Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2016 г. N 08АП-7055/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 октября 2016 г. N Ф04-5219/16 настоящее постановление отменено

город Омск

28 июля 2016 г.

Дело N А75-236/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7082/2016) закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" и (регистрационный номер 08АП-7055/2016) публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 по делу N А75-236/2016 (судья Федоров А.Е.), принятое по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919) об обязании возвратить земельный участок,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие",

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" - представитель Труба Александр Николаевич, предъявлен паспорт, по доверенности N 1 от 13.11.2015 сроком действия 1 год;

от публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" - представитель не явился, извещено;

от Администрации города Нижневартовска - представитель Николаенко Елена Владимировна, предъявлен паспорт, по доверенности N 1-01/183Д от 18.09.2015 сроком действия до 31.12.2016;

установил:

администрация города Нижневартовска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (далее - ЗАО "Альянстрансстрой", ответчик) об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 0,9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, от строительной техники, бытовых вагончиков, металлических контейнеров и объекта незавершенного строительством и передать земельный участок по акту приема - передачи администрации города Нижневартовска (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 89).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 по делу N А46-236/2016 требования истца удовлетворены.

Суд первой инстанции обязал ЗАО "Альянстрансстрой" освободить от объекта незавершенного строительства и иного имущества и возвратить в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в силу администрации города Нижневартовска земельный участок площадью 0,9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.

Принимая решение, суд первой инстанции указал, что договор аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ прекратил свое действие, в связи с чем, у Общества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок. При этом, суд первой инстанции посчитал, что нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Не согласившись с указанным судебным актом, публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - Банк) и ЗАО "Альянсрансстрой" обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 по делу N А46-236/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации.

В обоснование апелляционных жалоб Общество и Банк указывают на на то, что к рассматриваемым правоотношениям не применима статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного до уровня первого этажа; у Общества имелась вся разрешительная документация на строительство объекта (детского сада).

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации в судебном заседании просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Банком заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 13.03.2012 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 59-АЗ (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления администрации города Нижневартовска от 13.03.2012 N 286 арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населённых пунктов", площадью 0,9971 га с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16), расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды земельного участка по настоящему договору устанавливается с 13.03.2012 по 12.03.2015.

Земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в аренду без оформления акта приёма-передачи (пункт 1.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2012, о чем свидетельствует соответствующий штамп на договоре.

Арендная плата, сроки и порядок ее внесения установлены в разделе 2 договора.

После окончания срока действия договора земельный участок не был возвращен арендодателю.

21.04.2015 Администрация направила в адрес Общества письмо N 1138/36-01, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5.7 договора сообщила об отказе от договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ и предложении освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение 30 дней. Указанное письмо получено Обществом 04.06.2015 (л.д. 25-28).

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Как было указано ранее, суд первой инстанции требования Администрации удовлетворил, обязав Общество освободить спорный земельный участок от объекта незавершенного строительства и иного имущества и возвратить его Администрации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными и неправомерно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как было указано ранее, истец письмом от 21.04.2016 N 1138/36-01 уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N59-АЗ. Письмо получено обществом 04.06.2015 (л.д. 25-28). Факт получения указанного уведомления ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.7 договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ предусмотрен иной срок для отказа от договора - один месяц.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае требования Администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции признал правовую позицию истца обоснованной.

Однако, судом первой инстанции и Администрацией не было учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Содержание требований истца свидетельствует о том, что Администрация на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что Обществом на арендуемом им земельном участке возведен объект недвижимости.

Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, необходимо учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Таким образом, в случае если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, то положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлено, что в деле имеется акт обследования спорного земельного участка N 141 от 13.08.2016, составленный Департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации города Нижневартовска, согласно которому на данном земельном участке расположен объект строительства, возведенный до уровня первого этажа. На участке также размещены строительные материалы (ж/б сваи, блоки), гусеничный кран, вагон бытовка, металлические контейнеры. К акту прилагаются фотоснимки (л.д. 22, 23).

В рамках рассмотрения дела N А75-2430/2014, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, было установлено, что строительство Обществом объекта на спорном участке велось на законных основаниях - на основании разрешения на строительство N RU863050002005004-05-13 от 25.01.2013, выданного ЗАО "Альянстранстрой" на строительство детского сада на 320 мест в г. Нижневартовске, микрорайон 18, Восточного планировочного района, 3-й очереди строительства, на срок до 25.02.2014..

Таким образом, учитывая изложенное, а именно, то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применима.

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, с учетом изложенного, в данном случае основания для возложения на Общество обязанности по освобождению спорного земельного участка у суда отсутствуют.

Суд первой инстанции необоснованно при рассмотрении дела не принял во внимание тот факт, что на земельном участке находится объект незавершенного строительством, возведенный на законных основаниях.

Апелляционным судом отклоняется довод апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции должен был прекратить производство по настоящему делу на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ранее в рамках дела N А75-2430/2014 было рассмотрено аналогичное настоящему иску требование Администрации к Обществу и Администрации было отказано в удовлетворении иска.

Так, в рамках дела N А75-2430/2014 был рассмотрен иск Администрации к Обществу о расторжении договора от 13.03.2012 N 59-АЗ аренды земельного участка и об освобождении земельного участка, в то время как в рамках настоящего дела Администрация обратилась с требованием об освобождении земельного участка в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке.

Следовательно, основания для прекращения производства по делу отсутствуют ввиду не тождественности требований.

При таких обстоятельствах, апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Администрации надлежит отказать.

Поскольку апелляционные жалобы удовлетворены, в удовлетворении иска Администрации отказано, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с Администрации в пользу ЗАО "Альянстрансстрой" и Банка надлежит взыскать по 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 по делу N А75-236/2016 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления Администрации города Нижневартовска отказать.

Взыскать с Администрации города Нижневартовска в пользу закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с Администрации города Нижневартовска в пользу публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко