Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2016 г. N 02АП-3582/16

г. Киров

11 июля 2016 г.

Дело N А31-282/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Кононова П.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сысолятиной К.А.,

в отсутствие представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоинвест"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 15.03.2016 по делу N А31-282/2016, принятое судом в составе судьи Максименко Л.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энергоинвест" (ИНН: 4403006235, ОГРН: 1144433000601)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в лице Галичского межмуниципального отдела (ИНН: 4401050246, ОГРН: 1044408640561),

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области (ИНН: 4403003160, ОГРН: 1024401438160),

об отмене погашения записи о государственной регистрации договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Энергоинвест" (далее - заявитель, ООО "Энергоинвест", Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в лице Галичского межмуниципального отдела (далее - ответчик, Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отмене погашения записи N 44-44-04/006/2014-281 о государственной регистрации договора аренды муниципального имущества по производству и передаче тепловой энергии от 26.09.2014 N 10-к/2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области, являвшийся арендодателем муниципального имущества по названному договору аренды (далее - третье лицо, Комитет).

Решением суда от 15.03.2016 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным, ООО "Энергоинвест" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель настаивает на том, что регистрирующий орган неправомерно осуществил прекращение регистрации договора аренды; отмечает, что основания для одностороннего отказа от исполнения договора отсутствовали, в обоснование чего обращает внимание на имеющееся в размещенном в публичном доступе информационном сообщении от 02.02.2016 о проведении конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества, ранее являвшегося предметом спорного договора аренды, указание на исправное состояние имущества и его пригодность для дальнейшей эксплуатации и на подписанный 05.10.2015 администрацией городского округа - город Галич Костромской области и Отделом Ростехнадзора паспорт готовности объектов теплоснабжения, а также ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате по состоянию на декабрь 2015 года.

Управление Росреестра представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором опровергает доводы Общества, настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Стороны и третье лицо своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; Комитет ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.09.2014 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Энергоинвест" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества по производству и передаче тепловой энергии N 10-к/2014. Срок действия договора установлен с 26.09.2014 по 25.09.2017.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 7.3 указанного договора он может быть расторгнут в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора. В данном случае арендодатель направляет арендатору по адресу, указанному в договоре, уведомление об отказе от исполнения договора с указанием срока его расторжения не позднее чем за сорок пять дней до его расторжения.

Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается, в том числе, в следующих случаях: при ухудшении в результате действия арендатора технического и санитарного состояния переданного имущества, в случае однократного невнесения арендной платы в установленный договором срок.

17.11.2015 Комитетом в адрес ООО "Энергоинвест" направлена претензия N 1243, в которой перечислены выявленные в октябре 2015 года в ходе регулярно проводимых должностными лицами администрации городского округа - город Галич Костромской области проверок работы и использования котельных городского округа недостатки в содержании арендованного имущества и содержится предложение по устранению данных недостатков и восстановлению утраченного имущества для приведения предмета аренды в удовлетворительное состояние.

23.11.2015 Комитет направил в адрес ООО "Энергоинвест" уведомление N 1299 о расторжении с 11.01.2016 договора аренды на основании подпункта "б" пункта 7.3 договора. Согласно отметке на уведомлении оно получено Обществом 23.11.2015.

Распоряжением главы городского округа - город Галич Костромской области от 21.12.2015 N 675-р Комитету предписано досрочно (11.01.2016) расторгнуть договор аренды муниципального имущества в связи с наличием предусмотренных подпунктом "б" пункта 7.3 договора оснований, а именно: ухудшением в результате действий арендатора технического и санитарного состояния переданного имущества, неоднократным невнесением арендной платы в установленный договором срок.

13.01.2016 Галичским межмуниципальным отделом Управления Росреестра на основании обращения муниципального образования городского округа - город Галич Костромской области погашена ранее содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации договора аренды муниципального имущества по производству и передаче тепловой энергии от 26.09.2014 N 10-к/2014. При этом из имеющейся в материалах дела расписки в получении документов в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество представлены распоряжение главы городского округа - город Галич Костромской области от 21.12.2015 N 675-р, уведомление от 23.11.2015 N 1299, претензия от 17.11.2015 N 1243, информационное письмо от 11.01.2016 N 8 об имеющейся задолженности (по состоянию на 11.01.2016 задолженность по арендной плате по договору от 26.09.2014 N 10-к/2014 составляла 1 575 931 рубль 82 копейки).

Не согласившись с действиями регистрирующего органа по погашению записи о государственной регистрации спорного договора, ООО "Энергоинвест" обратилось в Арбитражный суд Костромской области с рассматриваемым требованием.

Отказывая в удовлетворении данного требования, суд первой инстанции исходил из того, что возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды прямо предусмотрена данным договором, обоснование мотивов отказа от договора не является обязанностью стороны по договору, при этом такой отказ является достаточным основанием для прекращения договора и погашения соответствующей записи в ЕГРП, а регистрирующий орган не наделен полномочиями по проверке обоснованности представленных на государственной регистрацию доказательств по реализации стороной договора права на односторонний отказ от его исполнения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

В пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

В рассматриваемом случае требование ООО "Энергоинвест" к Управлению Росреестра не являлось требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало именно действия по регистрации ответчиком прекращения обременения (аренды) недвижимого имущества, которые регламентированы положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), полагая, что представленные на государственную регистрацию документы не позволяли осуществление таких регистрационных действий.

Поскольку действия по государственной регистрации прекращения обременения недвижимого имущества затрагивают права и законные интересы заявителя и в конечном итоге обращение в суд направлено на восстановление в ЕГРП записи об обременении (заявленное требование - отменить погашение записи о государственной регистрации договора аренды), суд обоснованно рассмотрел данный спор по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статья 4 Закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии со статьей 16 названного Закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

В силу статьей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 26 Закона N 122-ФЗ прекращение договора аренды также подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от договора - это односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В пункте 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Однако, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. При этом сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды муниципального имущества договорились о том, что такой договор может быть расторгнут в связи с односторонним отказа арендодателя от его исполнения. Для этого необходимо только направление в адрес арендатора уведомления об отказе от исполнения договора с указанием срока его расторжения (не позднее чем за 45 дней до расторжения). Обязанность арендодателя мотивировать свой отказ положениями договора не предусмотрена.

Из материалов дела следует, что соответствующее уведомление Комитета, воспользовавшегося своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, было направлено арендатору и получено последним.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Таким образом, с момента наступления установленной в уведомлении даты (11.01.2016) договор аренды муниципального имущества следует считать расторгнутым.

Аргументы заявителя жалобы о том, что договор мог быть расторгнут только в судебном порядке, являются несостоятельными, не основанными на положениях статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора без необходимости обращения в суд предусмотрено законом и договором.

Поскольку правообладателем в регистрирующий орган были представлены документы, соответствующие требованиям статей 17, 18 Закона N 122-ФЗ, необходимые и достаточные для государственной регистрации прекращения обременения права по договору аренды, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды (с учетом закрепления такой возможности в договоре и получения арендатором уведомления о предстоящем расторжении договора) соответствовал положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и договора, в установленном законом порядке Обществом оспорен не был, Управление Росреестра с учетом изложенных обстоятельств правомерно осуществило прекращение регистрации данного договора аренды муниципального имущества. Поддержание имущества в исправном состоянии и отсутствие задолженности по арендной плате, на что ссылается ООО "Энергоинвест" в апелляционной жалобе, не подтверждаются материалами дела, противоречат содержанию представленных на государственную регистрацию претензии от 17.11.2015 N 1243 и информационного письма от 11.01.2016 N 8 об имеющейся задолженности и в любом случае не являются юридически значимыми применительно к предмету настоящего спора обстоятельствами, так как регистрирующий орган при осуществлении регистрационных действий не наделен полномочиями по проверке обоснованности оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствовала предусмотренная статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимых для признания незаконными действий регистрирующего органа, в связи с чем выводы суда являются правильными.

Апелляционная жалоба ООО "Энергоинвест" не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных ответчиком нарушениях при совершении действий по погашению в ЕГРП записи об обременении муниципального имущества арендой. По сути, заявителем предпринята попытка оспорить правомерность прекращения договорных отношений, что может осуществляться исключительно с использованием способов защиты, установленных гражданским законодательством. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи к ЕГРП.

В пунктах 52, 56 названного выше совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что споры о гражданских правах на недвижимое имущество разрешаются судом исключительно в порядке искового производства, а не в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

При таких обстоятельствах следует признать, что избранный заявителем способ защиты нарушенного, по его мнению, законного интереса не может привести к его восстановлению.

В этой связи решение Арбитражного суда Костромской области от 15.03.2016 по делу N А31-282/2016 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Энергоинвест" - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату госпошлины по жалобе остаются на ее заявителе.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 15.03.2016 по делу N А31-282/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоинвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина П.И. Кононов