Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2016 г. N 15АП-7818/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 октября 2016 г. N Ф08-6121/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Правоотношение: по договору аренды в отношении жилья

город Ростов-на-Дону

03 июля 2016 г.

дело N А32-44557/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.

при участии:

от истца: представитель Насыров Д.Г. паспорт, доверенность N 23АА5176186 от 30.10.2015 г. (л.д. 27-28);

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья "Ассоль"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.04.2016 по делу N А32-44557/2015

по иску индивидуального предпринимателя Сырма Виктора Алексеевича

(ИНН 773402122960, ОГРНИП 305770000174050)

к товариществу собственников жилья "Ассоль"

(ИНН 2304043440, ОГРН 1052301880729)

Об освобождении занимаемого помещения,

принятое в составе судьи Маркиной Т.Г.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сырма Виктор Алексеевич (далее - предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Ассоль" (далее - товарищество, ответчик) об обязании освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, д. 21, расположенное в правом крыле первого (административного) этажа здания за 12, в соответствии с нумерацией арендодателя, общей площадью 16,5 м, принадлежащее предпринимателю на праве собственности. Исковые требования мотивированы систематическим нарушением товариществом условий договора о расчетах по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2016 по делу N А32-44557/2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения заключенного между сторонами договора аренды, а также установил факт уведомления истцом ответчика о намерении расторжения. Принимая во внимание, что договор аренды N 01/14 от 28.11.2014 прекратил свое действие, а иных правовых оснований для занятия спорных нежилых помещений у общества отсутствуют, суд первой инстанции посчитал требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, товарищество собственников жилья "Ассоль" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Товарищество ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств направления уведомления о расторжении договора в адрес ответчика, а представленная истцом почтовая квитанция при отсутствии описи вложения не доказывает факт направления именно уведомления о расторжении. В качестве следующего довода жалобы заявитель указывает, что письмо ТСЖ "Ассоль" в адрес Сырма В.А., на которое содержится ссылка в обжалуемом судебном акте, это ответ на сообщение предпринимателя о возможном направлении уведомления о расторжении договора в случае неоплаты долга, о чем и свидетельствует текст письма. Ответчик считает также, что на момент обращения с иском в суд задолженность ТСЖ "Ассоль" перед Сырма В.А. отсутствовала в связи с зачетом встречных однородных требований сторонами.

В судебном заседании 27.06.2016 представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что действия ответчика направлены на затягивание исполнения решения суда первой инстанции. Указал, что истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении договора аренды, в материалах дела представлены доказательства получения товариществом указанных документов, кроме того, в материалах дела содержатся также доказательства задержки оплаты арендных платежей, что подтверждается платежным документом от 14.05.2015. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с невозможностью своего представителя.

Суд, рассмотрев указанное ходатайство, отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленных о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, право собственности Сырма В.А. на нежилое помещение подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 23-AЕ N 463550 от 12.01.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю (л.д. 29).

28.11.2014 между индивидуальным предпринимателем Сырма В.А. (арендодатель) и ТСЖ "Ассоль" (арендатор) заключен договор аренды N 01/14 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает недвижимое имущество, далее - имущество, указанное в приложении N 1. Указанное имущество расположено по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 21 (л.д. 12-19).

Перечень недвижимого имущества (приложение N 1), схема расположения имущества (приложение N 2), размер арендной платы, перечень и стоимость технических услуг (приложение N 3), а также целевое назначение недвижимого имущества (приложение N4), являются неотъемлемыми частями настоящего договора (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно приложению N 1 к договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, находящиеся в жилом комплексе "Ассоль" по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, д. 21, расположенное в правом крыле первого (административного) этажа здания за

12, в соответствии с нумерацией арендодателя, общей площадью 16,5 м (далее - спорное нежилое помещение).

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан в установленные законом сроки производить расчеты по арендной плате и иные платежи в соответствии с условиями, указанными в разделе 3 договора

Срок договора установлен 11 месяцев и действует с 01.12.2014 по 31.10.2015 (пункт 5.2 договора аренды).

Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в следующих случаях: арендатор осуществляет пользование имуществом с нарушением условий договора (пункт 7.2.1 договора аренды); арендатор более двух раз допускает нарушение сроков внесения арендных платежей или осуществляет внесение предусмотренных договором платежей не в полном объеме. В случаях одностороннего внесудебного расторжения договора, указанных в пунктах 7.2.1 - 7.2.3, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя о расторжении договора. Момент получения арендатором такого уведомления определяется не позднее 7 дней от даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 7.2.3 договора аренды).

14.10.2015 ИП Сырма В.А. направил в адрес товарищества уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить арендуемое помещение до 31.10.2015 (л.д. 34).

Невыполнение указанных требований предпринимателя послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Спор возник по договору аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут сторонами в одностороннем внесудебном порядке с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за 30 календарных дней.

Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку в деле отсутствуют доказательства направления предпринимателем соответствующего уведомления до 30.09.2015 (месяц до истечения срока действия договора), договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть не только прекращен на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но и расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 данного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в обоснование своих требований ссылается на нарушение товариществом сроков внесения арендной платы, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 14.05.2015 N 71, в котором в назначении платежа в размере 79 200 рублей указано: "за услуги аренды нежилого помещения за ноябрь 2014 года по май 2015 года" (л.д. 26). То есть суд приходит к выводу о нарушении срока оплаты, поскольку товарищество 14.05.2015 оплатило арендную плату за 6 прошедших месяцев.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 указано, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как верно отмечено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предприниматель в адрес товарищества направлял уведомление от 14.10.2015 о расторжении договора аренды, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление о вручении от 20.10.2015 председателю товарищества (л.д. 34).

Кроме того, в материалах дела имеется повторное уведомление от 27.10.2015, отправление вернулось с отметкой "истек срок хранения" (л.д. 35).

Довод заявителя об отсутствии почтовой описи вложения и в связи с этим отсутствие доказательств направления именно уведомления о расторжении опровергается материалами дела. Так, уведомление от 30.10.2015 N 52 о зачете однородных встречных требований товарищество указывает, что отсутствуют основания к одностороннему расторжению договора аренды и основания к освобождению помещения (л.д. 22). Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что 30.10.2015 ответчик знал о намерении истца расторгнуть договор.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что исковое заявление было направлено в адрес ответчика, также в адрес ответчика было направлено судом определение о назначении предварительного судебного заседания, которое было получено ответчиком 13.01.2016. С указанной даты до таты принятия судом решения (30.03.2016) истек срок, предусмотренный пунктом 7.3 договора (30 дней).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом. В качестве довода жалобы заявитель указывает, что письмо ТСЖ "Ассоль" в адрес Сырма В.А. (л.д. 22-23) это ответ на сообщение предпринимателя о возможном направлении уведомления о расторжении договора в случае неоплаты долга. Вместе с тем, ответчиком не представлено указанное письмо, в котором имеется сообщение предпринимателя о возможном направлении уведомления. Напротив, материалами дела подтвержден факт получения 20.10.2015 уведомления о расторжении договора аренды (т.1 л.д.54), а 30.10.2015 в адрес истца направлено уведомление о зачете однородных встречных требований, где говорится об уже "предъявленном" требовании истца. В отсутствии объективных доказательств, подтвержденных материалами дела, суд отклоняет указанный довод заявителя жалобы.

В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (далее - информационное письмо N 65), для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 ГК РФ необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы одной из сторон.

Для прекращения обязательств зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма N 65).

Правила статьи 410 ГК РФ предусматривают явное и недвусмысленное уведомление одной стороны обязательства о проведении зачета встречных требований. Следовательно, зачет не является объективно существующим обстоятельством, о существовании которого сторона могла не знать, а представляет собой волеизъявление стороны (сторон) по прекращению обязательства.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует доказательство направления ответчиком и получения данного уведомления истцом, равно как и доказательства наличия указанной задолженности у истца по состоянию на 30.10.2015. В связи с чем, данный довод также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции верно установлено, что на момент разрешения иска договор аренды прекращен в связи с истечением трех месяцев с даты получения названных уведомлений предпринимателя (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

В соответствии со статьей 622 Кодекса и пунктом 2.2.10 договора аренды при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2016 по делу N А32-44557/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Ассоль" (ИНН 2304043440, ОГРН 1052301880729) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова И.В. Пономарева