Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2016 г. N 07АП-5214/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 октября 2016 г. N Ф04-5017/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о взыскании пени по договору аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

20 июля 2016 г.

Дело N А27-742/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,

судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя Любимова Андрея Станиславовича и Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство N 07АП-5214/2016(1,2)) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 апреля 2016 года по делу N А27-742/2016 (судья Петракова С.Е.)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области

к индивидуальному предпринимателю Любимову Андрею Станиславовичу

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в размере 146 424 рублей 10 копеек,

с участием в судебном заседании:

от ответчика: Любимова А.С.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Любимову Андрею Станиславовичу о взыскании 98 190 рублей 03 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 и 48 234 рублей 07 копеек пени за период с 11.01.2013 по 01.01.2016

Исковые требования обоснованы статьями 223, 552, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка N 06-0424 от 04.07.2006.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.04.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 48 304 рубля 33 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015, 13 796 рублей 15 копеек пени за период с 11.01.2013 по 01.01.2016.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец и ответчик обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец в своей апелляционной жалобе, считая правомерным изменение арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы с момента получения арендатором соответствующего уведомления, в апелляционной жалобе просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик, ссылаясь в апелляционной жалобе на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, суд первой инстанции в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел вопрос о применении повышающего коэффициента площади части объекта недвижимости (Sч), в применении которого было отказано Арбитражным судом Кемеровской области при рассмотрении дела N А27-20278/2012 между теми же сторонами; при расчете подлежащего взысканию размера арендной платы не учтен размер фактического использования площади земельного участка, неверно применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Более подробно доводы изложены в апелляционных жалобах.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, ходатайство об отложении заседания не направил. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебном заседании настаивал на удовлетворении своей апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца; заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - контррасчета суммы иска.

Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, суд апелляционной инстанции в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частями 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял в качестве дополнительного доказательства контррасчет суммы иска. При этом процессуальных нарушений прав истца приобщением дополнительного доказательства суд не усмотрел, поскольку приобщенный к материалам дела документ был приложен к апелляционной жалобе, своевременно направленной истцу, его содержание раскрыто в самой жалобе, возражения против приобщения документов от истца не поступали.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04.07.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "КемБИР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 06-0424, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 (в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2013 к договору аренды) которого арендодатель предоставил во временное возмездное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501006:415, площадью 2 969,03 кв.м. из земель поселений, по адресу: г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27 (ранее пр. Кузнецкий, 33), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся неотъемлемой его частью. Земельный участок предоставлен для размещения административного здания.

Условиями договора предусмотрено:

договор имеет силу передаточного акта (пункт 7.7.);

срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2006, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2006 (пункты 2.1. и 2.3.);

размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 3.1.);

арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.3.);

изменение размера арендной платы, предусмотренного договором аренды, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога). Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. В случае получения арендатором уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, арендатор производит доплату в десятидневный срок со дня получения уведомления (пункт 3.5.);

в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 5.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012);

в случае, если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1., арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.2.).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 по делу N А27-20278/2012, вступившим в законную силу и имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение в настоящем споре, установлено, что на основании договора об инвестиционной деятельности N 1-ТДЦ от 23.06.2003, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КемБИР" и обществом с ограниченной ответственностью "КузбассИнвестСтрой", договора об инвестиционной деятельности от 30.06.2004 N ТДЦ-3/11, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КузбассИнвестСтрой" и Любимовым А.С., дополнительного соглашения N 1 от 28.08.2007, акта приема-передачи нежилого помещения от 03.09.2007 ответчик принял в собственность нежилое помещение площадью 93,5 кв.м. (N13 на третьем этаже), расположенное в пятиэтажном административно-бытовом здании по адресу: г. Кемерово, проспект Советский, д. 27.

В соответствии выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объекты недвижимого имущества от 07.12.2015 N 42/001/996/2015-248766, Любимову А.С. на праве собственности принадлежит, в том числе нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27, площадью 93,5 кв.м. (кадастровый (или условный) номер объекта 42:24:0101001:10474, право собственности зарегистрировано 29.12.2007, за номером регистрации 42-42-01/284/2007-188.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за использование земельного участка период с 01.01.2013 по 31.12.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался статьями 223, 309, 310, 330, 333, 424, 431, 452, 552, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Конституционного суда Российской Федерации и исходил из правомерности удовлетворения требований исходя из расчета размера арендной платы, методика исчисления которого установлена договором; наличия оснований для взыскания неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя суд первой инстанции на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.2 договора верно посчитал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при отчуждении объекта недвижимого имущества к его покупателю одновременного с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнему собственнику.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 93,5 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27 к Любимову А.С. одновременно перешло право на долю земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, на тех же условиях, что и у прежнего собственника недвижимости общества с ограниченной ответственностью "КемБИР", т.е. по договору аренды от 04.07.2006 N 06-0424.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с законом Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово перешли от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово (далее - постановление N 62).

Суд первой инстанции верно установил, что в договоре аренды земельного участка N 06-0424 от 04.07.2006 сторонами согласован размер арендной платы не путем указания на порядок его определения нормативным правовым актом, а путем установления в Протоколе определения величины арендной платы механизма (методики) расчета, обязательного для применения в равной степени для обеих сторон договора.

Из протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка следует, что размер арендной платы с 01.01.2013 определен в соответствии с постановлением N 62 (в редакции, действовавшей в период рассматриваемых по делу правоотношений) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х Sд, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м);

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ки - 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05 -коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2014 г.г.;

Пунктом 2.6. постановления N 62 предусмотрено, что за использование земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности нескольких лиц, арендная плата взимается за долю от площади земельных участков, пропорциональную отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади. Площадь доли земельного участка, за которую взимается арендная плата, определяется по формуле:

Sд = Sч / Sзд х Sзу, где

Sд - площадь доли земельного участка;

Sч - площадь части объекта недвижимости;

Sзд - общая площадь объекта недвижимости;

Sзу - площадь всего земельного участка.

При расчете площади части объекта недвижимости - Sч применяется коэффициент 1,3456, рассчитываемый как отношение общей площади объекта к полезной площади.

Учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.12.2012 по делу N А27-15444/2012 по заявлению предпринимателя Уткиной Г.В. была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 в размере равном его рыночной стоимости 8 350 000 рублей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неверности расчета задолженности, представленного истцом при подаче иска, необходимости исчисления подлежащего взысканию размера арендной исходя из кадастровой стоимости равной 8 350 000 рублей.

Из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 12.04.2010 N 4200/001/10-127562 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:415, площадью 2 969,03 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Кемерово, проспект Советский, 27, разрешенное использование земельного участка определено как: другие административно-управленческие и общественные объекты (административное здание).

Подпунктом 8.2. пункта 8 приложения N 1 к постановления N 62 (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) предусмотрено, что для земельных участков по виду использования земельного участка "административно- управленческие здания" применяется коэффициент в размере -7,51% от кадастровой стоимости.

В отсутствие доказательств того, что спорный земельный участок предоставлен в целях хранения и реализация продукции сельхозназначения - семян медоносов и продуктов пчеловодства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о необходимости применения коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка равного 7,51%.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств внесения арендной платы, требование истца о взыскании арендных платежей правомерно удовлетворены судом первой инстанции в размере 48 304 рублей 33 копеек.

Доводы апелляционной жалобы истца о необходимости расчета арендной платы с 01.01.2014 на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

При заключении договора аренды в Протоколе определения величины арендной платы стороны указали формулу расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, повышающих и понижающих коэффициентов. Без внесения изменений в договор аренды одностороннее изменение размера арендной платы, как регулируемой цены, возможно в случае изменения отдельных коэффициентов формулы расчета арендной платы, установленной договором.

Предусмотренный уведомлением об изменении арендной платы 09.04.2014 N 9-6-04/649 расчет, основанный на отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы, изменяет способ расчета арендной платы.

Применение указанных изменений возможно в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.

Ссылка апеллянта на постановление суда кассационной инстанции от 11.06.2013 по делу N А27-19577/2012 по заявлению о признании недействующими абзаца 4 пункта 2.11 и пункт 2.13 постановления N 62 не может быть принята во внимание, поскольку на момент рассмотрения данного дела действовала иная редакция этих пунктов.

Кроме того, в данном деле суд кассационной инстанции признал сам способ (порядок) расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков соответствующим постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"

В постановлении N 62 установлены разные способы (порядок) расчета арендной платы: в пункте 2.4 - на основании кадастровой стоимости земельного участка, в пункте 2.9 - по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в пункте 2.13 - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях, когда нормативный акт устанавливает альтернативу элементов (способов) определения арендной платы и возможность одностороннего порядка их изменения в рамках этой альтернативы, реализация права на такое изменение должна соответствовать положениям гражданского законодательства и условиям договора. В частности, не приводить к смене методики, которая является частью договора, если право на ее одностороннее изменение в связи с волеизъявлением арендодателя сторонами не предусмотрено.

Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на судебной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2015 по делу N А27-11464/2014).

В связи с допущенной просрочкой внесения арендных платежей истец начислил ответчику пеню за период 11.01.2013 по 01.01.2016 в размере 48 234 рублей 07 копеек.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции верно указал, что размер неустойки должен быть рассчитан исходя из размера арендной платы, подлежащего взысканию. На основании изложенного, требование о взыскании неустойки за период с 11.01.2013 по 01.01.2016 правомерно удовлетворено в размере 27 592 рублей 29 копеек.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, посчитав, что неустойка, исчисленная из расчета ставки - 0,1 % (36% годовых) от размера задолженности за каждый день просрочки за период с 11.01.2013 по 01.01.2016 в размере 27 592 рублей 29 копеек, явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства, в целях соблюдения баланса интересов сторон, посчитал возможным снизить размер пени до 13 796 рублей 15 копеек (исходя из ставки 0,05% от задолженности за каждый день просрочки (18% годовых). Апелляционные жалобы заявителей доводы в этой части не содержат.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел вопрос о применении повышающего коэффициента площади части объекта недвижимости (Sч), в применении которого было отказано Арбитражным судом Кемеровской области при рассмотрении дела N А27-20278/2012 между теми же сторонами, не нашел своего подтверждения.

Арбитражным судом Кемеровской области в решении по делу N А27-20278/2012 не устанавливалась обстоятельства правомерности применения повышающего коэффициента площади части объекта недвижимости (Sч).

Иные доводы апелляционных жалоб, аналогичны доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана основанная на материалах дела надлежащая правовая оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется. Несогласие с выводами суда первой инстанции, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Учитывая, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 апреля 2016 года по делу N А27-742/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

М.А. Фертиков Е.Г. Шатохина