Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2016 г. N 18АП-4720/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 октября 2016 г. N Ф09-7347/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

06 июля 2016 г.

Дело N А34-816/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Сотниковой О.В., Столяренко Г.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Седухиной И.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Надежда" Газина Андрея Борисовича на определение Арбитражного суда Курганской области от 16.03.2016 по делу N А34-816/2014 об установлении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога, о разрешении разногласий относительно порядка и условий продажи залогового имущества (судья Петрова И.Г.)

В судебном заседании с использованием видеоконференц-связи, организация которой поручена Арбитражному суду Курганской области, принял участие представитель Тарасова Игоря Евгеньевича - Мясоедова Е.С. (доверенность от 07.10.2015).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2014 общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее -ООО "Надежда", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Газин АндрейБорисович.

12.01.2015 конкурсный управляющий Газин Андрей Борисович обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога, в размере 80 270 000 руб. (т.6 л/д 2).

09.04.2015 в Арбитражный суд Курганской области от кредитора Тарасова Игоря Евгеньевича поступило заявление о разрешении разногласий относительно порядка и условий продажи залогового имущества, в котором он просит утвердить пункты 2.1, 2.3, 2,8, 3.6 Положения в редакции Тарасова И.Е.; абзац 2 п. 31 исключить. Также просит признать отчёт N 067 об оценке рыночной стоимости имущества недостоверным (т.9 л/д 3-12).

Определением от 14.05.015 заявление Тарасова Игоря Евгеньевича о разрешении разногласий по вопросу реализации заложенного имущества и заявление конкурсного управляющего ООО "Надежда" об установлении начальной продажной цены заложенного имущества объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 12.01.2015 к участию в деле привлечен Жеглов А.В. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, проводившего оценку спорного имущества.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение требований Тарасова И.Е., который просил внести изменения в пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.8, 3.6, абзац 3 пункта 5.10, абзацы 2, 6 пункта 5.15, абзац 1 пункта 5.17, изложив их в указанной редакции, и исключить абзац 2 пункта 3.1 положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Надежда" (т.14 л/д 145-146).

Определением от 16.03.2016 заявление конкурсного кредитора удовлетворено, суд утвердил Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Надежда", согласованного с залоговым кредитором закрытым акционерным обществом Коммерческий банк "Универсальные финансы" 24.12.2014, исключив абзац 2 пункта 3.1 и изложив пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.8, 3.6, абзац 3 пункта 5.10, абзацы 2, 6 пункта 5.15, абзац 1 пункта 5.17 в новой редакции.

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Надежда" Газин Андрей Борисович обратился в суд с апелляционной жалобой.

Как следует из апелляционной жалобы, суд, определив реализовать имущество двумя лотами, включив в них земельный участок и инженерные сооружения с оборудованием, не находящиеся в залоге, не указав начальную стоимость продажи данного имущества. При этом данное имущество не оценивалось ни лицом, привлеченным конкурсным управляющим, ни в рамках проведения судебной экспертизы, что делает невозможным реализацию данного имущества в составе двух лотов. Также ошибочны выводы о том, что забор, кабельная подземная линия, паровой котел, зерносушилки, ДСП-32, СОБ-50(сушильная очистительная база), УЗБ-50, теплотрасса, системы уличного видеонаблюдения не обременены залогом. Указанное имущество является движимым имуществом и в совокупности с объектами недвижимого имущества, находящимися в залоге, представляют сложную вещь, поскольку предназначены для обслуживания объектов недвижимости. Также не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий. Реализация необременного залогом имущества совместно с залоговым делает невозможным исполнение пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, если залоговый кредитор примет решение об оставлении имущества за собой.

Также в судебном акте отсутствует обоснование причин непринятия судом в качестве доказательства начальной стоимости продажи имущества отчета оценщика Жеглова, указанный отчет не признан недействительным и недостоверным. Также эксперты оценили каждый объект в отдельности, однако в обжалуемом судебном акте суд объединил объекты в два лота, определив цену путем простого арифметического сложения. В ходатайстве от 03.02.2016 конкурсный управляющий подробно изложил причины, по которым результаты судебной экспертизы не могут быть признаны достоверными, о необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы. Данное ходатайство необоснованно отклонено судом. Суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении заседания с использованием системы видеоконференц-связи, что не позволило подробно изложить участникам дела свою позицию.

