Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. N 13АП-10568/16

Требование: о признании незаконными действий в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, производство по делу прекращено, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

30 июня 2016 г.

Дело N А21-10157/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Скворцовой В.В.

при участии:

от заявителя: не явился, извещён;

от заинтересованного лица: Шестаков А.С., доверенность от 30.12.2015;

от 3-го лица: не явился, извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10568/2016, 13АП-10569/2016), Управления Росреестра, ООО "Балтдомстрой" (в порядке статьи 42 АПК РФ) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 по делу N А21-10157/2015 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по заявлению ООО "БалтРыбПром"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

3-е лицо: ООО "НЕО-Калининград"

о признании действий незаконными,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром" (ОГРН 1133926021976, ИНН 3906296539; далее - ООО "БалтРыбПром") обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий Управления Росреестра, выразившихся в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности к ООО "БалтРыбПром" на объекты недвижимого имущества: котельную с пристройкой, общей площадью 912,6 кв.м., инвентарный номер 36553, Литер "Т, т", этажность: 2, кадастровый (условный) номер 39:15:121031:71, расположенную по адресу: г. Калининград, ул. Солдатская, 7; насосную станцию, общей площадью 20,7 кв.м., инвентарный номер 36460, литер "С", этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый (условный) номер 39:15:121031:57, 2 расположенную по адресу: г. Калининград, ул. Солдатская, 7; мазутную, общей площадью 64,9 кв.м., инвентарный номер 36465, литер "Ч", этажность:1, кадастровый (условный) номер 39:15:121031:69, расположенную по адресу: г. Калининград, ул. Солдатская, 7.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию права. Требования заявлены в рамках главы 24 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" (далее - ООО "НЕО-Калининград") в лице конкурсного управляющего Кустова Н. Н.

Решением суда от 09.03.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что государственная регистрация права собственности на здания Управлением Росреестра приостановлена, поскольку заявителем не представлены документы, свидетельствующие о переходе права собственности на земельный участок. Также Управление Росреестра указывает на невозможность провести надлежащую правовую экспертизу цены договора из-за отсутствия документов по проведению предыдущих периодов торгов с указанием уменьшения цены на 25%

ООО "Балтдомстрой" в порядке статьи 43 АПК РФ также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда. В обоснование нарушения своих прав принятым судебным актом ООО "Балтдомстрой" указывает, что является конкурсным кредитором ООО "Нео-Калининград" с суммой требований 250 млн. руб., обеспеченной залогом имущества, в том числе в залоге находится земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:21, на котором расположены спорные здания. По мнению подателя жалобы, переход права собственности на здания влечет нарушение прав требования ООО "Балтдомстрой", обеспеченных залогом.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 02 октября 2013 года по делу N А21-269/2013 ООО "НЕО-Калининград" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кустов Н. Н.

Собранием кредиторов ООО "НЕО-Калининград" принято решение о продаже активов - имущества, включенного в конкурсную массу должника путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения на электронной торговой площадке. На торгах реализовано спорное недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Калининград, ул. Солдатская, 7.

10 ноября 2015 года по результатам торгов между ООО "НЕО- Калининград" и ООО "БалтРыбПром" заключен договор купли-продажи N 3-НК/НИ.

Спорное имущество передано продавцом покупателю по акту приема- передачи от 17.11.2015.

Условия оплаты договора покупателем исполнены.

13.11.2015 стороны договора обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности на отчужденные по договору от 10.11.2015 объекты недвижимости.

Уведомлениями от 26.11.2015 N 39/001/027/2015-4916, N 39/001/027/2015-4921, N 39/001/027/2015-4924 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеприведенные объекты недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Полагая приостановление государственной регистрации незаконным, Общество, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил заявление.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Действительно, в соответствии со статьёй 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) предусматривающей особенности государственной регистрации прав на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество, указано, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, из содержания данной нормы не следует, что в случае, если при отчуждении недвижимого имущества одновременно не произведено отчуждение земельного участка, на котором оно расположено, то это обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание.

Данная норма лишь предусматривает особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок при государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, принадлежавшем на праве собственности предшествующему собственнику такого недвижимого имущества (то есть при отчуждении земельного участка собственнику недвижимости).

В рассматриваемом случае такого одновременного отчуждения здания и земельного участка не произошло, в связи с чем, истребуемые Управлением Росреестра документы в отношении земельного участка не могли быть представлены заявителем.

Как видно из материалов дела, объекты, реализованные с торгов, расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28, принадлежащем на праве собственности ООО "НЕО-Калининград" на котором расположено 30 объектов недвижимости включая спорные. Факт нахождения на земельных участках под объектами недвижимости Общества иных объектов недвижимости, не позволяют Обществу стать собственником всего земельного участка.

С учётом изложенного, применительно к обстоятельствам настоящего дела, положения статьи 25.5 Закона не могут выступать в качестве правового основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание в соответствии с договором, по которому не происходит отчуждение земельного участка.

Касательно довода Управления Росреестра об отсутствии документов по проведению предыдущих периодов торгов с указанием уменьшения цены на 25%.

Порядок продажи имущества должника определен статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В силу положений статьи 130 Закона о банкротстве отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме.

В карточке юридического лица в ЕФРСБ на официальном сайте 01.04.2014 г. ООО "СНОБ" опубликован конкурсным управляющим и имеется в свободном доступе.

Доказательств того, что договор купли-продажи от 10.11.2015 г. в установленном порядке признан недействительным или незаключенным, в том числе, по специальным основаниям недействительности сделки, предусмотренным Законом о банкротстве, а также наличия любого иного судебного спора о правах на предмет указанного договора, в материалах дела не имеется.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований проверки начальной цены имущества и порядка проведения торгов с указанием уменьшения цены.

Согласно части 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации.

Относительно апелляционной жалобы ООО "Балтдомстрой".

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

В обоснование нарушения своих прав принятым судебным актом ООО "Балтдомстрой" указывает, что является конкурсным кредитором ООО "Нео-Калининград" с суммой требований 250 млн. руб., обеспеченной залогом имущества, в том числе в залоге находится земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:21, на котором расположены спорные здания. По мнению подателя жалобы, переход права собственности на здания влечет нарушение прав требования ООО "Балтдомстрой", обеспеченных залогом.

Исследовав указанные доводы, суд апелляционной инстанции полагает отсутствующими основания для вывода о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях ООО "Балтдомстрой" ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сама по себе государственная регистрация не порождает каких-либо прав, а является подтверждением существующего права.

Учитывая, что ООО "Балтдомстрой" не оспорены торги, на основании которых заключены рассматриваемые договоры купли-продажи, решение суда о государственной регистрации перехода права собственности само по себе не может повлиять на права и обязанности конкурсного кредитора.

В отсутствие доказательств того, что обжалуемым решением непосредственно затрагиваются права или обязанности ООО "Балтдомстрой", производство по апелляционной жалобе ООО "Балтдомстрой" подлежит прекращению.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 265, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе ООО "Балтдомстрой" прекратить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 по делу N А21-10157/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина