Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2016 г. N 10АП-7294/16

г. Москва

03 июля 2016 г.

Дело N А41-2402/16

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Ефремовым А.А.,

при участии в заседании:

от Управления Росреестра по Московской области - Фирсов А.В., по доверенности от 16.12.2015 N 484-Д,

от ПАО "Банка ЗЕНИТ" - Цыцорина О.Б., по доверенности от 20.05.2016 N 200/2016,

от третьего лица ООО "Микрорайон "Кантри" - Шестаков С.А., по доверенности от 29.01.2016 N 1-С,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.04.2016 по делу N А41-2402/16, принятое судьей Н.В. Севостьяновой, по заявлению ПАО "Банка ЗЕНИТ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения, при участии в деле третьего лица: ООО "Микрорайон "Кантри",

УСТАНОВИЛ: Банк ЗЕНИТ (Публичное акционерное общество) (далее - ПАО Банк ЗЕНИТ, Банк, Залогодержатель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) со следующими требованиями:

1) признать незаконным как не соответствующее п.1 ст. 20, п.2. ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оформленное Сообщением об отказе от 19.10.2015 (N бланка 346811) решение Управления Росреестра по Московской области об отказе ПАО Банк ЗЕНИТ в государственной регистрации в ЕГРП ипотеки земельного участка по адресу: Московская область, р-н Истринский, с/пос. Обушковское, с кадастровым номером 50:08:0050402:515, на основании Договора о последующей ипотеке от27.08.2015, подписанного между ПАО Банк ЗЕНИТ и ООО "Микрорайон "Кантри";

2) обязать Управление Росреестра по Московской области устранить допущенное нарушение, а именно произвести регистрацию в ЕГРП в пользу ПАО Банк ЗЕНИТ ипотеки земельного участка по адресу: Московская область, р-н Истринский, с/пос. Обушковское, с кадастровым номером 50:08:0050402:515, на основании Договора о последующей ипотеке от 27.08.2015.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует: ООО "Микрорайон "Кантри" (залогодатель).

Решением арбитражного суда Московской области от 18.04.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований..

Представитель ПАО "Банка ЗЕНИТ" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по Московской области.

Как следует из материалов дела, 27.08.2015 между ПАО Банк ЗЕНИТ и ООО "Микрорайон "Кантри" заключен договор о последующей ипотеке Земельного участка.

Последующая ипотека Земельного участка оформлена в обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО "Новая Рига Девелопмент" по Договорам об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) N N 001/07/НРДТ от 03.09.2013, 002/07/НРДТ от 20.05.2014, 003/07/НРДТ от 18.08.2014, 004/07/НРДТ от 01.10.2014, 005/07/НРДТ от 09.12.2014, 006/07/НРДТ от 16.04.2015 {Приложения N7, N8, N9, N10, N11, N12).

Целью предоставления перечисленных кредитов является финансирование затрат в связи с осуществлением инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство поселка малоквартирных жилых домов (коттеджного поселка) с административно-бытовым корпусом и детским дошкольным учреждением, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с.п. Обушковское, южнее д. Красный поселок, участок с кадастровым номером 50:08:0050402:515. в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. и/или Законом 214-ФЗ.

31.08.2015 ПАО Банк ЗЕНИТ совместно с ООО "Микрорайон "Кантри", обратились за государственной регистрацией и представили документы, необходимые для регистрации последующей ипотеки в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, общей площадью 291217 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир южнее д. Красный поселок. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/пос. Обушковское, с кадастровым номером 50:08:0050402:515 (далее - земельный участок). Данное заявление Банка и Залогодателя было принято на государственную регистрацию Управлением Росреестра по Московской области, Истринский отдел (см. Приложение N 2 - Расписка от 31.08.2015 в 3 151_4664929 получении документов), о чем в книгу учета входящих документов N 50-50/008- 50/008/009/2015 внесена запись N 447 (далее - заявление на регистрацию).

Управление Росреестра по Московской области в ходе рассмотрения представленных на государственную регистрацию документов, регистратор 03.09.2015 в порядке п.1. ст. 19 Закона о государственной регистрации, вынес Уведомление о приостановлении государственной регистрации последующей ипотеки. При этом регистратор, ссылаясь на пункт 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ), разъяснил, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 названной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства (далее - Участники).

ООО "Микрорайон "Кантри" направило в адрес Управления Росреестра по Московской области письмо исх. N 1-25 от 17.09.2015, в котором возражало о необоснованности приостановления государственной регистрации последующей ипотеки, которые не были приняты во внимание госорганом.

Управление Росреестра по Московской области сообщением от 19.10.2015 отказало ПАО Банк ЗЕНИТ и ООО "Микрорайон "Кантри" в государственной регистрации ипотеки на земельный участок, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Истринский, с/пос. Обушковское, кад. N 50:08:0050402:315, поскольку в соответствии с пунктом 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и Гили) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Решение Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации последующей ипотеки Земельного участка в пользу Банка, оформленное сообщением об отказе от 19.10.2015, послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла названных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременное несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации прав исчерпывающим образом определен перечень оснований для отказа в проведении регистрационных действий, который расширительному толкованию не подлежит. При отсутствии оснований для отказа, государственная регистрация должна быть регистратором проведена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется сообщение о причинах отказа, послужившие основанием для принятия такого решения. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Отказ Управления Росреестра по Московской области мотивирован ссылкой на пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации прав.

В сообщении об отказе, основанием для отказа является отсутствие согласия участников долевого строительства на передачу имущества в залог, что не позволило осуществить государственную регистрацию последующей ипотеки Земельного участка в пользу Банка.

Однако Управление Росреестра по Московской области имело в своем распоряжении все необходимые документы для регистрации последующей ипотеки на Земельный участок в пользу Банка, что подтверждается следующим.

Управлением Росреестра по Московской области была зарегистрирована первоначальная ипотека Земельного участка в пользу Банка, о чем сделаны записи в ЕГРП: за номером 50-50-98/024/2008-347; за номером 50-50-98/028/2008-406; за номером 50-50- 98/027/2009-094; за номером 50-50-08/129/2009-096; за номером 50-50-08/048/2011-165; за номером 50-50-08/048/2011-170; за номером 50-50-08/154/2012-016; за номером 50-50- 08/118/2013-224.

Земельный участок был обременен ипотекой в силу закона в пользу Участников по Договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Договоров ДУ), заключенным с согласия Залогодержателя в соответствии с требованиями Закона 214-ФЗ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельный участок прилагается.

В силу статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) предусматривается, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно пункту 6 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом в соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона 214-ФЗ предусмотрено получение согласия Участников на последующий залог имущества (Земельного участка).

В суд первой инстанции были представлены оригиналы договоров участия, которые судом были исследованы.

В материалах дела также представлены копии некоторых договоров участия, в которых содержится согласие Участников на последующую ипотеку.

В Договорах ДУ указано, что "Участник выражает свое согласие Застройщику (ООО "Микрорайон "Кантри") на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе ПАО Банк ЗЕНИТ) Земельного участка и строящихся (создаваемых) на указанном Земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства)".

В сентябре 2015 (в период приостановления Управлением Росреестра по Московской области государственной регистрации последующей ипотеки) Банк проинформировал Государственного регистратора Жукова В.Н. о наличии в распоряжении Управления Росреестра по Московской области, Истринского отдела, Договоров ДУ - документов, подтверждающих согласие Участников на последующий залог. В качестве образцов в Истринский отдел Управления Росреестра по Московской области были представлены на обозрение копии Договоров ДУ, содержащих типовые условия (перечислены в Расписке в получении документов от 18.09.2015 (т.2, л.д.17), в которых, как и во всех остальных Договорах ДУ, согласия Участников содержатся:

- в пункте 12.6. абзац 11 Договора ДУ N СМП-4/2-4-16 от 21.08.2015, заключенного Залогодателем и Участником - гражданином РФ Пивоваровым Ю.В.;

- в пункте 14.2. абзац 11 Договора ДУ N СМП-8/1-2-16 от 22.05.2015, заключенного Залогодателем и Участником - гражданином РФ Колосовым Д.Г.;

- в пункте 13.2. абзац 11 Договора ДУ N СМП-4/1-3-11 от 20.03.2015, заключенного Залогодателем и Участником - гражданином РФ Кудриным Т.И.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Следовательно, Управление Росреестра по Московской области не должно было требовать представления документов (Согласий), поскольку они уже находились в распоряжении госоргана.

С учетом того, что действующее законодательство не содержит требований об оформлении такого согласия Участников исключительно в виде отдельного документа, вывод суда первой инстанции о том, что согласие на последующий залог ясно выражено всеми Участниками в письменной форме, является правильным.

Также в материалах дела представлено письмо 24.11.2015 исх. N 1-24 об отсутствие обременения в пользу иных кредитных организаций по договорам ипотеки или договорам, влекущим за собой ипотеку в силу закона {Приложение N 17).

Кроме того, Застройщик (ООО "Микрорайон "Кантри") получил от Банка письменное согласие на заключение Договоров ДУ в отношении объектов недвижимости, возводимых на вышеуказанном Земельном участке, удовлетворение требований Банка за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона 214-ФЗ, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 13 Закона 214-ФЗ {Приложение N 18 - письмо Банка от 05.02.2015 N ГО-15/1215).

Указанное согласие Банка (оригинал) было передано регистратору 26.02.2015.

Следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ нарушает законные права и интересы заявителя, т.к. препятствует реализации прав, вытекающих из Договора о последующей ипотеке.

Кроме того, Управлением Росреестра по Московской области допущена техническая ошибка при вынесении отказа в государственной регистрации последующей ипотеки Земельного участка.

Сообщение от отказе, подписанное Государственным регистратором Жуковым В.Н., вынесено по земельному участку с кадастровым номером N 50:08:0050402:315 (который не является предметом ипотеки по Договору о последующей ипотеке), в то время как Банк обращался за регистрацией последующей ипотеки Земельного участка с кадастровым номером N 50:08:0050402:515.

Соответственно возникла неопределенность- в отношении какого земельного участка банком был получен отказ в регистрации последующей ипотеки.

11.12.2015 Банком в адрес Управления Росреестра по Московской области была направлена жалоба на решение Государственного регистратора Жукова В.Н. об отказе в государственной регистрации последующей ипотеки в пользу Банка с описанием выявленного несоответствия и с просьбой отменить принятое решение об отказе и зарегистрировать последующую ипотеку в ЕГРП в пользу Банка по Земельному участку с кадастровым номером 50:08:0050402:515.

Вместе с тем, ответ до настоящего времени в Банк не поступил.

С учетом изложенного, основываясь на всестороннем и полном изучении материалов дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод жалобы о наличия основания для отмены решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 157.1 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N25 от 23 июня 2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). Согласие органа публично- правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.). При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки.

Согласие, выраженное всеми Участниками в письменной форме непосредственно в текстах Договоров участия является предварительным согласием.

В указанном согласии прямо указано, что предметом сделки, на которую дано данное согласие, является залог недвижимого имущества, а именно Земельного участка.

Предмет сделки четко определен - это Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050402:515, и двоякому толкованию не подлежит.

В этой связи чем, указанный довод заинтересованного отклоняется апелляционным судом как необоснованный

В силу нормативного единства статьи 65 и пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа местного самоуправления или лица надлежащих полномочий на вынесение оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на лицо, которое приняло данное решение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.04.2016 года по делу N А41-2402/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.А. Немчинова Е.Е. Шевченко