Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 г. N 08АП-6004/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 октября 2016 г. N Ф04-4149/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

08 июля 2016 г.

Дело N А75-15598/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6004/2016) Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 марта 2016 года по делу N А75-15598/2015 (судья Зубакина О.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСтрой" (ОГРН 1138617000697, ИНН 8617031660) к администрации Сургутского района о взыскании 10 244 897,80 руб.,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСтрой" (далее - ООО "ИнвестЖилСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации Сургутского района (далее - администрация, ответчик) о взыскании 10 171 042 руб. 80 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что данная сумм является переплатой по договору аренды земельного участка от 22.11.2013 N 80.

Решением от 23 марта 2016 года по делу N А75-15598/2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования ООО "ИнвестЖилСтрой" удовлетворил частично. С администрации в пользу ООО "ИнвестЖилСтрой" взыскано 9 954 504 руб. 65 коп. неосновательного обогащения, 72 282 руб. 65 коп. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано. ООО "ИнвестЖилСтрой" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная госпошлина.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы администрация приводит следующие доводы:

- ссылаясь на положения статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), считает, что цена предмета аукциона (размер арендной платы) является ценой по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и, следовательно, после заключения договора аренды денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату подлежать не могут;

- положения Земельного кодекса, аукционная документация (постановление администрации N 4266 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", итоговый протокол аукциона N 115 от 08.11.2013) и договор аренды земельного участка N 80 от 22.11.2013 не предусматривают возврат арендатору арендной платы, уплаченной в качестве цены продажи права на заключение договора аренды, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и перехода земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2016 апелляционная жалоба администрации принята к производству и назначена к рассмотрению на 30.06.2016 на 14 час. 45 мин.

ООО "ИнвестЖилСтрой", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя общества на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции (до перерыва) представитель администрации поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании, открытом 30.06.2016, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 05.07.2016. Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Распоряжением администрации Сургутского района от 30.09.2013 N 4266 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков" (л.д. 86-87) Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района поручено осуществить подготовку и провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, кадастровый номер 86:03:0051513:113, площадью - 0,3880 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, под строительство многоквартирного жилого дома, в форме открытого аукциона.

Данным распоряжением определены: начальный размер арендной платы, шаг аукциона, размер задатка, срок аренды, а также иные условия аукциона.

Упомянутым ненормативным актом (распоряжением) были определены условия, регламентирующие взаимоотношения организатора аукциона с победителем аукциона, то есть с тем лицом, которое приобретёт право на заключение договора по владению и пользованию земельным участком для целей жилищного строительства.

По результатам проведённого на основании этого распоряжения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, подписан итоговый протокол аукциона N 115 от 08.11.2013 (л.д. 88-89), согласно которому ООО "ИнвестЖилСтрой" признано победителем аукциона и, как покупатель аукциона, вправе было заключить договор аренды земельного участка в целях строительства жилого дома.

Между администрацией (Арендодатель) и ООО "ИнвестЖилСтрой" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2013 N 80 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 (л.д. 14-20).

В пункте 1.1 данного договора аренды указано на то, что договор содержит в полном объеме существенные условия, установленные постановлением администрации от 30.092013 N 4266 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков", а также итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 115 от 08.11.2013.

В соответствии с 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,3880 га, с кадастровым номером 86:03:0051513:113, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных, в межевом плане и кадастровом паспорте участка (пункт 1.2 договора).

Разрешенное использование земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со следующими параметрами разрешенного строительства (показатели приняты ориентировочно):

- здание пятиэтажное на 3 подъезда;

- количество квартир - 55 штук.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды земельного участка - 5 лет с момента государственной регистрации договора. По истечении срока аренды договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата уплачивается единовременным платежом в течении 10 рабочих дней с момента подписания договора.

Рыночная стоимость арендной платы за период действия договора по результатам аукциона составляет 14 480 000 рублей. Сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 1 000 000 рублей составляет 13 480 000 рублей и подлежит перечислению на счет арендодателя (пункт 2.2 договора).

Пунктом 4.2.2 договора определено, что проектирование и строительство многоквартирного жилого дома с параметрами разрешенного строительства, определенными пунктом 1.3. договора, осуществить в срок не более 5 лет, считая со дня подписания договора аренды с победителем аукциона (л.д. 20, 96 оборотная сторона).

Участок передан по акту приема-передачи 03.09.2013 (л.д. 15).

Договор прошел государственную регистрацию 09.12.2013 (л.д. 19).

16.10.2013 истец перечислил 1 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 16.10.2013 N 7 (л.д. 21), 13.11.2013 - перечислил 13 480 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 13.11.2013 N 17 (л.д. 22).

03 июня 2015 года Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, было выдано заключение от 03.06.2015 N 2015-01-040-14, о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, объект, расположенный по адресу: ул. Молодежная, условный N 50, п. Солнечный, Сургутский район. Тюменская область (л.д. 23-24).

Ответчиком 05 июня 2015 года было выдано разрешение N RU86507305-16 о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Молодежная, условный N 50, п. Солнечный, сельское поселение Солнечный, Сургутский район", расположенного по адресу "ул. Молодежная дом N 7, п. Солнечный, сельское поселение Солнечный, Сургутский район, Ханты-Мансийский автономный округ (Тюменская обл.)" (л.д. 25-27).

03 июля 2015 года зарегистрировано право собственности первого участника долевого строительства (Калабузарова Ю.А., Калабузаров Г.Х.) на объект, расположенный по адресу Ханты-Мансийский автономный округ. Сургутский район сельское поселение Солнечный п. Солнечный ул. Молодежная дом N 7, квартира N 9, что подтверждается данными из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.10.2015 N 86/003/002/2015-4056 (л.д. 28).

Истец, полагая, что с момента регистрации права собственности первого собственника (квартиры) в построенном жилом доме право аренды прекращается, в связи с чем им произведена переплата арендной платы, обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Сургутского района о возврате излишне уплаченной арендной платы (неосновательного обогащения).

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в решении, и исходит из установленных судебной коллегией фактических обстоятельств дела, анализа и оценки материалов дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений на момент возникновения правоотношений сторон регламентировался нормами Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года.

Общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях жилищного строительства установлены статьями 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункты 1 и 3 статьи 38 ЗК РФ).

Как установлено судом, предметом торгов являлось право аренды земельного участка для жилищного строительства. Следовательно, указанные торги могли быть проведены только лишь в порядке, установленном статьей 38.1 ЗК РФ, предусматривавшей возможность продажи с торгов самого земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка. Иного предмета торга названная норма не допускала.

В соответствии с данной статьей извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Судебная коллегия пришла к выводу, что размещенная ответчиком информация о торгах в форме открытого аукциона соответствовала указанным требованиям. При этом везде предметом торгов указано именно право на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае в пункте 1.1 анализируемого договора аренды земельного участка N 80 от 22.11.2013 прямо указано, что он заключён на основании результатов проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства, оформленного итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 115 от 08.11.2013 (л.д. 88-89), что соответствует требованиям статей 30, 30.1, 38 ЗК РФ.

Согласно итоговому протоколу аукциона N 115 от 08.11.2013 (л.д.88-89) объектом продажи является: право на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, общей площадью 0,3880 га, кадастровый номер 86:03:0051513:113;

Цена продажи - 14 480 000 руб.;

Покупателем признан - ООО "ИнвестЖилСтрой".

То есть, истец стал победителем аукциона с предложением о размере стоимости права на заключение договора аренды в сумме, которая была установлена в пункте 2.2 заключенного по итогам конкурса договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.2.2 этого договора установлено, что проектирование и строительство многоквартирного жилого дома с параметрами разрешенного строительства, определенными пунктом 1.3. договора, арендатор должен осуществить в срок не более 5 лет, считая со дня подписания договора аренды с победителем аукциона (л.д. 20, 96 оборотная сторона).

Заключенность договора аренды и факт его заключения по результатам проведенного аукциона сторонами, как и факт уплаты истцом цены продажи предмета аукциона (14 480 000 руб.), при рассмотрении настоящего арбитражного дела не оспаривались (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Апелляционный суд, определяя природу указанного платежа, исходит из смысла приведенного закона, анализа договора аренды земельного участка, являющегося составной частью аукционной документации, в котором, как и во всей конкурсной документации, содержится прямое указание на цену продажи права на заключение договора аренды.

Таким образом, по убеждению судебной коллегии, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства жилого дома предметом торга являлась именно цена права на заключение договора аренды.

Согласно позиции представителя администрация, озвученной в судебном заседании апелляционного суда 30.06.2016 (протокол от 30.06.2016), в случае определения названного платежа как суммы арендных платежей, нивелируется сам смысл проведения торгов, победителем которых должно стать лицо, предложившее наилучшие условия. Такой подход открывает также возможность недобросовестной конкуренции лицам, которые смогут необоснованно завышать свои предложения, зная, что потом внесенный платеж получат обратно. Суд находит эту позицию логичной и убедительной.

Из искового заявления следует, что истец, ссылаясь на прекращение с 03.07.2015 обязательств по договору аренды земельного участка, в качестве неосновательного обогащения рассматривает имущественную выгоду ответчика - арендная плату, которая подлежит возмещению истцу в связи с пользованием арендованным участком менее установленного договором срока.

В силу статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Содержание приведенных разъяснений, применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела позволяет сделать вывод о том, что удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании денежных средств, внесенных в оплату стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного жилищного строительства зависит от доказанности обстоятельства отсутствия встречного предоставления по договору другой стороной до момента прекращения его действия.

Исходя из предмета итогового протокола аукциона N 115 от 08.11.2013 таким предоставлением со стороны администрации является предоставление права на заключение договора аренды земельного участка земельного участка общей площадью 0,3880 га, с кадастровым номером 86:03:0051513:113, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, под строительство многоквартирного жилого дома.

Учитывая, что 22.11.2013 между администрацией (арендодатель) и ООО "ИнвестЖилСтрой" (арендатор) в установленном порядке заключен договор аренды земельного участка N 80, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,3880 га, с кадастровым номером 86:03:0051513:113, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Молодежная, условный N 50, под строительство многоквартирного жилого дома, государственная регистрация которого произведена 09.12.2013, судебная коллегия приходит к выводу о получении ООО "ИнвестЖилСтрой" встречного предоставления.

Таким образом, заключив договор аренды и приняв земельный участок (о чем свидетельствует акт приема-передачи от 03.09.2013 (л.д. 15)), истец реализовал приобретенное по договору аренды земельного участка право на заключение договора аренды.

Фактическое использование земельного участка, находившегося в пользовании истца около полутора, а не пяти лет, находилось в зависимости от волеизъявления и действий самого ООО "ИнвестЖилСтрой" и с действиями администрации по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договором аренды обязательств не связано.

Принимая во внимание представленные по делу доказательства, учитывая установленные обстоятельства спора, вывод суда первой инстанции о том, что на стороне администрации возникло неосновательное обогащение, является ошибочным.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска, что соответствует правовому подходу, изложенному в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.01.2013 N ВАС-18110/12.

Ссылки ООО "ИнвестЖилСтрой" на положения главы 34 и главы 60 ГК РФ отклоняется апелляционным судом, поскольку согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами. В данном случае отношения сторон по приобретению права аренды земельного участка регулировались нормами земельного законодательства, в частности статьями 30.2, 38.1 ЗК РФ, в действовавшей на момент возникновения правоотношений редакции.

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, а апелляционная жалоба администрация - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры не допущено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении требований ООО "ИнвестЖилСтрой" судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции в размере 73 355 руб. 21 коп. относятся на истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Вместе с тем, при изготовлении резолютивной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда, судом допущена опечатка. Вывод о распределении судебных расходов не отражен в резолютивной части принятого судом постановления.

Учитывая, что исправление указанной опечатки в тексте постановления не затрагивает существа судебного акта, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 179 АПК РФ исправляет допущенную опечатку.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы администрации судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта, в том числе в случае участия в арбитражном процессе в качестве ответчика по делу.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 марта 2016 года по делу N А75-15598/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСтрой" отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСтрой" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 500 руб. 00 коп., излишне уплаченную при подаче искового заявления на основании платежного поручения от 07.12.2015 N 181.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.С. Грязникова Ю.М. Солодкевич