Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 г. N 05АП-4359/16

г. Владивосток

08 июля 2016 г.

Дело N А51-24013/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.С. Гребенюковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный трест N 34",

апелляционное производство N 05АП-4359/2016

на решение от 25.04.2016

судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-24013/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительный трест N 34" (ИНН 2511070097, ОГРН 1102511002043, дата государственной регистрации: 21.05.2010)

к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600, дата государственной регистрации: 28.10.2002)

о признании недействительным условия 3 договора аренды N 8180/13 от 25.06.2013, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о взыскании 6 854 707 рублей 10 копеек,

при участии: лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительный трест N 34" (далее - ООО "Строительный трест N 34", общество, истец) обратилось с требованиями к администрации Уссурийского городского округа (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными условий раздела 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013 о размере и условиях внесения арендной платы, о применении последствий ничтожности сделки, о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 6 083 194 рублей 55 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 771 512 рублей 55 копеек.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Строительный трест N 34" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что договор аренды N 81813 от 25.06.2013 должен был заключаться без проведения торгов, в связи с чем размер арендной платы должен был определяться в порядке, установленном решением Думы Уссурийского городского округа от 30.06.2010 N 262-НПА. Следовательно, по мнению апеллянта, раздел 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013 о размере и условиях внесения арендной платы является ничтожным. Полагает, что переплата арендных платежей, состоящая из разницы между внесенной истцом арендной платы и ее размером, определенным на основании решения Думы Уссурийского городского округа от 30.06.2010 N 262-НПА, составляет неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 апелляционный суд рассмотрел поданную жалобу по существу в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и открытым акционерным обществом "Строительный коммерческий акционерный трест N 34" (Арендатор) 17.09.2008 на основании протокола об итогах аукциона от 08.09.2008 N 129 заключен договор N 5819/08 аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 0,6300 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:34:017001:1642, местоположение участка: примерно в 30 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Ленина, 121, для строительства многоэтажного жилого дома, сроком с 17.09.2008 по 16.09.2011.

Пункт 1.3 договора устанавливает, что договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка Арендатору.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы на весь срок действия договора, согласно протокола от 08.09.2008 N 129, составляет 2 554 542 рубля.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10.11.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись N 25-25-12/065/2008-078.

В последующем открытое акционерное общество "Строительный коммерческий акционерный трест N 34" преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Строительный трест N 34".

На основании заявления ООО "Строительный трест N 34" от 14.07.2011 администрацией Уссурийского городского округа 13.09.2011 принято постановление N 2193 о заключении договора аренды с обществом сроком на 11 месяцев 29 дней для завершения строительства многоэтажного жилого дома.

В связи с чем, 14.10.2011 между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и ООО "Строительный трест N 34" (Арендатор) на основании постановления администрации Уссурийского городского от 13.09.2011 N 2193 заключен договор N 7416/11 аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 6300 кв.м, кадастровый номер 25:34:017001:1642, категория земель - земли населенных пунктов, зона многоэтажной жилой застройки (Ж-4), местоположение установлено примерно в 30 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Ленина, 121, для завершения строительства многоэтажного жилого дома, сроком с 17.09.2011 по 15.09.2012.

В соответствии с разделом 3 договора, приложением к договору размер арендной платы составляет 6 993 рубля 68 копеек.

Общество 16.08.2012 вновь обратилось к Администрации с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017001:1642.

Письмом от 18.10.2012 N 16-01/21/7116 Администрация сообщила истцу о возможности заключения договора аренды на новый срок лишь по результатам торгов.

Согласно постановлению N 1081 от 26.03.2013 администрации Уссурийского городского округа поручено выполнить работы по осуществлению независимой оценки земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, зона застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж 3), вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, местоположение установлено примерно в 30 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, для строительства многоэтажного жилого дома, и выступить в качестве организатора торгов и продавца права на заключение договора аренды земельного участка.

Как следует из извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, на земельном участке с кадастровым номером 25:34:017001:1642 расположен объект незавершенного строительства. Начальная цена предмета аукциона установлена в 2 917 372 рубля без учета НДС.

На основании протокола о результатах аукциона от 11.06.2013 N 83 между администрацией Уссурийского городского округа (Арендодатель) и ООО "Строительный трест N 34" (Арендатор) 25.06.2013 заключен договор земельного участка N 8180/13 аренды, расположенного на территории Уссурийского городского округа, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 6300 кв.м с кадастровым номером 25:34:017001:1642, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 30 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 121, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, сроком с 25.06.2013 по 24.06.2016.

Пункт 1.3 договора устанавливает, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

В силу раздела 3 договора размер арендной платы установлен в размере 2 917 372 рубля в год, 243 114 рублей в месяц. Также разделом 3 установлено, что размер задатка в 1 166 949 рублей засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с 25.06.2013 по 24.06.2014 в размере 1 750 423 рубля вносится не позднее 30 дней со дня подписания протокола об итогах аукциона на счет Арендодателя. С 25.06.2014 арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним внесена соответствующая запись N 25-25-12/051/2013-027.

Как следует из материалов дела, 08.08.2012 обществу выдано разрешение N RU 25311000-181/12 на строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и офисными помещениями по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Крестьянская, 75, сроком до 08.02.2015.

Также 24.03.2015 обществу выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию (N RU25311000-25/15).

На основании договора аренды земельного участка от 25.06.2013 N 8180/13, договора долевого участия в строительстве от 08.12.2013 N 121, дополнительного соглашения от 20.10.2014 N 1, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.03.2015 N RU 25311000-25/15 18.08.2015 зарегистрировано право собственности Погосовой И.С. на объект недвижимости - квартира, назначение: жилое, по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Крестьянская, д. 75, кв. 121, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись и выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Истец, полагая, что договор аренды N 8180/13 от 25.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017001:1642 заключен в нарушение требований закона по итогам аукциона, а не без проведения торгов, и с указанием неверно исчисленного размера арендной платы, обратился с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения вытекающие из договора аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ в редакциях, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений (заключения договора аренды N 81813 от 25.06.2013).

Из текста искового заявления апелляционным судом установлено, что целью предъявления настоящих требований является взыскание с ответчика денежных средств, составляющих, по мнению истца, неосновательное обогащение ответчика за его счет. При этом в обоснование неосновательности обогащения ответчика истцом заявлено о недействительности в силу ничтожности условий раздела 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013 о размере и условиях внесения арендной платы, и о необходимости применения последствий ничтожности сделки.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Лицо, предъявляющее требование о взыскании неосновательного обогащения, обязано в силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца (возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего)), факт отсутствия правовых оснований для получения (сбережения) имущества ответчиком, размер неосновательного обогащения.

Только совокупность названных обстоятельств, подтвержденная надлежащими доказательствами, может являться основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Согласно доводам истца, неосновательное обогащение ответчика за его счет и его размер составляет сумма переплаты арендных платежей, складывающаяся из разницы между внесенной истцом арендной платы, установленной в разделе 3 спорного договора аренды, и ее размером, подлежащим определению на основании решения Думы Уссурийского городского округа от 30.06.2010 N 262-НПА.

Исследовав материалы дела не предмет установления факта неосновательного обогащения, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 23.06.2013, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Как следует из положений пункта 1 статьи 46 ЗК РФ, пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды с указанием нового срока его действия является заключением нового договора аренды.

В пункте 1 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В пункте 1 Постановления N 73 разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" содержат императивное требование о заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества только по результатам проведения аукционов на право заключения этих договоров.

Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, только собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Однако доказательств наличия у истца зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, в материалы настоящего дела не представлено. При этом судом первой инстанции верно указано на то, что разрешение на строительство выдано обществу лишь 08.08.2012.

Из анализа приведенных правовых положений следует, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, следовательно, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не мог быть заключен на новый срок без проведения торгов. В связи с чем, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017001:1642 подлежал заключению только по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок. Правовых оснований для заключения договора аренды с кадастровым номером 25:34:017001:1642 без проведения соответствующего аукциона в данном случае не имеется.

Доводу истца о том, что земельный участок арендодателю не возвращался по истечении срока действия договора аренды N 7416/11 от 14.10.2011 и не передавался арендатору в соответствии с договором N8180/13 от 25.06.2013, судом первой инстанции обоснованно дана критическая оценка, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о ничтожности раздела 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013 о размере и условиях внесения арендной платы, кроме того, сам факт владения земельным участком на основании договора N8180/13 от 25.06.2013 истцом не оспаривается, а в силу вышеприведенных разъяснений пункта 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 факт заключения договора N8180/13 от 25.06.2013 свидетельствует о прекращении арендных отношений по договору аренды N 7416/11 от 14.10.2011.

Кроме того, договоры аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:34:017001:1642 заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего общее правило продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах (статья 30.1 ЗК РФ).

Более того, как указывалось ранее, признание недействительным раздела 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013 о размере и условиях внесения арендной платы направлено на установление факта отсутствия у истца правовых оснований для получения арендных платежей в размере, установленном оспариваемым разделом договора.

Вместе с тем, силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, в связи с чем невозможно признать недействительным условие договора аренды земельного участка о размере арендной платы.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения требований о признании недействительными условий раздела 3 договора аренды N 81813 от 25.06.2013, о применении последствий ничтожности сделки, в рассматриваемом споре отсутствуют.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что в рамках спорного договора аренды размер арендной платы подлежал установлению в соответствии с решением Думы Уссурийского городского округа от 30.06.2010 N 262-НПА, апелляционный суд отмечает, что из системного толкования положений пункта 1 статьи 614, статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 18 Постановления N 73, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Поскольку договор аренды N 8180/13 от 25.06.2013 заключен по итогам проведения торгов, размер арендной платы правомерно определен по результатам таких торгов, то есть оснований для применения иных ставок арендной платы, как указывает истец, не имеется, в связи с чем, приведенные выше доводы апелляционной жалобы коллегией отклоняются.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017001:1642 правомерно заключен по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, размер арендной платы также определен по итогам указанных торгов, а истцом арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:34:017001:1642 уплачена в установленных договором размерах, ответчик правомерно получал денежные средства от истца в виде арендных платеже по заключенному между сторонами договору аренды.

Таким образом, истцом не подтвержден факт отсутствия правовых оснований для получения имущества ответчиком, в связи с чем в рассматриваемом случае отсутствует факт неосновательного обогащения арендодателя в рамках сложившихся между сторонами арендных отношений, следовательно оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 6 083 194 рублей 55 копеек, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 771 512 рублей 55 копеек, не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Принимая во внимание приведенные выше нормы права и, учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2016 по делу N А51-24013/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка