Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2016 г. N 05АП-4296/16

г. Владивосток

20 июля 2016 г.

Дело N А51-25197/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 13 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дружба Уссури",

апелляционное производство N 05АП-4296/2016

на решение от 27.04.2016

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-25197/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дружба Уссури" (ИНН 2511082656, ОГРН 1132511001391)

к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511000903, ОГРН 1022500861020)

о признании незаконными решений, об обязании заключить договор,

по встречному иску Администрации Уссурийского городского округа

к Обществу с ограниченной ответственностью "Дружба Уссури"

об обязании передать земельный участок,

при участии:

от истца по первоначальному иску: Машоха В.А., по доверенности от 12.10.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика по первоначальному иску представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дружба Уссури" (далее - ООО "Дружба Уссури", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации Уссурийского городского округа (далее - администрация) о признании уведомления о прекращении арендных отношений от 03.11.2015 N 16-01/21/11702, письма об отказе в продлении договора аренды от 16.11.2015 N 16-01/21/12038 незаконными; обязании заключить с ООО "Дружба Уссури" договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, с кадастровым номером 25:34:017602:3508, общей площадью 60409 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 141 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, пер.Партизанский, 8, сроком до 19.12.2022, без проведения торгов (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением суда от 02.02.2016 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление администрации к ООО "Дружба Уссури" о расторжении договора аренды земельного участка N 7950/12 от 19.12.2012, заключенного между администрацией и ООО "Дружба Уссури".

Впоследствии судом также в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения по встречному иску - об обязании общества передать свободный земельный участок с кадастровым номером 25:34:017602:3508, площадью 60409 кв.м., для строительства объекта торгового назначения и общественного питания, местоположение установлено примерно в 141 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, пер. Партизанский, 8, разрешенное использование: объекты торгового назначения и общественного питания, по акту приема-передачи путем подписания соглашения о расторжении договора аренды от 16.12.2015 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2016 в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объёме; встречные требования удовлетворены в части возложения на ООО "Дружба Уссури" обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации свободный земельный участок с кадастровым номером 25:34:017602:3508 по акту приёма-передачи, в удовлетворении требования об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды N 7950/12 от 19.12.2012 отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы оспаривает выводы суда об отсутствии у арендатора права на продление аренды земельного участка (пункт 4.3.3 договора) и о том, что на правоотношения по продлению арендных отношений распространяется действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции закона, действующего с 01.03.2015, поскольку в соответствии со статьей 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" данный закон вступил в силу с 01.03.2015 и не содержит указаний, что распространяет свое действие на ранее заключенные договоры. Отмечает, что судом не учтены разъяснения пункта 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и не рассмотрены доводы истца о наличии в действиях администрации признаков недобросовестности, выразившейся в необоснованном прекращении арендных отношений.

В канцелярию суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве ответчик по первоначальному иску на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечила. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика по первоначальному иску.

В судебном заседании представитель ООО "Дружба Уссури" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 19.12.2012 на основании протокола о результатах аукциона от 18.12.2012 N 459 администрация Уссурийского городского округа Приморского края (арендодатель) и Ким М.Э. (арендатор) заключили договор N 7950/12 аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 60409 кв.м для строительства объекта торгового назначения и общественного питания, кадастровый номер 25:34:017602:3508, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 141 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, пер.Партизанский,8, разрешенное использование: объекты торгового назначения и общественного питания сроком с 19.12.2012 по 18.12.2015 (пункт 1.1, раздел 2).

Арендатор в силу пункта 4.3.3 договора имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее 30 календарных дней до истечения срока договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.01.2013 и является одновременно актом приёма-передачи земельного участка арендатору (пункт 1.3).

03.07.2013 Ким М.Э. (арендатор) и ООО "Дружба Уссури" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды на весь срок его действия (по 18.12.2015), которое зарегистрировано в ЕГРП 11.07.2013.

Письмом от 29.10.2015 (получено 02.11.2015) общество обратилось в адрес Главы администрации Уссурийского городского округа с просьбой на основании пункта 4.3.3 заключенного договора аренды N 7950/12 от 19.12.2012 срок аренды земельного участка для строительства объекта торгового назначения и общественного питания продлить до 19.12.2022 ввиду того, что объём застройки и особенности расположения земельного участка в согласованный изначально срок аренды позволяют только осуществить подготовительные работы для организации строительства спроектированного торгово-развлекательного центра (эскизный проект от 26.04.2013).

Уведомлением от 03.11.2015 (исх. N 16-01/21/11702) Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края сообщило обществу о том, что договор аренды от 19.12.2012 N 7950/12 прекращает свое действие 19.12.2015, одновременно указав на отсутствие у арендодателя намерения продолжать арендные отношения по указанному договору аренды с требованием освободить земельный участок к 19.12.2015.

13.11.2015 Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края выдало обществу разрешение N RU25311000-460-2015 на строительство торгово-развлекательного центра "Дружба Уссури", расположенного на земельном участке примерно в 141 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, пер.Партизанский, 8, сроком действия до 13.10.2019.