В судебном заседании 10.05.2016 представители Тарасова И.Е. возражали против доводов апелляционной жалобы, указав, что до настоящего времени имущество не реализовано, поскольку конкурсный управляющий не проводит оценку имущества, не находящегося в залоге у банка.

Заслушав представителей кредитора, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции отложил судебное заседание и предложил закрытому акционерному обществу Коммерческий банк "Универсальные финансы" представить письменные пояснения с документальным подтверждением относительно того, какое имущество было заложено заемщиком ООО "Надежда" по кредитному договору от 24.05.2011 N 31РО-Ю/2011, представить договоры о залоге имущества в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 24.05.2011 N 31РО-Ю/2011, а также документы, послужившие основанием для регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка в отношении имущества, указанного в Положении о порядке продажи и являющегося предметом настоящего спора.

В судебном заседании представитель кредитора Тарасова И.Е. просил приобщить к материалам дела письменные пояснения и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2016, пояснив, что до настоящего момента собрание кредиторов по вопросу утверждения начальной стоимости незаложенного имущества не проведено, однако считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

Конкурсный управляющий Газин А.Б. представил пояснения, согласно которым представить информацию о стоимости незаложенного имущества (инженерные сооружения и производственное оборудование) не представляется возможным, поскольку оно не оценивалось и, по мнению конкурсного управляющего, является неотделимой составляющей заложенного имущества. Если же данное имущество не является заложенным, то вопрос об определении начальной стоимости подлежит рассмотрению на собрании кредиторов, которое может быть проведено только после вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору. В отношении земельного участка с кадастровым номером 45:04:020105:80 также считает, что цена данного объекта должна определяться собранием кредиторов.

С учетом изложенного, конкурсный управляющий просит отменить судебный акт и направить вопрос на новое рассмотрение. К пояснениям приложены постановление Администрации Далматовского района Курганской области от 25.11.2012 N 1133, от 30.05.2012 N 491, договор купли-продажи от 30.05.2012, свидетельство о регистрации права от 25.10.2010 на земельный участок с кадастровым номером 45:04:020105:80, которые приобщены к материалам дела.

От акционерного общества Коммерческий банк "Универсальные финансы" (далее также банк) поступил отзыв на апелляционную жалобы, в котором кредитор просит отменить оспариваемый судебный акт. Также залоговый кредитор пояснил, что документов, подтверждающих нахождение инженерных сооружений и производственного оборудования в залоге у банка, не имеется, тем не менее отнесение судом забора, кабельной подземной линии, парового котла, зерносушилок, мельничного оборудования, теплотрассы и системы уличного видеонаблюдения к имуществу, которое не обременено залогом, ошибочно и не основано на положениям статей 133-135 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные объекты в совокупности с объектами недвижимого имущества представляют сложную вещь. Также банк считает, что обжалуемое определение делает невозможным исполнение пункта 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -Закон о банкротстве).

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 04.07.2016 произведена замена судьи Карпусенко С.А. на судью Сотникову О.В.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности должника имеется комплекс объектов недвижимости, расположенных по адресам: Курганская область, Далматовский район, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2 и ул.Чкалова.

Согласно определению Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2014 по настоящему делу 24.05.2011 года между акционерным обществом Коммерческий банк "Универсальные финансы" (далее банк) и ООО "Надежда" (далее заёмщик) заключён кредитный договор N 31РО-Ю/2011 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от "25" мая 2011 года, N 2 от "16" февраля 2012 года, N 3 от "20" февраля 2012 года) (далее по тексту - Кредитный договор).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору выступил залог (возникновение ипотеки обусловлено законом) принадлежащего ООО "Надежда" на праве собственности следующего недвижимого имущества, указанного в договоре N 27 от 25.05.2011 между ОАО "Далматовский элеватор" и ООО "Надежда":

- здание гаража (литеры Ж, Ж1), назначение: нежилое, общая площадь 420,4. кв.м., кадастровый (условный номер) 6440/29/Ж/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 274 860 рублей.

- здание тракторного гаража, (литеры К, К1), назначение: нежилое, общая площадь 1310,9 кв.м, кадастровый (условный номер) 6440/29/К/4/1, расположенное но адресу; Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 1 092 420 рублей.

- здание МТМ (литеры Е, Е1), назначение: нежилое, общая площадь 2109,2 кв.м., кадастровый (условный номер) 6440/29/Е/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 2 214 540 руб.

- сооружение - зерносушилка (литера ГЗ), назначение: нежилое, общая площадь 152,2 кв.м., Кадастровый (условный номер) 45-45-03/002/2006- 076, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 293 760 руб.

-здание склада стройматериалов (литера И), назначение: нежилое, общая площадь 571,7 кв.м., кадастровый (условный номер) 6440/29/И/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 521 100 руб.

- сооружение - зерноток (литера Г2), назначение: нежилое, общая площадь. 2681,1 кв.м., кадастровый (условный номер) 45-45-03/002/2006- 075, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 1 039500 руб.

- здание подстанции (литера Д), назначение: нежилое, общая площадь 41,4 кв.м., кадастровый (условный номер) 6440/29/Д/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 78 840 руб.

- здание нефтебазы (литера 3), назначение: нежилое, общая площадь 78,4 кв.м., кадастровый (условный номер) 6440/29/3/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 111 780 руб.

- здание комбикормового цеха (литера Э) назначение: нежилое. Этажность: 5. Общая площадь: 1258,1 кв.м., кадастровый (условный номер) 5885/29/Э/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 3 910 140 руб.

- административно - бытовой корпус (литера А), назначение: нежилое. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1108,1 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/002/2009-469, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 4 511700 руб.

- рабочая - башня элеватора (литеры 04, 05, Об), назначение: нежилое. Этажность: 9. Подземная этажность 1. Общая площадь: 1470,7 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-43-03/009/2010-426, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 2 474 280 руб.

- силосный корпус (литеры 07, 08, 09, О10, 013, 014), назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1592,7 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-427, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 3 405 240 руб.

- силосный корпус (литеры 02, 03, 011, 012) назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1415,2 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45- 03/009/2010-443, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 5 414 580 руб.

- силосный корпус (литеры О, 01, 01\1), назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная, этажность: 1. Общая площадь: 1325,8 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-444, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 5 414 580 руб.

- весовая - дозировка (литера Щ), назначение: нежилое. Этажность: 2. Общая площадь: 155,1 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-442, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 200 880 руб.

- зерносклад N 1 (литера К), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 977,8 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45- 03/009/2010-441, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 563 220 руб.

- зерносклад N 2 (литера К1), назначение; нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1230,1 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-440, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 707 400 руб.

- зерносклад N 3 (литера Ж), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1218,2 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-439, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 702 000 руб.

- зерносклад N 4 (литера Ж1), назначение; нежилое. Этажность: 1, Общая площадь: 1191.1кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-438, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 460 620 руб.

- зерносклад N 10 (литера Т), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1171,6 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45- 03/009/2010-434, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 723 600 руб.

- склад сырья (литеры П, Ш), назначение: нежилое. Этажность: 15. Общая площадь: 2346.2 кв.м., кадастровый (условный номер): 45-45- 03/009/2010- 433, расположенный по адресу: Курганская область, г.Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 2 555 820 руб.

- лаборатория (литера Б), назначение: нежилое. Этажность: 2. Общая площадь: 110,3 кв.м., кадастровый (условные номер): 45-45-03/009/2010- 432 расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 307 260 руб.;

- кабельная подземная линия, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 57 240 руб.;

- кабельная подземная линия, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 184 680 руб.;

- газопровод, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 589 680 руб.;

- теплотрасса, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 1 275 480 руб.;

- забор, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 354 780 руб.;

- зерносушилка "Целинная -40", цена - 280 260 руб.;

- зерносушилка "Целинная -40", цена - 159 840 руб.;

- зерносушилка СОБ-50, цена - 459 000 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка УЗБ -50, цена - 675 000 руб.;

- мельничное оборудование 1996 г., цена - 648 000 руб.;

- котел паровой Е-1,0- 0,9 Г, 2007 г., цена 108 000 руб. и транспорт (прицепы) в количестве 20 единиц (т.1, л.д.48-58)

Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору выступил залог иного недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Надежда" на праве собственности, а именно:

земельного участка, общей площадью 116 847,00 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с целевым назначением - размещение производственной базы, с кадастровым (или условным) номером 45:04:000000:116, расположенного по адресу: Курганская область, Далматовский район, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2.

Однако, обращаясь в суд с требованием, банк не указал в перечне имущества, обеспеченного залогом, следующее имущество:

- кабельная подземная линия, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 57 240 руб.;

- кабельная подземная линия, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 184 680 руб.;

- газопровод, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 589 680 руб.;

- теплотрасса, расположенная по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 1 275 480 руб.;

- забор, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д.2. Цена 354 780 руб.;

- зерносушилка "Целинная -40", цена - 280 260 руб.;

- зерносушилка "Целинная -40", цена - 159 840 руб.;

- зерносушилка СОБ-50, цена - 459 000 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка ДСП -32, цена - 152 820 руб.;

- зерносушилка УЗБ -50, цена - 675 000 руб.;

- мельничное оборудование 1996 г., цена - 648 000 руб.;

- котел паровой Е-1,0- 0,9 Г, 2007 г., цена 108 000 руб., а также земельный участок с кадастровым номером 45:04:020105:80, земли поселения для размещения базы МТМ, площадью 51627 кв.м. по адресу: Курганская область, г. Далматово, в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова.

Указанный земельный участок был предоставлен в аренду должнику на основании постановления Главы Далматовского района Курганской области от 25.11.2011 N 1133.

В дальнейшем на основании постановления Главы Далматовского района Курганской области от 30.05.2012 N 491 указанный земельный участок выкуплен на основании договора от 30.05.2012.

Регистрация права собственности на указанный земельный участок, на котором расположены объекты, находящиеся в залоге у банка, осуществлена 25.10.212, о чем выдано свидетельство серии 45 АА N 430936.

12.01.2015 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены предметов залога общей стоимостью - 80 270 000 руб., определённой по состоянию на 21.10.2014 на основании отчета N 067, составленного независимым оценщиком Жегловым А.В. (т.6 л/д 13-151). Представленное положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Надежда", согласованное с залоговым кредитором - закрытым акционерным обществом Коммерческий банк "Универсальные финансы" 24.12.2014, также предусматривало продажу всех объектов недвижимости одним лотом (т.6 л/д 3-12).

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений названных статей; начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге; порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества; в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (пункт 9) (далее - Постановление N58) указывает, что в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Кредитор третьей очереди (незалоговый) Тарасов И.Е. с суммой требований 11 270 400 руб. (определения Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2014, от 16.12.2014 по делу N А34-816/2014) не согласился с начальной ценой продажи залогового имущества, полагая её заниженной, считает необоснованным продажу указанного имущества одним лотом, поскольку, по его мнению, получить максимальную выручку позволит продажа имущества двумя лотами (т.9 л.д. 3-12).

Ввиду наличия спора относительно начальной цены продажи имущества должника с учётом того, что оценщик оценивал имущество должника 20.10.2014, то есть до его выявления и инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим 22.12.2014 (инвентаризационная опись N 1, опубликованная на сайте ЕФРСБ 23.12.2014), отсутствия в отчете сведений о стоимости всего имущества, входящего в имущественный комплекс, ввиду оценки имущества как предприятия, тогда как предметом залога являются самостоятельные объекты недвижимости, судом по ходатайству конкурсного кредитора Тарасова И.Е была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Олимп" (т.11, л.д. 63-65).

По результатам проведённой экспертизы N 27/07-2015 ООО "Олимп" был сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов оценки составляет 235 693 119 руб. (т.13 л.д. 1-180).

С выводами экспертизы, подготовленной ООО "Олимп", конкурсный управляющий не согласился, подготовив для эксперта вопросы (т.14 л/д 94-95).

Эксперты Чирухин А.В. и Чирухина В.А. свои ответы на возражения и вопросы конкурсного управляющего озвучили в судебном заседании 19.02.2015, а также изложили их в письменном виде (т.14 л/д 128-131).

Исследовав экспертное заключение ООО "Олимп" N 27/07-2015, с учётом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а также приняв во внимание то, что в судебном заседании эксперты, проводившие экспертизу, поддержали правильность выводов, изложенных в своём заключении, в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дали пояснения и исчерпывающие ответы на дополнительные вопросы по данному им экспертному заключению, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

В связи с этим заключение по результатам экспертизы N 27/07-2015 суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу, а доводы конкурсного управляющего о необходимости назначения повторной экспертизы отклонил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления N 58, на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал возможным удовлетворить требование конкурсного кредитора, установив начальную стоимость продажи имущества 235 693 119 руб.

Также суд нашел обоснованными доводы Тарасова И.Е. о необходимости продажи имущества двумя лотами в силу следующего.

Пункт 2.3. Положения предусматривает реализацию залогового имущества единым лотом.

Конкурсный кредитор полагает, что реализация предметов залога раздельным имуществом, а не единым лотом, более отвечает целям конкурсного производства должника.

Так, в соответствии с нормами главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

Также при рассмотрении спора суд первой инстанции учел, что спорные объекты (гараж, зерносушилка, склад стройматериалов, здание подстанции, здание комбикормового цеха, административно-бытовой корпус, башня элеватора, силосный корпус, зерносклад, склад сырья) расположены на разных земельных участках, имеют разные площади и характеристики. Проведение торгов по реализации двадцати трех объектов заложенного имущества одним лотом ограничивает доступ потенциальных покупателей к участию в торгах, влияет на продажную стоимость объектов.

С учетом изложенного, суд посчитал разумным и обоснованным предложение конкурсного кредитора Тарасова И.Е. о разделении имущества, обремененное залогом, на два лота следующим образом:

Лот N 1: Объекты недвижимости (список объектов указан в заявлении), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:020105:80 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Чкалова - ул. Коновалова. При этом суд указал, что земельный участок также подлежит реализации, однако он не является предметом залога. Цена лота определена на сумму 20 999 459,28 руб. (без учета стоимости земельного участка).

Лот N 2: Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:000000:116 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2, являющемся предметом залога, общей стоимостью 214 693 659,72 руб. (без учета стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0-0,9Г., расположенные на земельном участке, являющемся предметом залога) (список в заявлении). Указанные объекты недвижимости и земельный участок, являющиеся предметом залога реализуются одновременно с продажей инженерных сооружений и производственного оборудования: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0- 0,9Г., не являющихся предметом залога.

Судебный акт в части разделения имущества на два лота не обжалуется.

Основным доводом конкурсного управляющего является то обстоятельство, что суд, включив в состав лота незаложенное имущество, не определил его стоимость, что делает невозможным в случае реализации имущества определить пропорцию при удовлетворении требований залогового и незалоговых кредиторов.

Также конкурсный управляющий считает, что часть имущества, указанная судом как незалоговое, является залоговым.

Как следует из материалов дела и представленных документов, банк выдал кредит должнику на приобретение вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Весь перечень объектов имущественного комплекса, выставленных на торги, ранее был предметом договора купли-продажи от 25.05.2011 (т.1 л.д.48-58.), и договора залогаN 31/2011 от 19.12. 2011(т.1, л.д.39-47), а также послужил основанием для регистрации ипотеки на указанное имущество в силу закона.

Так, дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2011 стороны кредитного договора N 31РО-Ю/2011 от 24.05.2011 внесли изменения в пункт 2.1 статьи 2 кредитного договора, указав, что кредит предоставляется для приобретения заемщиком комплекса движимого и недвижимого имущества ОАО "Далматовский элеватор" в соответствии с договором купли-продажи N 27 от 25.05.2011, финансирование запуска вышеуказанного комплекса, в соответствии с пунктом 7.10 договора заемщик обязуется не позднее 30.06.2011 предоставить в банк зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи N 27 от 25.05.2011. (т.1, л.д. 30).

В силу статьи 1 Земельного кодекс Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии со статьей 64 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Следовательно, инженерные сооружения и производственное оборудование: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0-0,9Г., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:000000:116 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2, обременены залогом (лот N 2).

Вместе с тем, суд определением от 14.07.2014 не включил требование банка в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом данного имущества (т.2, л.д.142-146).

Сведений о том, что банк, ранее не ссылавшийся на наличие прав залогодержателя на указанное имущества, обратился в установленный срок до закрытия реестра об установлении требований как обеспеченных данным имуществом, в деле не имеется

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу с пропуском срока, установленного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

В пункте 12 вышеуказанного постановления разъяснено, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

С учетом изложенного, объекты недвижимости (лот N 1), находящиеся в залоге и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:020105:80, по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Чкалова - ул. Коновалова, так и указанный земельный участок, который принадлежал должнику на праве аренды только с 25.11.2011, с учетом вышеуказанных разъяснений, также являются залоговым имуществом.

В настоящий момент указанный земельный участок под номером 45:04:020105:80 принадлежит должнику на праве собственности, о чем представлена выписка из ЕГРП об осуществлении регистрации права 25.10.2012, вместе с тем, регистрация ипотеки земельного участка не осуществлена.

Банк с требованием о включении денежного требования, как обеспеченного залогом данного имущества, в суд не обращался, соответственно, как было указано выше, не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

Заключение оценщика Жеглова А.В. о рыночной стоимости объектов в размере 80 270 000 руб. правомерно не принято судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку доказана иная стоимость имущества путем проведения судебной экспертизы (235 693 119 руб.).

Вместе с тем, как следует из представленного отчета, оценщик отдельно не оценивал стоимость спорного незаложенного имущества, а также не оценивал стоимость имущества в случае их объединения в лоты.

Суд, утверждая Положение, также не указал стоимость незаложенного имущества.

В соответствии с положениями статьи 7.1 Закона о банкротстве внешний управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже предприятия должника, включающие в себя сведения о предприятии, его составе, характеристиках, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа предприятия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене предприятия, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже предприятия, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Предложение о продаже предприятия должника представляется для утверждения собранию кредиторов или в комитет кредиторов после включения отчета об оценке имущества должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В материалах дела имеются сведения о балансовой стоимости указанного имущества (балансовая справка по состоянию на 01.01.2014, т.7, л.д.32), а также договор купли-продажи от 30.05.2012, содержащий сведения о кадастровой стоимости указанных объектов.

Вместе с тем, конкурсный управляющий не инициировал проведение собрания для утверждения начальной цены продажи данного имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением суда от 12.10.2015 (резолютивная часть от 06.10.2015) признано незаконным бездействие арбитражного управляющего Газина А.Б., выразившееся в не проведении оценки и не представлении собранию кредиторов должника предложения о порядке реализации имущества должника, не являющегося предметом залога.

Суд апелляционной инстанции неоднократно (10.05.2016, 07.06.2016) откладывал судебные заседания с целью представления конкурсным управляющим Газиным А.Б. доказательств стоимости незаложенного имущества, однако определения суда не исполнялись.

Учитывая, что суд пришел к выводу о реализации задолженного и незаложенного имущества единым лотом, утверждение порядка продажи данного имущества без установления начальной цены незаложенного имущества недопустимо в силу следующего.

Так, при реализации данного имущества единым лотом кредитор - залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи незаложенного земельного участка и стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи лотов, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены заложенного и незаложенного имущества.

Без оценки незаложенного имущества кредиторами невозможно будет реализовать право оставления имущества за собой.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Между тем, пунктом 5.14 Порядка предусмотрено, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов банк вправе оставить все имущество, сформированное в лоты, за собой, в состав которых суд включил незаложенное имущество без определения его стоимости, что не позволяет определить размер денежных средств, перечисляемых на счет должника в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138 Закона о банкротстве.

В этой связи, представленный конкурсным управляющим Порядок не мог быть утвержден судом.

При утверждении порядка продажи вышеуказанного имущества необходимо решить вопрос приоритета между залоговым и незалоговыми кредиторам на обращение с заявлением об оставлении имущества за собой в случае, если данные кредиторы решат воспользоваться данным правом.

В этой связи определение от 16.03.2016 подлежит отмене в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в утверждении предложенного Порядка продажи имущества должника в порядке разрешения разногласий следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Курганской области от 16.03.2016 по делу N А34-816/2014 отменить, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Надежда" Газина Андрея Борисовича - удовлетворить.

В утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Надежда" в порядке разрешения разногласий отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.Н. Хоронеко

Судьи

О.В. Сотникова Г.М. Столяренко