Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 09АП-21213/16

Требование: о взыскании долга и затрат, о применении последствий недействительности договора аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

город Москва

27 июня 2016 г.

Дело N А40-204636/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Панкратовой Н.И., судей Савенкова О.В., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е..

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ИП Никитской М.С. и ООО "Вита-Спа" на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 марта 2016 года

по делу N А40-204636/2015, принятое судьей Анциферовой О.В., по иску ООО "Вита-Спа" (ОГРН 1087746620367) к ИП Никитской М.С. (ОГРН 309774625300715)

о применении последствий недействительности сделки к Договору аренды от 24 апреля 2013 года в виде взыскании обеспечительного депозита (с учетом восполнения) в размере 293 000 руб. (из которых 43 000 руб. сумма восполнения обеспечительного платежа), - части полученной ответчиком арендной платы по договору аренды от 24.04.2013 года в размере 590 000 руб., - сумму затрат на строительно-монтажные работы по переустройству помещения в размере 729 050 руб., - применение последствий недействительности сделки к договору аренды от 24.03.2014 года в виде взыскания части полученной им по сделки арендной платы в размере 125 000 руб.,

- стоимости неосновательно полученных по ничтожной сделке неотделимых улучшений помещения в виде сигнализации и тревожной кнопки в размере 87 725 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Варьяс М.Ю. по доверенности от 20.10.2015;

от ответчика: Гончаров Ф.В. по доверенности от 11.05.2016;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИТА-СПА" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никитской Марии Сергеевне (далее- ответчик) о применении последствий недействительности сделки к Договору аренды от 24 апреля 2013 года в виде взыскании обеспечительного депозита (с учетом восполнения) в размере 293 000 руб. (из которых 43 000 руб. сумма восполнения обеспечительного платежа), части полученной ответчиком арендной платы по Договору аренды от 24 апреля 2013 года в размере 590 000 руб., сумму затрат на строительно-монтажные работы по переустройству помещения в размере 729 050 руб., применение последствий недействительности сделки к Договору аренды от 24 марта 2014 года в виде взыскания части полученной им по сделки арендной платы в размере 125 000 руб., стоимости неосновательно полученных по ничтожной сделке неотделимых улучшений помещения в виде сигнализации и тревожной кнопки в размере 87 725 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 марта 2016 года по делу N А40-204636/2015 требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма обеспечительного платежа в размере 250 000 руб. а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 281 руб. 08 коп. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд, с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих жалоб ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

В обоснование своей апелляционной жалобы истец ссылается на то, что суд первой инстанции при вынесения решения не исследовал вопрос добросовестности поведения истца, следовательно, выводы об обратном - незаконны. Полагает, что фактическое использование арендованного помещения, не исключает приведение оплаты в соответствии с таким пользованием. Указывает на то, что истцу судом первой инстанции необоснованно не возвращена из федерального бюджета госпошлина по иску в размере 25 248 руб.

В обоснование своей апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что сумма взысканная судом первой инстанции с ответчика, последним была зачтена в счет возмещения убытков путем удержания, в связи с чем, полагает, что указанная сумма взысканию с ответчика не подлежит.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт по основаниям, изложенным в своей апелляционной жалобе. Против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт по основаниям, изложенным в своей апелляционной жалобе. Против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение следует изменить в части распределения госпошлины, в остальной части решение следует оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между ООО "ВИТА-СПА" (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем Никитской Марией Сергеевной (Арендодатель) был подписан Договор аренды от 24 апреля 2013 года сроком на 11 месяцев (далее- Договор 1), согласно условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное пользование и владение квартиру, расположенную в здании по адресу: Москва, Богословский переулок, дом 5, квартира 46, этаж 1, общей площадью 86,5 кв.м. (далее по тексту - Помещение), а Арендатор - принять Помещение, своевременно вносить арендную плату и выполнять другие условия договора. Право собственности на Помещение подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77-АО 274532, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2014 N 08/212/2014-460 (пункту 1.1 Договора и Приложения N 1).

По окончании срока действия Договора 1, истец подписал с ответчиком Договор аренды от 24 марта 2014 года сроком на 11 месяцев, на тех же условиях (далее- Договор 2).

Требования истца по настоящему делу обусловлены тем, что ответчик не выполнил условия Договоров аренды и не обеспечил перевод помещения из жилого в нежилое.

При этом, ссылался на то, что отсутствие у помещения статуса нежилого препятствовало его использованию по прямому назначению в соответствии с условиями Договоров аренды. Данный факт засвидетельствован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве. Истцу выдано Санитарно-эпидемиологическое заключение N 77.01.16.000.М.000925.02Л4 от 06.02.2014, которым установлена причина несоответствия Помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Причина несоответствия: "Осуществление медицинской деятельности в жилых помещениях противоречит п. 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 июня 2015 года оставленное без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года по делу N А40-217668/2014 данные Договоры признаны ничтожными как противоречащие закону. Из мотивировочной части указанных судебных актов основанием для признания ничтожных договоров явилось то обстоятельство, что законом предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан (статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, учитывая, что жилое помещение (квартира) не было переведено в состав нежилого фонда, данная квартира не могла быть использована в целях, не связанных с проживанием. Договор аренды, предусматривающий передачу в аренду жилого помещения в котором стороны предусматривают ведение арендатором предпринимательской деятельности (для размещения работы Медицинского центра) противоречит закону.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку данное помещение могло использоваться только как жилое, истец полагал что арендная плата за его использование взималась как за нежилое, есть основание для возврата излишне уплаченной части арендной платы. Кроме того, в помещении были произведены неотделимые улучшения, которые фактически перешли в собственность Ответчика.

Согласно пункту 2.1 Договора 1, Арендатор обязан использовать Помещение для следующих целей: для размещения Медицинского центра. Арендодатель гарантировал беспрепятственное использование Помещения для указанных целей в течение всего срока действия договора аренды, для чего обязался, в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды от 24.04.2014, нести ответственность и осуществить за свой счет получение разрешений и согласований, касающихся Помещения: перевод Помещения в нежилой фонд, получение разрешения на обустройство отдельного входа, закладку главного входа, внесение изменений в планировку Помещения в срок до 31 мая 2013 года.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора 1, стороны договорились установить для Истца арендные каникулы на срок до окончания Ответчиком строительных работ по устройству входного крыльца. Начало арендных каникул зафиксировано в акте приема-передачи помещения для производства работ от 2 сентября 2013 года Фактически арендные каникулы продолжались до ноября 2013 года включительно.

Согласно пункту 4.5 Договора 1, истец перечислил ответчику обеспечительный депозит в размере 250 000 рублей платежными поручениями N 21 от 29.04.2013 на сумму 150000 рублей, N 23 от 06.05.2013 на сумму 50000 рублей, N 24 от 07.05.2013 на сумму 50 000 рублей.

На основании пункта 4.5 Договора 1, истец восстановил установленный размер обеспечительного депозита, перечислив 17.10.2013 платежным поручением N 122 сумму в размере 18000 рублей, 31.10.2013 платежным поручением N 129 сумму в размере 25000 рублей - всего 43000 рублей.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 Договора, истец перечислил ответчику постоянную часть арендной платы по Договору 1, в сумме 1 000 000 руб. платежными поручениями N 13728 от 06.12.2013 на сумму 250000 руб., N 3 от 14.01.2014 года на сумму 250 000 руб., N 14 от 10.02.2014 года на сумму 93 000 руб., N 15 от 12.02.2014 года на сумму 57 000 руб., N 18 от 21.02.2014 года на сумму 100 000 руб., N 26 от 11.03.2014 года на сумму 180 000 руб. N 28 от 13.03.2014 года на сумму 70 000 руб.

Итого, по Договору 1, истец перечислил ответчику 1 291 000 рублей.

Требования по Договору 1 заявлены в виде взыскании обеспечительного депозита (с учетом восполнения) в размере 293 000 руб. (из которых 43 000 руб. сумма восполнения обеспечительного платежа), части полученной ответчиком арендной платы по договору аренды от 24.04.2013 года в размере 590 000 руб. указанную сумму в размере 590 000 руб. истец исчислил как разницу между фактически выплаченной арендной платой и рыночной стоимостью аренды квартиры, на основании заключения эксперта, представленного в материалы дела на основании Экспертного заключения специалиста N ТИ 140549.

Аналогичным образом рассчитана истцом разница между фактически выплаченной арендной платой и рыночной стоимостью аренды квартиры за период 2014 год по Договору 2.

В соответствии с пунктом 82 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в результате исполнения недействительного договора аренды истец фактически пользовался объектом аренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец не обладает правом требования возврата уплаченных арендных платежей по недействительному Договору (в том числе в виде разницы фактически уплаченной арендной платы по Договорам 1 и 2 и рыночной стоимостью аренды квартиры), в связи с чем, исковые требования в указанной части правомерно оставлены без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец на момент подписания спорных договоров не заблуждался относительно статуса помещения, более того, после исполнения Договора 1, на аналогичных условиях подписал Договор 2, без возражений относительно размера арендной платы.

Учитывая то, что ответчик не представил расчет и пояснений относительно удержания обеспечительного платежа в размере 250 000 руб., внесенного истцом по Договору 1, либо отнесения указанной суммы в счет оплаты за фактическое пользование помещением в период действия Договора 1, а также не представил доказательства возврата указанной суммы, требования истца о взыскании обеспечительного платежа в размере 293 000 руб. правомерно удовлетворено судом первой инстанции частично, в размере 250 000 руб., поскольку сумма в размере 43 000 руб., является суммой восполнения обеспечительного платежа и удовлетворению не подлежит, поскольку в соответствии с пунктом 4.5 Договора 1, ответчику предоставлено право удерживать, относить обеспечительный платеж полностью или частично в счет, в том числе возникновения обязательств по оплате суммы арендной платы, штрафов и пени.

Как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, фактически восполнение обеспечительного платежа есть оплата задолженности, возникшей в результате исполнения Договора и не исполнения в сроки, установленные договором каких-либо денежных обязательств, в данном случае обусловленных пунктом 4.5 Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды

В соответствии с частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Истец в суде первой инстанции заявил требование на основании пункта 2.12 Договора 2, заявил требование о взыскании неотделимых улучшений в размере 87 725 руб. 51 коп. В обоснование несения расходов представил Договор поставки и монтажа N ЦО 0286/14 от 14 марта 2014 года с ЗАО "Безопасность" на сумму 87 725 руб. 51 коп.

Учитывая то, что истцом не представлено доказательств того, что установленная система охранно-тревожной сигнализации является неотделимым улучшением помещения, а также не представлено доказательств невозможности монтажа указанной системы и использование ее в иных помещениях, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности исковых требований и отказал в удовлетворении иска в данной части.

Требования о взыскании суммы затрат на строительно-монтажные работы по переустройству помещения в размере 729 050 руб. оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку судебным актом по делу А40-217668/14 отказано в удовлетворении требований ООО "ВИТА-СПА" о взыскании реального ущерба в размере 729 050 руб. (затраты истца на ремонтные работы).

При этом, как установлено судебным актом по делу А40-217668/14 (стр.5 абз. 2) "Как следует из заключения комиссии Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по жилью и жилищному фонду, а так же из заключения авторского надзора о произведенной перепланировки ремонтные работы были произведены ООО "ВИТА-СПА" с множественными нарушениями проекта. О выявленных недостатках ИП Никитская М.С. сообщила ООО "ВИТА-СПА" в уведомлении N 1 от 01.07.2014 и N 2 от 29.07.2014, однако никаких действий Истцом предпринято не было".

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания реального ущерба в виде стоимости затрат на произведенные строительные работы.

При этом, судом в рамках дела А40-217668/2014 установлено, что произведенные работы не качественны, произведены с замечаниями арендодателя и не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение последнего.

Доводы жалобы истца о том, что суд первой инстанции при вынесения решения не исследовал вопрос добросовестности поведения истца, следовательно, выводы об обратном незаконны, подлежат отклонению, поскольку в мотивировочной части обжалуемого решения судом первой инстанции исследованы обстоятельства дела, из чего следует недобросовестное поведение истца.

При этом, право определения критерия добросовестности поведения стороны принадлежит суду.

Доводы жалобы истца о том, что фактическое использование арендованного помещения, не исключает приведение оплаты в соответствии с таким пользованием, подлежат отклонению, поскольку истец по Договору 1, принял без возражений, и пользовался предметом аренды, оплачивая арендную плату. Более того, в последующем истце продлил арендные отношения с ответчиком без возражений на тех же условиях, в том, числе и в части арендной платы.

Доводы жалобы ответчика о том, что сумма взысканная судом первой инстанции с ответчика, последним была зачтена в счет возмещения убытков путем удержания, в связи с чем, полагает, что указанная сумма взысканию с ответчика не подлежит, являются необоснованными, поскольку в суде первой инстанции ответчик не представил суду доказательств удержания указанной суммы, в счет погашения какой-либо задолженности по Договору со стороны истца.

Доводы жалобы истца о том, что истцу судом первой инстанции необоснованно не возвращена из федерального бюджета госпошлина по иску в размере 25 248 руб. нашли свое подтверждение.

Учитывая то, что суд первой инстанции необоснованно не возвратил истцу излишне уплаченную госпошлину в размере 25 248 руб., суд апелляционной инстанции в указанной части полагает необходимым изменить решение суда, возвратив истцу из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 25 248 руб.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 марта 2016 года по делу N А40-204636/2015 изменить в части распределения государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Никитской Марии Сергеевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВИТА-СПА" 6 000 руб.00 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "ВИТА-СПА" из средств федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 25 248 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

О.В. Савенков Е.Н. Барановская