16.11.2015 Управление градостроительства Администрации Уссурийского городского округа Приморского края направило в адрес ООО "Дружба Уссури" ответ на обращение (исх. N 16-01/21/12038), в котором сообщало о невозможности возобновления арендных правоотношений по договору аренды N 7905/12 от 19.12.2012 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду внесения изменений в земельное законодательства с учётом того, что данная сделка заключена по результатам аукциона.

Полагая, что срок аренды земельного участка в рассматриваемом случае должен составлять 120 месяцев (10 лет), в то время как арендатор в течение всего срока аренды земельного участка принимал необходимые меры для его освоения, в связи с чем им понесены значительные расходы на подготовку проектной документации, общество 23.11.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском по основанию статьи 1 ГК РФ.

В свою очередь администрация, ссылаясь на уведомление об отказе от возобновления договора аренды на новый срок, полагая, что договор прекратил своё действие и считается расторгнутым с 19.12.2015, предъявила в рамках настоящего спора встречные исковые требования.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения из договора аренды публичного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30-32 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ одним из самостоятельных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом в силу ранее действовавшей статьи 35 ЗК РФ не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Вместе с тем, в данном случае в первоначально отведенный по договору аренды трехлетний срок (до 18.12.2015) обществом осуществлены лишь подготовительные мероприятия по строительству капитального объекта (разработка проектной документации, получение разрешений и согласований), однако к возведению самого объекта арендатор так и не приступил, что последним не оспаривается и подтверждается актом осмотра земельного участка от 01.02.2016 и фототаблицей к нему.

По смыслу разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев можно отнести и предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 данного Кодекса в действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 N 17540/11).

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В то же время до истечении срока действия спорного договора аренды (18.12.2015) администрация направила в адрес общества уведомление, в котором однозначно выразила намерение прекратить арендные отношения по договору от 19.12.2012 N 7950/12 в период с 19.12.2015 с указанием арендатору на необходимость освобождения спорного земельного участка.

Тем самым в рассматриваемом случае спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений после истечения согласованного срока его действия.

При этом на момент направления администрацией оспариваемого отказа от договора аренды от 19.12.2012 N 7950/12 и по истечении срока его действия вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Так, в силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 этого Кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Однако в отношении спорного земельного участка такие условия отсутствуют. В частности, подпунктами 5, 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, определяющими обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки предоставляются без проведения торгов в случаях: образования земельного участка для комплексного освоения территории - лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; наличия на участке здания, сооружения - собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления; при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Поскольку спорный земельный участок не предоставлялся обществу (его правопредшественнику) в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие истцу здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, то основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов отсутствуют.

Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по договору аренды от 19.12.2012 N 7950/12 после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) в обход данных запретов невозможно.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с обществом договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то оспариваемые обществом уведомление о прекращении арендных отношений от 03.11.2015 N 16-01/21/11702 и отказ в продлении договора аренды от 16.11.2015 N 16-01/21/12038 на новый срок являются правомерными.

В такой ситуации реализация администрацией предоставленного законом права на отказ от продления договора аренды на новый срок, минуя обязательную процедуру выставления права аренды земельного участка на торги, в полной мере соответствует смыслу приведенных выше норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление таким правом (статья 10 ГК РФ), на что указывает истец по первоначальному иску.

Обстоятельства того, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка и осуществлял предварительные действия по подготовке к строительству в данном случае не имеют решающего значения при рассмотрении вопроса о прекращении спорного договора аренды и заключения нового договора только по результатам торгов.

В этой связи, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, в связи с чем правомерно оставил иск ООО "Дружба Уссури" без удовлетворения.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Доказательств возврата арендодателю арендуемого имущества по акту приёма-передачи, равно как и иных доказательств наличия у общества в период с 19.12.2015 законных оснований для пользования земельным участком с кадастровым номером 25:34:017602:3508, последним вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

В этой связи, установив обстоятельство прекращения договора аренды от 19.12.2012 N 7950/12 истечением срока его действия, о чём арендатор был своевременно уведомлен, с учётом того, что в период с 19.12.2015 арендатор неправомерно уклоняется от возврата земельного участка арендодателю, арбитражный суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования в части понуждения ответчика по первоначальному иску освободить безосновательно занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи администрации свободным от какого-либо имущества.

В силу пункта 2 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать руководителя или иное лицо, на которых возлагается исполнение решения, а также срок исполнения.

Судебная коллегия полагает разумным установленный судом первой инстанции ответчику десятидневный срок для исполнения решения суда.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном применении судом к правоотношениям сторон, возникшим из договора аренды, заключённого 19.12.2012, положений Земельного кодекса РФ в редакции закона, действующего с 01.03.2015, судебной коллегией отклоняется, поскольку спорный договор прекратил своё действие 19.12.2015 в связи с истечением срока его действия, а оснований для его продления действующим законодательством не предусмотрено.

Довод апеллянта о том, что судом при принятии оспариваемого решения не разрешён вопрос о принятых в рамках настоящего спора обеспечительных мерах (определение суда от 11.02.2016), апелляционной коллегией во внимание не принимается, поскольку лица, участвующие в деле, в силу статьи 97 АПК РФ не лишены возможности заявить соответствующее ходатайство об отмене обеспечения иска в суд первой инстанции.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего земельного законодательства, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО "Дружба Уссури" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2016 по делу N А51-25197/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка