Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2016 г. N 09АП-27748/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2016 г. N Ф05-12049/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

11 июля 2016 г.

Дело N А40-159862/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2016 г.

Полный текст постановления изготовлен 11.07.2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Панкратовой Н.И., судей Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е..

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Мкапитал" и ООО "Гастроном "Таганский" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2016 года по делу N А40-159862/2015, принятое судьей Козловым В.Ф., по иску ООО "Мкапитал" (ОГРН 1027700212385) к ООО "Гастроном "Таганский" (ОГРН 1027739844362) о расторжении Договора и возврате имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Иванов С.В. по доверенности от 16.05.2016 г.; Курцер К.М. по доверенности от 09.09.2015 г.;

от ответчика: Малашихин А.В. по доверенности от 10.03.2016 г.; Фуфлыгин М.Д. по доверенности от13.01.2015 г.; Королев С.А. - генеральный директор, на основании протокола N 6 от 21.10.2013 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мкапитал" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" о расторжении договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-936/93, возврате арендуемого имущества.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивированы не исполнением арендатором обязательств по вышеназванному договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы 26.04.2016 г. исковые требования истца удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждены обстоятельства просрочки внесения арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Мкапитал" и ООО "Гастроном "Таганский" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Не обжалуя по существу принятый судебный акт от 26.04.2016 г., истец просит привести иную мотивировочную часть решения, указав об отсутствии доказательств уплаты долга по арендной плате со стороны ООО "Гастроном "Таганский" за периоды с 2014 г. по 2-й квартал 2016 г. Заявил о фальсификации доказательств (платежных поручений), представленных ответчиком. Заявление истца в силу пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. N 36 оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

По мнению ООО "Гастроном "Таганский", обстоятельства, на которые ссылается истец, уже были предметом судебного разбирательства по делу N А40-90857/2009, где суды дали им надлежащую оценку; договор аренды не содержит условий о расторжении договора в связи с нарушением сроков, а статьи 450 и 619 ГК РФ в настоящем споре не применимы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали каждый доводы апелляционной жалобы, возражая против доводов оппонента.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 04.06.1993 N 0-936/93, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование за плату переданы помещения общей площадью 7 705,1 кв.м по адресу: Москва, Марксистская ул., д. 1, корп. 1, для ведения торговли на срок с 1 ноября 1992 г. по 1 ноября 2017 г. с гарантированным правом выкупа через год.

За пользованием имуществом арендатор обязался до начала первого месяца расчетного квартала перечислять арендную плату в размере, установленном в расчете.

По дополнительному соглашению от 20.06.2005 установлена арендная плата в период с 23 июня 2005 г. по 31 декабря 2005 г. размере 39 677 412,48 руб. в год, 9 919 353,12 руб. в квартал без НДС.

По гарантийному соглашению от 23.06.2005 арендатор обязался оплачивать арендную плату в вышеуказанном размере и обязался погасить задолженность по арендной плате и неустойке в размере 11 579 217,60 руб. в срок до 30 мая 2006 г.

Стороны договорились внести изменения в договор аренды о том, что в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы она считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель письменно извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц после отправления извещения.

Также арендатор обязался произвести перепланировку помещений, увеличив торговую площадь с 1 507,6 кв.м до 7 000 кв.м, для чего подготовить проектную документацию и получить разрешение МВК при префектуре ЦАО.

Стороны согласовали расширение перечня разрешенного использования помещений, дополнив его оказанием услуг общественного питания и бытового обслуживания населения.

16 мая 2006 г. собственник (город Москва) в лице уполномоченного органа, внес арендуемые помещения в уставный капитал ОАО "Объединенная торговая недвижимость".

По договору купли-продажи от 22.01.2007 N 3 арендуемые помещения перешли в собственность истца, запись в реестре от 01.02.2007 N 77-77-11/003/2007-467.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 15 января 2010 г. 77 АМ N 118026 следует, что в результате несогласованной перепланировки площадь помещений составила 7 892,6 кв.м.

Как установлено судом первой инстанции на основании надлежащей оценки доказательств, имеющихся в материалах дела, Арендатор перечислял арендную плату не в полном объеме, по 9 919 353,12 руб. в квартал, в то время как подлежала перечислению арендная плата в указанном размере, увеличенная на НДС.

При этом, задолженность за 2014 год взыскана по решению Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2015 по делу N А40-166276/2014, решение исполнено в апреле 2016 года.

Задолженность за 2015 год в размере 7 141 934,28 руб. не погашена, из расчета истца следует, что арендная плата за указанный период перечислялась несвоевременно, арендная плата за 2016 года не перечислялась.

Исковые требования истца мотивированы тем, что Арендатор систематически производит просрочку оплаты платежей, предусмотренных договором аренды (более двух раз) в течение действующего срока аренды, на момент обращения с настоящим иском в суд имелась неоплаченная задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2014 г. по 3-й квартал 2015 г. в размере 41 799 987,28 руб., что по мнению истца является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

05.09.2014 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора Предупреждение о необходимости исполнения обязательств в виде внесения арендной платы в сумме 26 524 183,45 руб. в разумный срок, а 13 июля 2015 г. предложил досрочно расторгнуть договор аренды, вместе с тем, арендатор оставил предложение истца без удовлетворения.

Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ООО "Гастроном "Таганский" о том, что договор аренды не содержит условий о расторжении договора в связи с нарушением сроков, а статьи 450 и 619 ГК РФ в настоящем споре не применимы, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании указанных норм и противоречат сложившейся правоприменительной судебной практике.

Также судебная коллегия не соглашается с доводом ответчика о несущественном характере допущенного нарушения, выразившегося в неуплате арендных платежей.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Невнесение арендатором арендной платы в полном объеме в течение более чем одного года с момента вступления судебного акта о взыскании задолженности с ответчика, судебная коллегия признает существенным нарушением договора аренды. Арендная плата была внесена арендатором только после обращения в суд.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 установлено: "Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением".

Таким образом, само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после обращения арендодателя в суд с иском.

По указанным мотивам судебная коллегия отклоняет и довод ответчика о том, что обстоятельства, на которые ссылается истец, уже были предметом судебного разбирательства по делу N А40-90857/2009, где суды дали им надлежащую оценку.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поскольку законные основания пользования ООО "Гастроном "Таганский" нежилым помещением прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а удовлетворение судом первой инстанции исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений является правомерным.

Отклоняя доводы ООО "Мкапитал" о недоказанности обстоятельств частичного погашения ответчиком долга по арендной плате, судебная коллегия исходит из допустимости и относимости таких доказательств как платежные поручения, представленные ответчиком, в связи с чем полагает, что мотивировочная часть обжалуемого судебного акта не нуждается во внесении в нее каких-либо изменений.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2016 года по делу N А40-159862/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Н. Барановская