Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2016 г. N 19АП-3980/16

г.Воронеж

26 июля 2016 г.

Дело N А36-8480/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шеиной К.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Ромащенко Романа Валерьевича: Серебряковой М.А., представителя по доверенности б/н от 20.10.2015;

от Общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ромащенко Романа Валерьевича на решение Арбитражного суда Липецкой области от 16.05.2016 по делу N А36-8480/2015 (судья Никонова Н.В.) по иску индивидуального предпринимателя Ромащенко Романа Валерьевича (ОГРНИП 315366800028521, ИНН 614301257881, 394033, г.Воронеж, Спортивная набережная, д.3, кв.85) о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский" (ОГРН 1104823002272, ИНН 4824050303; 398036, г.Липецк, ул. Им. Генерала Меркулова, д.2) 36250 руб. 00 коп., расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2015 г., по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский" к индивидуальному предпринимателю Ромащенко Романа Валерьевича о взыскании 132 624 руб. задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ромащенко Роман Валерьевич (далее - ИП Ромащенко Р.В., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский" (далее - ООО "Октябрьский", ответчик, Общество) о взыскании 36 250 руб. уплаченной арендной платы за июль 2015 г., а также расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2015 на основании п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 24.06.2015.

В свою очередь, Общество заявило встречный иск о взыскании 132 624 руб. задолженности по арендной плате, принятый судом протокольным определением от 13.01.2016.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 16.05.2016 по делу N А36-8480/2015 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Ромащенко Р.В. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Липецкой области от 16.05.2016 по делу N А36-8480/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные требования, в удовлетворении встречного иска - отказать.

В судебное заседание апелляционного суда 22.07.2016 г. не явился представитель ООО "Октябрьский", направив возражения на апелляционную жалобу, в которых просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в его отсутствие.

Представитель ИП Ромащенко Р.В., явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить решение суда, первоначальные требования - удовлетворить, во встречном иске - отказать.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ООО "Октябрьский" (арендодатель) и ИП Ромащенко Р. В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений 01 июня 2015 г., по условиям которого арендодатель сдает арендатору для торговли мебелью нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже КРЦ "ОКТЯБРЬСКИЙ" (Лит. А) по адресу: г. Липецк, ул. Меркулова, д. 2, общей площадью 145 кв.м из площади 3323 кв.м, как определено в плане, прилагаемом к договору в качестве приложения N 1. Срок аренды определен с 01 июня 2015 г. по 30 апреля 2016 г.

Ежемесячная арендная плата определена сторонами в размере 250 рублей за 1 кв. м в течение первых трех месяцев, с четвертого месяца - 300 рублей за 1 кв. м, в том числе НДС. Ежемесячно арендатор оплачивает 2000 рублей за маркетинговый сбор, 200 рублей эксплуатационных расходов и расходы по вывозу ТБО пропорционально занимаемой площади (пункт 4.1 договора).

В силу пункта 3.1 договора арендодатель обязан своевременно производить за свой счет капитальный ремонт несущих конструкций и инженерных систем в помещении и техническое обслуживание мест общего пользования; обеспечивать подачу в помещение электроэнергии, воды, сезонного отопления, причем арендодатель не несет ответственность за сбои или перерывы в подаче указанных коммунальных услуг в помещения по причинам, находящимся вне разумного контроля арендодателя.

Исходя из пункта 3.3.2 договора арендатор вправе расторгнуть аренду до истечения срока аренды в случае неисполнения обязательств арендодателя, указанных в пункте 3.1, в результате которого помещение становится непригодным для использования и применения арендатором. В случае досрочного расторжения арендные платежи подлежат внесению до даты фактического освобождения и сдачи помещения арендатором арендодателю по акту приема-передачи помещения, подписанному сторонами. Часть арендной платы, внесенной и начисленной по настоящему договору, возвращается арендатору в той степени, в которой она не причитается арендодателю.

Пунктами 3.4.1, 3.4.2 договора предусмотрены условия расторжения договора по инициативе арендодателя.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 30 календарных дней, если арендатор нарушает какое-либо положения настоящего договора, в том числе по оплате сумм, причитающихся по настоящему договору. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором письменного уведомления об этом.

Указанное в договоре помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения.

Арендатор внес в качестве арендной платы за июль 2015 г. денежные средства в сумме 36250 руб.

Из обстоятельств дела, подтвержденных перепиской сторон, их объяснениями по делу, показаниями свидетеля, актом N 001 осмотра нежилого помещения от 24 июня 2015 г. следует, что 24 июня 2015 г. во время сильного дождя в цокольный этаж здания, где располагался объект аренды, поступила вода, что привело к затоплению арендованного помещения.

Ссылаясь на то, что использование переданного в аренду имущества по назначению невозможно, арендатор обратился к арендодателю с уведомлением от 03 августа 2015 г. об одностороннем расторжении договора аренды в порядке, установленном п.3.3.2 договора.

В письме от 10.08.2015 г. N 50 арендодатель не признал факт нарушения договора и наличие права арендатора отказаться от него.

01.09.2015 г. ИП Ромащенко Р.В. направил в адрес ООО "Октябрьский" предложение о досрочном расторжении договора ценным письмом с уведомлением с описью вложения, которое получено ответчиком 09.09.2015 г.

Исходя из письма ООО "Октябрьский" от 14.09.2015 г. N 55, арендодатель против расторжения договора аренды не возражал, указав, что доказательства невозможности пользования арендованным помещением отсутствуют.

В связи с тем, что арендная плата за период с августа по сентябрь 2015 г. не вносилась, 09.10.2015 г. ООО "Октябрьский" вручило представителю арендатора уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2015 г.

Позднее 10.11.2015 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи арендованного помещения.

Полагая, что в связи с невозможностью использования арендованного помещения по назначению у арендатора отсутствует обязанность оплачивать пользование арендованным помещением, требуя расторжения договора аренды, предприниматель обратился с настоящим иском.

В свою очередь, считая, что арендное обязательство прекращено отказом арендодателя от договора с 10.11.2015 г., а до той поры арендатор обязан вносить арендные платежи и оплачивать эксплуатационные расходы и расходы по вывозу ТБО, общество заявило встречный иск.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречный иск.

Обжалуя принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, предприниматель указывает на несоответствие выводов суда об отсутствии доказательств невозможности пользоваться арендованным имуществом обстоятельствам дела, подтвержденным отчетом об оценке рыночной стоимости ущерба N ОЦ-272 от 20.07.2015 г. Судом, по мнению заявителя жалобы, дана неверная оценка представленным в дело доказательствам, а именно акту о приемке выполненных работ от 30 июня 2015 г., справке о стоимости выполненных работ и затрат от 30 июня 2015 г. Предприниматель настаивает на своем праве отказаться вносить арендные платежи за пользование пришедшим в негодность имуществом.

Рассмотрев представленные материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При этом судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в частности, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обязанность доказывать непригодность имущества для использования по смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на арендатора.

В подтверждение данного обстоятельства предприниматель ссылается на отчет N ОЦ-275 от 20.07.2015 г. об оценке рыночной стоимости ущерба, причиненного внутренней отделке нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Липецк, ул.Меркулова, д.2.

Из содержания рассматриваемого отчета следует, что оценщиком в ходе визуального осмотра помещения выявлены следующие следы повреждения внутренней отделки нежилого помещения: деформация и набухание от влаги напольного покрытия (ламината), деформация и набухания оснований гипсокартонных перегородок; повреждение и отклеивание обоев у основания перегородок.

Для устранения последствий выявленного повреждения оценщик полагает необходимым проведение ряда работ по демонтажу и последующему устройству гипсокартонных перегородок и напольного покрытия, удаление и последующая оклейка обоев с капитальных стен, подготовка и покраска поверхности стен, гипсокартонных перегородок, монтаж потолочного молдинга, пластикового уголка, розеток, порогов, уборка и вывоз мусора.

Вопреки утверждениям заявителя жалобы, представленное доказательство подтверждает, что выявленные в отчете повреждения носят устранимый характер, а осмотренное помещение может быть восстановлено в ходе ремонтных работ.

Из обстоятельств дела следует, что настоящий спор возник по поводу того, на кого следует возложить последствия повреждения арендованного имущества.

Бремя содержания имущества, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.ст.210,211 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся исключения из правила ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устанавливается возможность распределения бремени содержания имущества между собственником и арендатором. Так, в силу п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.2.7 спорного договора арендатор обязан содержать помещение в надлежащем состоянии, а по окончании срока аренды передать помещение арендодателю по двустороннему акту в том состоянии, в котором оно находилось на дату начала срока аренды с учетом разумного физического износа.

Таким образом, по смыслу закона и в соответствии с условиями договора риск случайного повреждения арендованного имущества, требующего текущего ремонта, возложен на лицо, у которого это имущество находится во временном владении и пользовании (арендатора), а не на его собственника (арендодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.

В п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, установлено, что к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей, а к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (п. 3.11 Положения).

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р): под текущим ремонтом понимается ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сведений о том, что требуемый согласно отчету оценщика ремонт не является текущим и подпадает под признаки капитального, установленные в п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, материалы дела не содержат.

Равным образом не представлено доказательств того, что повреждение арендованного имущества произошло из-за недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, за которые отвечает арендодатель (ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, как следует из представленного в материалы дела отчета N ОЦ-275 от 20.07.2015 г., недостатки, возникшие в спорном помещении, в виде деформации и набухания напольного покрытия (ламината), оснований гипсокартонных перегородок; повреждения и отклеивания обоев у основания перегородок вызваны наличием влаги в помещении.

Причиной залития в помещении явилось проникновение сточных вод в цокольный этаж здания торгового центра "Октябрьский". Место прорыва сточных вод находится в соседнем нежилом помещении в области низа стены.

Доказательств того, что в спорном помещении при его передаче арендатору имелись какие-либо недостатки, способные привести к вышеназванным повреждениям, в дело не представлено. Акт приема-передачи помещения к спорному договору аренды был подписан сторонами без замечаний.

При наличии между сторонами правоотношений по аренде, в договоре о которой отсутствует условие о несении арендодателем риска случайной порчи имущества, у предпринимателя отсутствовали основания отказаться от внесения арендных платежей за время, предшествовавшее возврату имущества по акту от 10.11.2015 г.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении первоначального иска и удовлетворен встречный иск, следует оставить без изменения.

Апелляционную жалобу, не содержащую доводов, подтвержденных соответствующими доказательствами, и способных опровергнуть вышеназванное решение суда, следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 16.05.2016 по делу N А36-8480/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ромащенко Романа Валерьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Е.Ю. Щербатых И.Б. Сухова