Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 11АП-8992/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2016 г. N Ф06-13215/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

02 августа 2016 г.

Дело N А65-30862/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 мая 2016 года, принятое по делу N А65-30862/2015 судьей Андреевым К.П.,

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к жилищно-строительному кооперативу "Весна-49", г.Казань,

о взыскании 38197,41 руб. долга и 24 540,64 руб. пени,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Весна-49" о взыскании 38197.41 руб. долга, 24 540,64 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.05.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы Комитет указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению истца, имеются основания для удовлетворения иска, поскольку стороны подписали договор аренды в добровольном порядке, согласились с его условиями, договор является действующим.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

На основании постановления Главы администрации г. Казани от 19.05.2004 г. N 816 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 17.11.2006 заключен договор аренды земельного участка N 11513, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:150105:0101 площадью 1460 кв.м. по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Ломжинская,22, в микрорайоне N 4 жилого массива Азино-2. Разрешенное использование земельного участка - занимаемый 9-этажным 70-квартирным жилым домом (п.1.5 договора).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды определен сторонами до 19.05.2053 г.

Согласно расчету истца, по договору аренды N 11513 за период с 01.03.2011 г. по 30.11.2015 г. за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 38 197,41 руб., а также пени за период с 15.07.2004 г. по 16.11.2015 г. в размере 24 540,64 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Так, в соответствии с указанной нормой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, находится жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ломжинская, д.22.

Также судом установлено, что ответчик (ЖСК "Весна - 49") организован в соответствии с решением Исполкома Казанского городского Совета народных депутатов N 509 от 31.05.1989 с выделением для застройки жилого дома N 4-22 9-этажного 2-х секционного на 70 квартир в М-4 Азино-2 Советского района с общей площадью 3 899,96 кв.м.

На основании решения N 509 от 31.05.1989 между отделом коммунального хозяйства Советского районного Совета народных депутатов и ЖСК "Весна - 49" 05.09.1991 подписан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации общей площадью 0,08 га.

Из материалов дела следует, что 9-ти этажный 70-квартирный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию на основании Акта государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.06.1991, утвержденного решением Исполкома Казгорсовета N 483 от 28.06.1991.

Из справки N 45 от 24.11.1992 следует, что 11.11.1992 член ЖСК "Весна - 49" Сафина Л.Я. внесла полностью паевой взнос за квартиру N 6 в жилом доме по ул. Ломжинская, д.22. Соответственно в силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ с указанного момента данное лицо стало собственником соответствующей квартиры, находящейся в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.

Кроме этого, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.02.2002 право собственности на квартиру N 41 в жилом доме по ул. Ломжинская, д.22, зарегистрировано за Юсуповым А.Р. (право собственности зарегистрировано 20.02.2002).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьёй 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Таким образом, в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Соответствующие разъяснения содержатся в п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, поскольку стороны подписали договор аренды в добровольном порядке, согласились с его условиями, договор является действующим, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:150105:0101 площадью 1460 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой дом, поставлен на кадастровый учет 21.09.2006. С указанного момента в силу закона возникло право общей долевой собственности собственников помещений в таком доме.

Таким образом, истец, распорядившись спорным земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, предоставив его в аренду ответчику и заключив с ним 17.11.2006 договор аренды земельного участка N 11513, неправомерно в нарушение положений статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Вводного закона распорядился указанным участком, принадлежащим на момент подписания договора на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка N 11513 от 17.11.2006 на основании ст.166 и 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Соответственно данный договор аренды не мог породить какие-либо денежные обязательства ответчика в пользу истца, связанные с использованием земельного участка, принадлежавшего на момент подписания договора на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Вводного закона, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю земельного налога в соответствии с налоговым законодательством.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.

При таких обстоятельствах, правовые основания для внесения ответчиком в пользу истца платежей за землю в спорный период (с 01.03.2011 г. по 30.11.2015 г.) отсутствуют.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка N 11513 от 17.11.2006 является ничтожной сделкой, основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.03.2011 г. по 30.11.2015 г. и договорной неустойки за указанный в иске период отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы распределяется в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.05.2016 года по делу N А65-30862/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина