 кв. м), 02:65:011404:120 (площадью 21057 кв. м), расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького, 43 Г (т.1 л.д. 146).

На основании постановления N 356 от 31.08.2015 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи N 411 от 04.09.2015 земельного участка с кадастровыми номерами 02:65:011404:91, 02:65:011404:120 (т.1 л.д.66).

Согласно п. 2.1 договора, расчету цены выкупа земельного участка (приложение N 1 к договору - т.1 л.д.69) общая стоимость выкупаемых земельных участков определена ответчиком в размере 5 500 070 руб. исходя из 25% кадастровой стоимости земельных участков.

Не согласившись с ценой выкупа, указанной в договоре, ООО "Пилот" подписало договор с протоколом разногласий к договору (т.1 л.д. 16).

Письмом N 4631 от 02.11.2015 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы отклонил протокол разногласий (т.1 л.д. 17).

Наличие разногласий сторон по цене выкупа явилось основанием для обращения ООО "Пилот" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу, что выкупная цена земельного участка подлежит определению в соответствии с правилами, установленными п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан N 629) в размере 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, образованных из участка, право аренды на который собственником недвижимости приобретено в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Судом первой инстанции установлено, что общество обратилось в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право на приватизацию земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011404:91, 02:65:011404:120, расположенных по адресу: г. Туймазы, ул. Горького, 43г, в собственность общества, однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельных участков.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положениями п. 1 ст. 2 Вводного закона определено, что до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

1) двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2) двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Признавая обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования общества "Пилот", суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению вышеуказанные нормы Вводного закона, поскольку данные нормы применимы лишь в том случае, если истец обратился с заявлением о приватизации земельного участка до 01.07.2012, в то время как согласно представленному в дело заявлению, общество реализовало соответствующее право 17.04.2015.

Повторно рассмотрев дело и оценив в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 36 ЗК РФ утратила силу, в Земельный кодекс Российской Федерации введена глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса осуществляется без проведения торгов (пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пп.2 п.2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Сведений о государственной регистрации прав в отношении спорных земельных участков материалы дела на содержат, из чего суд делает вывод о том, что государственная собственность на земельные участки не разграничена.

На момент обращения истца с заявлением о выкупе земельных участков на территории Республики Башкортостан действовало постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Пунктом 1 названного постановления Правительства Республики Башкортостан установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при их продаже:

а) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

б) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте "а" настоящего пункта.

Как указано истцом и не оспорено ответчиком (т. 1 л.д. 141), спорные земельные участки образованы из земельного участка, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Горького, 43, ранее предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования ОАО "Туймазытекс", которое в 2006 г. указанным лицом было переоформлено на право аренды. С 2007 г. земельными участками владеет истец на праве аренды.

То обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011404:91 и 02:65:011404:120 образованы из земельного участка, в отношении которого в 2006 г. его пользователем ОАО "Туймазытекс" осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, спорным в ходе рассмотрения дела не являлся.

Право аренды названных земельных участков возникло у истца в силу приобретения расположенных на них объектов недвижимого имущество и оформлено путем заключения договора аренды N 480-07-60зем от 13.12.2007.

Обращение с заявлением о выкупе этих земельных участков также обусловлено расположением на них недвижимого имущества общества.

Из совокупности перечисленных обстоятельств следует, что право аренды истца возникло вследствие приобретения последним в собственность объектов недвижимости, размещенных на земельных участках, образованных из земельного участка, в отношении которого в 2006 г. собственником расположенных на нем зданий, строении, сооружений, осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд первой инстанции со ссылкой на п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 629 пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемых земельных участков подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии факта переоформления права постоянного бессрочного пользования земельного участка на право аренды обществом "Пилот" в связи с тем, что указанное переоформление было осуществлено не истцом, а иным лицом (ОАО "Туймазытекс"), правопреемником которого общество не является, не могут являться основанием для отказа в применении п.1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 629 при определении выкупной цены земельных участков.

В данном случае, исходя из содержания п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 629, следует, что для его применения имеет значение лишь тот факт, что общество "Пилот" является собственником недвижимости, расположенной на земельных участках, образованных из земельного участка в отношении которого имело место переоформление собственником объектов недвижимости до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) права пользования на право аренды земельного участка.

Тот факт, что это переоформление осуществлено не обществом, а предыдущим собственником недвижимости и после её приобретения общество заключило новый договор аренды земельных участков не исключает применение пункта 1 названного постановления, с учетом содержания п. 1 ст. 35, ст. 45 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При изложенных обстоятельствах требования общества "Пилот" удовлетворены обоснованно, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2016 по делу N А07-1235/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л. А. Суспицина