Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2016 г. N 10АП-6781/16

г. Москва

05 июля 2016 г.

Дело N А41-4771/16

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Диаковской Н.В., Коновалова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ИНН 5044010862, ОГРН 1035008858015)- Каравайкина Т.И., представитель по доверенности N 13 от 27.04.2016 г.,

от ответчика ООО "Штарком" (ИНН 5032207173, ОГРН 1095032004594) - Оверчук Ю.В., представитель по доверенности 50 АА 7508551 от 02.10.2015 г.,

от третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814; ОГРН 1025005245055) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ИНН 5044010862, ОГРН 1035008858015) на решение Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2016 года по делу N А41-4771/16, принятые судьей Т.Ш.Кулматовым,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО Штарком" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственности "Штарком" (далее - ООО "Штарком") с требованиями расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка N 2165 от 19.07.2011, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Штарком"; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Штарком" задолженность по арендной плате в размере 1428964,27 руб. и пени в размере 188280,25 руб. (л.д.2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2016 года по делу N А41-4771/16, исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Штарком" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 428 964,27 руб., неустойка в размере 188 280 руб. 25 коп., всего 1617244,52 руб. В остальной части требований отказано. (л.д. 54-56).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 19 июля 2011 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фаворит" (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2165 (далее - договор).

Согласно п. 1.1 договора, Арендодатель передает за плату во временное пользование, а Арендатор принимает земельный участок, из земель находящихся в неразграниченной государственной собственности площадью 16988 квадратных метров, с кадастровым номером 50:09:0080706:30, с местоположением: Московская область, г.Солнечногорск, ул.Законова, для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение Бизнес Центра).

Земельный участок передается Арендодателем и принимается Арендатором в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет. По договору передачи прав и обязанностей от 25.09.2012 права арендатора земельного участка с КН 50:09:0080706:30 перешло к ООО "Штарком".

Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.1 договора).

Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально, равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Согласно п. 4.3.3 договора, Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим договором, и в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня принятия банком платежного документа направить арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты. В исполнение условий договора истец исполнил свои обязательства должным образом, тогда как ответчиком арендные платежи в полном объеме не оплачены.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Поскольку претензия направленная ответчику об оплате задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка N 2165 от 19.07.2011. оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о расторжении договора.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указывает, что в доказательство представлен акт осмотра земельного участка от 22.04.2015, в котором установлено отсутствие строений на земельном участке с КН 50:09:0080706:30. Кроме того, как указывает заявитель жалобы, хозяйственная постройка не является недвижимостью.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере и пени.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Во исполнение указанных норм Комитетом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка.

При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком представлены доказательства нахождения на спорном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику - хозяйственной постройки общей площадью 11,36 кв.метров.

Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи хозяйственной постройки от 25.09.2012 между ООО "Фаворит" (продавец) и ООО "Штарком" (покупатель), а также письмом администрации обществу от 01.11.2013 N 6776, в котором администрация указывает ответчику на отсутствие оснований для предоставления в собственность земельного участка с разрешенным использованием "для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение бизнес центра)", на котором расположено только строение хозяйственной постройки площадью 11,36 кв.метров.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом факт государственной регистрации права собственности на определенный объект сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения этого объекта к недвижимости.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Таким образом, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров исходя наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

С заявлением о проведении экспертизы истец не обращался.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2016 года по делу N А41-4771/16,оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Н.В. Диаковская С.А. Коновалов