Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 11АП-7769/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

14 июля 2016 г.

Дело N А55-30776/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н. Ю.,

секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2016 года, принятое по делу N А55-30776/2015 судьей Шабановым А.Н.,

по иску Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,

к закрытому акционерному обществу "Арника" (ОГРН 1046300772495), г. Самара,

о взыскании 3 438 285 руб. 50 коп.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - представитель Баринова Ю. В. по доверенности от 20.04.2016 г., представитель Позняков П. Н. по доверенности от 30.01.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Самара обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу "Арника" о взыскании 3 438 285 руб. 50 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.09.2014 по 30.11.2015 в сумме 2 758 395 руб. 83 коп., пени за период с 11.08.2012 по 30.11.2015 в сумме 679 889 руб. 67 коп. по договору аренды земельного участка N 712 от 26.12.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в сумме 346 227 руб. 72 коп. В остальной части иска отказано.

Истец не согласился с решением арбитражного суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном размере. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправомерно применил нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что при расчете задолженности суд не принял во внимание, что дополнительным соглашением N 2 от 13.11.2013 г. изменен расчет арендной платы. Таким образом, истец считает, что решение Комиссии по рассмотрению споров от 24.12.2014 N 14/352с-38 о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не может повлиять на расчет арендной платы, начиная с 01.01.2014 г., поскольку в данном случае применима Методика, утвержденная постановлением от 06.08.2008 N 308.

Представители ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении представителей ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

26.12.2011 между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО "Арника" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 712 от 26.12.2011, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0638002:208, находящийся по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, Пятая просека, площадью 59420,00кв.м., для строительства малоэтажной жилой застройки, на срок с 02.12.2011 по 08.05.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительным соглашением N 1 от 17.04.2013 стороны согласовали срок аренды до 08.05.2018, размер арендной платы, период перечисления ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, размер неустойки 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки, иные условия. Также дополнительным соглашением N 2 от 13.11.22013 сторонами был согласован размер арендной платы.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара, перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Как указал истец, в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора аренды земельного участка N 712 от 26.12.2011, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи чем за ним образовалась задолженность согласно расчету за период с 01.09.2014 по 30.11.2015 в сумме 2 758 395 руб. 83 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки за период с 11.08.2012 по 30.11.2015 в сумме 679 889 руб. 67 коп.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным.

Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец указывает, что при расчете задолженности суд не принял во внимание, что дополнительным соглашением N 2 от 13.11.2013 г. изменен расчет арендной платы. Таким образом, истец считает, что решение Комиссии по рассмотрению споров от 24.12.2014 N 14/352с-38 о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не может повлиять на расчет арендной платы, начиная с 01.01.2014 г., поскольку в данном случае применима Методика, утвержденная постановлением от 06.08.2008 N 308.

Суд апелляционной инстанции считает доводы истца ошибочными, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что расчет задолженности за спорный период произведен истцом на основании Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", Постановлений Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473, 22.01.2013 N 9, 23.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Вместе с этим как усматривается из материалов дела, ответчик 12.12.2014 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:208в размере рыночной.

Рассмотрев заявление, Комиссия приняла положительное решение от 24.12.2014 N 14/35с-38, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 125 137 037 руб. 13 коп.

Таким образом, применяя при расчете арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.11.29015 г. новую кадастровую стоимость, истец не учел положений статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 03.07.2014 N 1555-О указал, что взаимосвязанные положения Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают преимущество, в том числе для целей налогообложения, в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, перед кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель; однако такое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков. Также в данном Определении с учетом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отмечено, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, осуществленной в соответствии с требованиями законодательства и при соблюдении прав владельца земельного участка; это, однако не исключает возможности совершенствования законодательного регулирования государственной кадастровой оценки в части процедур и сроков установления кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

С целью совершенствования правового регулирования государственной кадастровой оценки в части процедур и сроков установления кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости, Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ внесены изменения в Закон N 135-ФЗ.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ в редакции от 21.07.2014 в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под иными, предусмотренными законодательством Российской Федерации целями, следует понимать, в том числе определение арендной платы.

В соответствии с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.12.2014 N 14/35с-38 (л.д.53-55) Общество с соответствующим заявлением обратилось 12.12.2014. Таким образом, новая кадастровая стоимость подлежала применению при расчете стоимости землепользования с 01.01.2014.

Таким образом, на основании абзаца 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей расчета арендной платы, новая кадастровая стоимость в размере 125 137 037 руб. 13 коп. подлежит применению в календарном году, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. с 01.01.2014. В связи с этим отклоняются доводы истца о применении с 01.01.2014 постановления N 308 от 06.08.2008 и дополнительного соглашения N 2 от 13.11.2013.

Таким образом ответчик за период с 01.01.2014 по 30.11.2015 должен был оплатить арендные платежи в сумме 8 467 983 руб. 76 коп.

Между тем согласно платежных поручений с указанием конкретного периода перечисления: N 49 от 02.04.2014, N 59 от 16.04.2014, N 60 от 29.04.2014, N 69 от 16.06.2014, N 82 от 22.07.2014, N 87 от 19.08.2014, N 95 от 24.09.2014, N 101 от 22.10.2014, N 112 от 24.11.2014, N 7 от 16.01.2015, N 16 от 20.02.20215, N 22 от 18.03.2015, N 23 от 10.04.2015, N 36 от 19.05.2015, N 43 от 23.06.2015, N 52 от 13.07.2015, N 66 от 12.08.2015, N 75 от 17.09.2015, N 89 от 22.10.2015, N 102 от 12.11.2015, N 104 от 09.12.2015, ответчик оплатил за указанный период арендные платежи в сумме 8 981 603 руб. 86 коп.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст.408 ГК РФ отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку за период с 11.08.2012 по 30.11.2015 в сумме 679 889 руб. 67 коп.

Как следует из расчета истца и контррасчета ответчика, последним арендная плата перечислялась не своевременно, с учетом задолженности по расчету суда размер неустойки за период с 11.08.2012 по 30.11.2015 составил сумму 346 227 руб. 72 коп

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора,

которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 442 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными законом или договором (в том числе неустойкой). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заключая договор стороны согласовали размер неустойки, что свидетельствует о согласии арендатора с данным размером штрафных санкций.

В рассматриваемых правоотношениях обе стороны являются профессиональными участниками рынка в соответствующей сфере, в связи с этим не имеется оснований относить ответчика в смысле, примененном в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора" к категории "слабых сторон". Таким образом, несоблюдение согласованных сторонами условий приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Поскольку у суда отсутствую основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, и отсутствием ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, суд сделал вывод о том, что размер неустойки является обоснованным в сумме 346 227 руб. 72 коп.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска не обжалуется.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2016 по делу N А55-30776/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина