Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 18АП-8464/16 (ключевые темы: нежилые помещения - капитальный ремонт - СП 2.3.6.1079-01 - предприятия общественного питания - договор аренды) (подтверждено кассацией)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 18АП-8464/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 21 ноября 2016 г. N Ф09-9991/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

02 августа 2016 г.

Дело N А07-13950/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салаватский ПивЗавод" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 по делу N А07-13950/2015 (судья Проскурякова С.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 26.02.2016 N 1);

общества с ограниченной ответственностью "Салаватский ПивЗавод" - Сайфутдинова А.А. (приказ общества с ограниченной ответственностью "Салаватский ПивЗавод" о назначении директора от 12.07.2012 N 001), Волошина И.В. (доверенность от 23.06.2015 N 5);

Администрации городского округа города Салават Республики Башкортостан - Гек Е.Ф. (доверенность от 20.06.2016 N 02-Г-924).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Салаватский ПивЗавод" (далее - ООО "СПЗ", ответчик) о взыскании:

- 3 487 231 руб. 96 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды нежилого помещения от 12.01.2015 N 1792, рассчитанного за период с 12.01.2015 по 31.05.2016;

- 2 269 939 руб. 18 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора аренды нежилого помещения от 12.01.2015 N 1792 и рассчитанной за период с 11.02.2015 по 31.05.2016 (с учётом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 5-7; т. 2, л.д. 19, 20; т. 4, л.д. 11-14).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 07.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа города Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо) (т. 1, л.д. 107, 108).

ООО "СПЗ" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Комитету, в котором потребовало взыскать с Комитета понесённые ООО "СПЗ" расходы на устранение недостатков имущества, переданного по договору аренды от 12.01.2015 N 1792, в общей сумме 4 815 503 руб. 89 коп. (с учётом уточнения нормативного обоснования, увеличения размера требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 66-70; т. 2, л.д. 27-29, 66, 67; т. 3, л.д. 23-25, 30).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 (резолютивная часть объявлена 16.05.2016) исковые требования Комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг в сумме 3 487 231 руб. 96 коп. и пени в размере 756 646 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части требований Комитета суд отказал. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "СПЗ" суд отказал (т. 4, л.д. 205-218).

ООО "СПЗ" (далее также - податель жалобы) с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на нарушение, неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Комитета отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Податель жалобы приводит следующие доводы.

Суд не принял во внимание доводы ООО "СПЗ" о том, что имущество передано в аренду в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, непригодном для его использования. Целевое назначение передаваемого в аренду имущества закреплено в аукционной документации, и нежилое помещение должно было соответствовать этому назначению.

Комитет нарушил обязательство по обеспечению ООО "СПЗ" возможностью пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Суд не учёл, что согласно письму Отдела надзорной деятельности по г. Салавату УНДиПР от 19.01.2015 N 23-2-17-30 имеются нарушения требований пожарной безопасности, эксплуатация помещения с указанными нарушениями создаёт угрозу для жизни и здоровья людей. Согласно письму филиала ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе от 27.01.2015 N 01-30/1 нежилое помещение не приспособлено для организации общественного питания, для осуществления соответствующего вида деятельности необходимо выполнить требования СП 2.3.6.1079-01. Согласно техническим условиям МУП "Электрические сети городского округа город Салават" от 06.08.2015 N ПТ-349(Д) разрешённый отпуск мощности по арендуемому помещению составляет 5 кВт вместо 200 кВт.

Имеющиеся недостатки нежилого помещения не могли быть установлены ООО "СПЗ" при визуальном осмотре объекта, так как являются скрытыми.

Устранив обнаруженные недостатки за свой счёт, ООО "СПЗ" смогло приступить к пользованию арендованным имуществом только 25.12.2015.

Суд ошибочно применил правила статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2.6 договора аренды, так как соответствующие положения устанавливают обязанность по проведению капитального ремонта в ходе эксплуатации помещения, переданного в надлежащем состоянии с учётом назначения имущества.

Помимо прочего суд не учёл, что возражений со стороны арендодателя против произведённых арендатором неотделимых улучшений переданного имущества и понесённых ответчиком затрат не поступило.

Таким образом, ООО "СПЗ" настаивает на отмене решения арбитражного суда первой инстанции (т. 5, л.д. 3-10).

В порядке, предусмотренном статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами ООО "СПЗ". Истец обращает внимание на то, что недостатки, на которые ссылается ответчик, могли и должны были быть выявлены при осмотре помещения, в силу чего не являются скрытыми. Комитет полагает, что ООО "СПЗ" не представило документов, свидетельствующих об оплате строительных материалов и проведённых работ, не подтвердило объём и стоимость работ по капитальному ремонту нежилого помещения. Комитет также утверждает, что ООО "СПЗ" необоснованно предъявило к нему требование о возмещении затрат на производство ремонта нежилого помещения. Истец считает выводы суда обоснованными, соответствующими представленным по делу доказательствам, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ООО "СПЗ" доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили решение суда отменить. В свою очередь, представители Комитета и Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 08.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 02-04-15/047/2012-004 о праве собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м. Кадастровый (или условный) номер объекта 02-04-15/025/2005-448. Адрес (местоположение) объекта: Республика Башкортостан, г. Салават, б. Космонавтов, 13 (т. 1, л.д. 17).

Распоряжением Комитета от 02.12.2014 N 17-Т утверждена аукционная документация по продаже права на заключение договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда (т. 1, л.д. 172-178; т. 3, л.д. 38-43, 50, 59-65).

Согласно пунктам 1.2.4-1.2.8 аукционной документации нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м (адрес: г. Салават, б. Космонавтов, 13) также имеет следующие характеристики, описание: год постройки - 1965; сведения о проведённых капитальных ремонтах и создании других неотделимых улучшений - отсутствуют; процент износа - 37 %; благоустройство - электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение, телефон (т. 1, л.д. 174; т. 3, л.д. 39, 61).

Согласно пункту 1.3.4 аукционной документации указанное нежилое помещение предназначено (целевое назначение, разрешённый вид использования) для организации общественного питания (т. 1, л.д. 175).

02 декабря 2014 года на сайте "torgi.gov.ru" размещено извещение о проведении торгов N 021214/0673216/02 (т. 3, л.д. 66).

19 декабря 2014 года ООО "СПЗ" подало заявку на участие в торгах (т. 3, л.д. 70, 71).

25 декабря 2014 года Комитетом подведены итоги аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения на первом этаже и в подвале пятиэтажного жилого здания, составлен протокол N 74-н "об итогах аукциона". Согласно данному протоколу на аукцион под лотом N 5 выставлено нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м, разрешённый вид использования помещения "организация общественного питания", адрес объекта: Республика Башкортостан, город Салават, бульвар Космонавтов, 13. Для участия в аукционе поступило две заявки: от ООО "СПЗ" и от индивидуального предпринимателя Васильева Михаила Ивановича. ООО "СПЗ" предложило арендную плату за 1 год аренды в размере 2 687 010 руб. 51 коп. (или 223 917 руб. 54 коп. за 1 месяц аренды). Победителем аукциона признано ООО "СПЗ" (т. 1, л.д. 8, 9, 78, 134; т. 3, л.д. 44, 45, 77, 78).

На основании протокола от 25.12.2014 N 74-н "об итогах аукциона" между Комитетом (арендодатель) и ООО "СПЗ" (арендатор) подписан договор от 12.01.2015 N 1792 "аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды" (т. 1, л.д. 10-15, 130-133; т. 3, л.д. 33-37).

В рамках указанной сделки Комитет принял на себя обязательство предоставить ООО "СПЗ" во временное владение и пользование на срок с 12.01.2015 по 11.01.2020 (5 лет) для организации общественного питания (цель использования) нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, бульвар Космонавтов, 13 (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

В свою очередь, ООО "СПЗ" приняло на себя обязательство своевременно и полностью вносить Комитету арендную плату, установленную данным договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (пункты 2.2, 2.2.11 договора аренды). Плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 25.12.2014 N 74-н. Расчёт произведён в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан, утверждённым решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 29.04.2011 N 2-45/506, оформляется в виде приложения к данному договору и является его неотъемлемой частью. Задаток в сумме 307 086 руб. 91 коп. зачисляется в счёт оплаты арендной платы с 12.01.2015 по 21.02.2015. Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен данный объект (пункт 3.1 договора аренды). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд с оплатой по десятое число оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на соответствующий счёт без выставления арендатору счёта на оплату (пункт 3.3 договора аренды). При невнесении арендатором в установленные данным договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 4.2, 4.2.1 договора аренды).

Истцом и ответчиком согласованы, среди прочего, следующие условия.

Объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Салават, б. Космонавтов, 13 - площадью 855,3 кв. м, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за городским округом город Салават Республики Башкортостан на праве собственности, кадастровый (или условный) номер 02-04-15/025/2005-448 (абзац 1 пункта 1.1 договора аренды).

Стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями данного договора (пункт 1.3 договора аренды).

Арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения Администрации прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. Произведённые арендатором за счёт собственных средств неотделимые улучшения арендуемого имущества являются муниципальной собственностью городского округа город Салават Республики Башкортостан, а произведённые затраты на них, в том числе произведённые затраты на проведение капитального ремонта не возмещаются. Неотделимые улучшения арендатором могут производиться лишь с предварительного письменного согласия Администрации и Комитета (пункт 2.2, абзацы 1, 2, 3 пункта 2.2.5 договора аренды).

Арендатор обязуется своевременно, исключительно по письменному разрешению Администрации за свой счёт, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованным с Администрацией графиком, производить текущий и капитальный ремонты арендуемого объекта. График проведения текущего и капитального ремонта не предоставляется в случае, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (пункт 2.2, абзац 1 пункта 2.2.6 договора аренды).

Расчёт годовой и ежемесячной арендной платы приведён в приложении к договору аренды от 12.01.2015 N 1792. В соответствии с протоколом от 25.12.2014 N 74-н "об итогах аукциона" размер арендной платы составил: 2 687 010 руб. 51 коп. за 1 год аренды или 223 917 руб. 54 коп. за 1 месяц аренды (т. 1, л.д. 15).

Во исполнение принятых на себя обязательств Комитет передал нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, б. Космонавтов, 13 - во временное владение и пользование ООО "СПЗ". В подтверждение данного обстоятельства в дело представлен акт приёма-передачи от 12.01.2015, который подписан сторонами без замечаний и (или) возражений, в том числе относительно качества, технического и иного состояния передаваемого имущества (т. 1, л.д. 14, 133-оборот).

14 января 2015 года ООО "СПЗ" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило разрешить замену имеющихся стеклянных витражей на фасаде здания на пластиковые оконные рамы с уменьшением их размера, произвести перепланировку помещения (в части, где находился драмтеатр) и смонтировать систему отопления (т. 1, л.д. 87, 137).

Также в январе 2015 года ООО "СПЗ" обратилось к главному государственному инспектору города Салавата по пожарному надзору, к начальнику территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан в городе Салавате и Ишимбайском районе, в филиал ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе с заявлениями, в которых просило произвести осмотр помещения и дать рекомендации по пожарной безопасности объекта с массовым пребыванием людей, по необходимому перечню работ согласно действующим санитарным нормам для мест с массовым пребыванием людей, произвести санитарно-эпидемиологическую экспертизу, санитарно-химические и инструментальные исследования (т. 1, л.д. 90-92, 139-141).

В письме от 19.01.2015 N 23-2-17-30 Отдел надзорной деятельности по г. Салавату УНДиПР Главного управления МЧС России по Республике Башкортостан сообщил руководителю ООО "СПЗ" о том, что имеют место нарушения требований пожарной безопасности. Эксплуатация помещения с указанными нарушениями создаёт угрозу для жизни и здоровья людей, может повлечь за собой административную ответственность в виде административного приостановления деятельности (т. 1, л.д. 181; т. 3, л.д. 27).

В письме от 27.01.2015 филиал ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе сообщил руководителю ООО "СПЗ" о том, что помещение не приспособлено для оказания услуг по общественному питанию. Для организации предприятия общественного питания необходимо выполнить требования СП 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья" (т. 3, л.д. 5).

27 января 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан проведена государственная регистрация договора от 12.01.2015 N 1792 "аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды". Данное обстоятельство подтверждается письмом регистрирующего органа от 27.01.2015 N 215/005/2015-28, а также печатью (штампом) на последней странице договора (т. 1, л.д. 16; т. 3, л.д. 37-оборот).

ООО "СПЗ" оформило с третьими лицами следующие договоры подряда, поставки: от 10.01.2015 N 72 на поставку строительных и отделочных материалов (т. 4, л.д. 110, 110); от 14.01.2015 N б/н на проведение ремонтных работ в нежилом помещении (т. 1, л.д. 170-171; т. 4, л.д. 199-202); от 03.03.2015 N 015 на монтаж системы охранно-пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (т. 1, л.д. 148-156; т. 4, л.д. 164-166); от 03.03.2015 N б/н на поставку строительных материалов (т. 4, л.д. 138, 139); от 27.03.2015 N 62 на изготовление и установку окон (т. 1, л.д. 146, 147); от 01.04.2015 N 1С170/П на поставку сантехнической продукции (т. 1, л.д. 161-165); от 29.05.2015 N 3 на ремонт канализации и трубопровода холодного и горячего водоснабжения (т. 1, л.д. 157-160; т. 4, л.д. 179-183); от 07.10.2015 N 74 на поставку межкомнатных дверей (т. 1, л.д. 186; т. 4, л.д. 174, 175). Кроме того, между ООО "СПЗ" (заемщик) и Сайфутдиновой А.А. (займодавец) оформлен договор займа от 14.01.2015 N 001 (т. 1, л.д. 168, 169).

В письме от 03.02.2015 N 150112 Отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Отдел архитектуры) сообщил руководителю ООО "СПЗ" следующее. В соответствии с Правилами внешнего оформления зданий и сооружений (фасадов, витрин, ограждений и других) на территории городского округа город Салават Республики Башкортостан (пункт 1.4), утверждёнными решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.09.2014 N 3-37/448, ремонт, переоборудование, окраска фасадов допускаются только при наличии утвержденного и согласованного в установленном порядке Паспорта "Колористическое решение. Материалы и технология проведения работ", выполненного специализированной организацией (далее - Паспорт). До проведения работ по ремонту, переоборудованию, окраске фасада Паспорт представляется на рассмотрение в Отдел архитектуры (т. 1, л.д. 89, 143; т. 3, л.д. 26).

21 мая 2015 года ООО "СПЗ" обратилось в Администрацию с письмом, в котором просило предоставить льготу на период проведения капитального ремонта и зачесть производимый ремонт в счёт арендных платежей по следующим статьям расходов: монтаж теплоснабжения в половине здания, где его нет; прокладка кабеля и ввода электричества на 380 В с заземляющим контуром; перепланировка (снос не несущих перегородок и возведение новых); монтаж вентиляции; прокладка и монтаж системы канализации и водоснабжения; приведение помещения в соответствии с противопожарными и санитарными требованиями (т. 1, л.д. 93, 144).

В письме от 22.05.2015 N 01-Г-1226 Администрация сообщила ООО "СПЗ" о том, что обращение направлено в Комитет для рассмотрения (т. 1, л.д. 94, 138).

11 сентября 2015 года ООО "СПЗ" повторно обратилось в Администрацию с письмом, в котором просило предоставить льготу на период проведения капитального ремонта, а также создать комиссию и зафиксировать факт отсутствия: теплоснабжения в половине здания; ввода электричества на 380 В с заземляющим контуром; вентиляции (т. 1, л.д. 95, 145).

16 октября 2015 года филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе по результатам рассмотрения заявления ООО "СПЗ" и проведённого обследования составлен Акт "санитарно-эпидемиологического обследования" N 74 (т. 3, л.д. 28, 29). Объект обследования - предприятие общественного питания по улице Космонавтов, 13 в городе Салавате. Согласно данному акту имеют место несоответствия санитарных норм: 1) не оборудованы цеха общественного питания раковинами с подводкой горячей и холодной воды (нарушение требований пункта 3.1 СП 2.3.6.1079-01); 2) устройство системы канализации не соответствует требованиям соответствующих санитарных правил (нарушение требований пунктов 3.6, 3.7, 3.11 СП 2.3.6.1079-01); 3) производственные цеха, моечные не оборудованы сливными трапами с уклоном пола к ним (нарушение требований пункта 3.13 СП 2.3.6.1079-01); 4) не оборудована туалетами и раковинами для мытья рук посетителей (нарушение требований пункта 3.14 СП 2.3.6.1079-01); 5) система вытяжной вентиляции не оборудована отдельно от системы жилого дома (нарушение требований пункта 4.6 СП 2.3.6.1079-01); 6) в подсобных помещениях отсутствует искусственное освещение (нарушение требований пункта 4.13 СП 2.3.6.1079-01); 7) стены производственных помещений не облицованы плиткой на высоту не менее 1,7 м, полы не выполнены из ударопрочных материалов (нарушение требований пунктов 5.5, 5.6, 5.7, 5.8 СП 2.3.6.1079-01); 8) не оборудованы моечные для мытья столовой, кухонной посуды и для инвентаря (нарушение требований пунктов 6.7, 6.11, 6.22 СП 2.3.6.1079-01); 9) не оборудованы цеха для обработки сырых и готовых продуктов (нарушение требований пункта 8.4 СП 2.3.6.1079-01); 10) отсутствует гардеробная для персонала (нарушение требований пункта 13.4 СП 2.3.6.1079-01); 11) не оборудованы для сбора мусора и пищевых отходов раздельные контейнеры (нарушение требований пункта 2.6 СП 2.3.6.1079-01).

В письме от 11.11.2015 N 2370/Г Комитет сообщил ООО "СПЗ" о том, что правовой акт о предоставлении льгот на время проведения капитального ремонта в Комитет не поступал, в связи с чем, указал на необходимость исполнять предусмотренные договором обязанности (т. 3, л.д. 31).

24 февраля 2016 года ООО "СПЗ" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило согласовать произведённый им капитальный ремонт (т. 3, л.д. 22, 32, 112, 120).

В письме от 25.03.2016 N 437 Администрация со ссылкой на положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2.2.5, 2.2.6 договора аренды от 12.01.2015 N 1792 сообщила ООО "СПЗ" следующее. До заключения договора ООО "СПЗ" было известно о техническом состоянии имущества, претензии о состоянии имущества отсутствовали, что подтверждается актом приёма-передачи к договору. В связи с этим, Администрация полагает требование ООО "СПЗ" о согласовании уже произведённого ремонта незаконным (т. 3, л.д. 21).

Ссылаясь на неисполнение ООО "СПЗ" обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Возражая против предъявленных к нему требований, ссылаясь на несение расходов по капитальному ремонту предоставленного Комитетом имущества, полагая, что Комитет обязан компенсировать соответствующие расходы арендатора, ООО "СПЗ" обратилось в арбитражный суд с встречным иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, регулируемых заключенным договором аренды от 12.01.2015 N 1792, наличия доказательств передачи имущества в пользование ООО "СПЗ", а также из отсутствия доказательств внесения ответчиком арендной платы за спорный период. Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии скрытых недостатков нежилого помещения, а также об отсутствии оснований для освобождения ответчика от необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы. Рассмотрев заявление ООО "СПЗ" о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции уменьшил испрашиваемую Комитетом сумму неустойки.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления ООО "СПЗ", арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2.2.6 договора аренды на ответчика в данном случае возложена обязанность за свой счёт произвести текущий и капитальный ремонт нежилого помещения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 607, статья 614 названного Кодекса).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 609, 651 названного Кодекса).

Договор аренды от 12.01.2015 N 1792 следует признать заключенным, поскольку Комитетом и ООО "СПЗ" при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки (письменная форма, один документ, государственная регистрация сделки) согласованы существенные условия договора данного вида.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 названного Кодекса).

Арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 названного Кодекса).

Комитет выполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование ООО "СПЗ", что подтверждается двухсторонним актом от 12.01.2015. Арендатор принял муниципальное имущество без замечаний и возражений (т. 1, л.д. 14, 133-оборот).

Соответственно, с 12.01.2015 на стороне ООО "СПЗ" возникло обязательство ежемесячно вносить Комитету арендную плату.

Доводы ООО "СПЗ" о том, что предоставленное Комитетом имущество имело недостатки, в силу наличия которых ответчик был лишён возможности использовать это имущество по предусмотренному договором аренды назначению, рассмотрены арбитражным судом первой инстанции и правомерно отклонены.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 названного Кодекса).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 названного Кодекса).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 64, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 названного Кодекса).

Ответчик указывает на то, что из материалов настоящего дела (письмо Отдела надзорной деятельности по г. Салавату УНДиПР Главного управления МЧС России по Республике Башкортостан от 19.01.2015 N 23-2-17-30; письмо филиала ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе от 27.01.2015; акт санитарно-эпидемиологического обследования от 16.10.2015 N 74) следует, что нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды от 12.01.2015 N 1792, не могло быть использовано по назначению "для организации общественного питания".

Вместе с тем, исходя из иных фактических обстоятельств настоящего дела, совершённых ООО "СПЗ" действий, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков недвижимого имущества в рассматриваемой ситуации не освобождает арендатора от необходимости внесения арендной платы за период с января по декабрь 2015 года.

Как указано выше, 12.01.2015 ООО "СПЗ" в лице уполномоченного представителя данного юридического лица приняло от Комитета нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м в аренду без замечаний и возражений, о чём во исполнение пункта 1 статьи 655 названного Кодекса и договора аренды составлен и подписан двухсторонний акт.

Каких-либо отметок о том, что для целей осуществления арендатором деятельности по организации общественного питания необходимо выполнение строительных, строительно-монтажных или иных аналогичных работ, до завершения которых нежилое помещение не может быть использовано ответчиком в своей хозяйственной деятельности, акт приёма-передачи от 12.01.2015 не содержит.

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае ответчик, принимая нежилое помещение в аренду, был осведомлен о состоянии помещения.

Так, из определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2014 по делу N А07-8140/2013 следует, что в рамках указанного дела ООО "СПЗ" еще в 2013 году обращалось в суд с иском к Комитету о признании незаконным отказа в заключении договора аренды указанного помещения и об обязании заключить такой договор.

Также согласно пунктам 1.2.4-1.2.8 аукционной документации, утверждённой распоряжением Комитета от 02.12.2014 N 17-Т, здание, в котором расположено спорное нежилое помещение, построено в 1965 году. Сведения о капитальном ремонте объекта будущей арендной сделки отсутствуют. Износ нежилого помещения составляет 37 % (данный процент износа указан в техническом паспорте, составленном по состоянию на 2005 год).

Аукционная документация своевременно (02.12.2014) размещена Комитетом на официальном сайте публичных торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("torgi.gov.ru").

При проявлении должной заботливости и осмотрительности ещё до подачи заявки для участия в аукционе и, соответственно, до заключения договора аренды и подписания акта приёма-передачи ООО "СПЗ" имело объективную возможность, более того в своих собственных интересах должно было установить обстоятельства будущей эксплуатации нежилого помещения (в частности, установить наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, осмотреть техническое состояние инженерных систем и оборудования), непосредственно осмотреть недвижимое имущество.

Следовательно, с учётом того, что заявка на участие в аукционе подана ООО "СПЗ" 19.12.2014, ответчик действительно имел возможность получить достаточно полную первичную информацию о состоянии нежилого помещения, а также обратиться к организатору аукциона для непосредственного осмотра муниципального имущества.

Помимо этого, ООО "СПЗ" как профессиональный участник хозяйственных отношений в сфере общественного питания (согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц одним из видов деятельности ООО "СПЗ" является деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания) должно знать об установленных законами Российской Федерации, подзаконными и ведомственными правовыми актами санитарных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных нормах, правилах или требованиях, предъявляемых к организациям соответствующей сферы обслуживания населения.

В то же время при необходимости к тому в ходе осмотра нежилого помещения ответчик имел объективную возможность привлечь компетентных специалистов надзорных органов либо частных организаций для целей установления нарушений требований, предъявляемых законодательством к объектам общественного питания.

Тот факт, что поименованные ООО "СПЗ" недостатки нежилого помещения могли и должны были быть выявлены при визуальном осмотре объекта, подтверждается, в частности, содержанием письма Отдела надзорной деятельности по г. Салавату УНДиПР от 19.01.2015 N 23-2-17-30, письма филиала ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городе Салавате, Ишимбайском районе от 27.01.2015 и акта санитарно-эпидемиологического обследования от 16.10.2015 N 74.

Из названных документов усматривается, что выводы о наличии тех или иных нарушений сделаны специалистами по результатам визуального осмотра, без применения специальных технических средств.

Указанное выше опровергает доводы ответчика о том, что до обращения в органы пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора он не мог установить поименованные им недостатки нежилого помещения.

Вопреки установленным арбитражным процессуальным законом требованиям ООО "СПЗ" не представило доказательств, подтверждающих наличие скрытых недостатков, которые не могли быть выявлены в ходе осмотра нежилого помещения.

Как указано в тексте апелляционной жалобы, нежилое помещение передано ООО "СПЗ" по акту приёма-передачи от 12.01.2015. При оформлении акта арендатором производился визуальный осмотр, в результате которого определено, что в соответствии с общими требованиями к нежилым помещениям в арендуемом объекте имеется электричество, вода, проведена канализация и отопление (т. 5, л.д. 6).

Данное обстоятельство подтверждает осведомлённость ООО "СПЗ" о фактическом состоянии объекта аренды, а также наличие у ответчика объективной возможности своевременно заявить о тех или иных недостатках, которые полностью либо в части препятствуют использованию нежилого помещения по назначению "для организации общественного питания".

Несмотря на это, ООО "СПЗ" приняло предоставленное контрагентом имущество в арендное владение и пользование, подтверждая тем самым исполнение Комитетом основной обязанности арендодателя, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что в ходе аукциона ООО "СПЗ" активно отстаивало свои интересы (намерение заключить договор аренды), в результате чего начальная цена годовой арендной платы за нежилое помещение возросла до 2 687 010 руб. 51 коп. Данное обстоятельство свидетельствует о заинтересованности ответчика в заключении договора аренды спорного нежилого помещения на условиях, предусмотренных аукционной документацией.

Принятие арендатором нежилого помещения в аренду путём подписания по результатам осмотра имущества акта приёма-передачи в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, которые могли и должны были быть выявлены арендатором в ходе визуального осмотра.

Согласно пункту 1.3 договора от 12.01.2015 N 1792 стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями данного договора.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для освобождения ответчика от необходимости исполнения им обязательств по внесению арендной платы за период с января по декабрь 2015 года.

В рамках настоящего дела Комитет потребовал взыскать с ООО "СПЗ" задолженность по арендной плате в размере 3 487 231 руб. 96 коп., рассчитанную за период с 12.01.2015 до 31.05.2016.

Представленный истцом расчёт размера задолженности основан на условиях договора аренды от 12.01.2015 N 1792, произведён с учётом внесённого ответчиком задатка в сумме 307 086 руб. 91 коп., в силу чего данный расчёт следует признать верным.

Поскольку ответчик доказательств внесения арендной платы либо прекращения денежных обязательств по иным предусмотренным законом основаниям не представил, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с ООО "СПЗ" в пользу Комитета 3 487 231 руб. 96 коп. задолженности.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 4.2, 4.2.1 договора аренды от 12.01.2015 N 1792 при невнесении арендатором в установленные данным договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет также потребовал взыскать с ООО "СПЗ" договорную неустойку за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанную за период с 11.02.2015 по 31.05.2016 в общей сумме 2 269 939 руб. 18 коп.

Ответчик заявил о применении статьи 333 названного Кодекса.

Арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что испрашиваемая истцом неустойка является несоразмерной последствиям нарушения ответчиком денежных обязательств, и с учётом обстоятельств конкретного дела уменьшил размер пени до 756 646 руб. 40 коп.

Применительно к указанному лица, участвующие в деле, возражения не представили.

Поскольку ответчик допустил нарушение денежных обязательств, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с ООО "СПЗ" в пользу Комитета 756 646 руб. 40 коп. неустойки (пени).

В части рассмотрения встречного искового заявления ООО "СПЗ" арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункты 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 названного Кодекса).

По условиям договора аренды от 12.01.2015 N 1792 арендатор не вправе без письменного разрешения Администрации производить неотделимые улучшения нежилого помещения, прокладывать скрытые и открытые проводки и коммуникации, осуществлять перепланировку и переоборудование объекта. Произведённые арендатором за счёт собственных средств неотделимые улучшения арендуемого имущества являются муниципальной собственностью, а произведённые затраты на них, в том числе произведённые затраты на проведение капитального ремонта не возмещаются.

Более того, арендатор обязан за свой счёт, своими силами и материалами производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта. При этом работы должны быть согласованы с Администрацией (пункты 2.2.5, 2.2.6 договора аренды).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального содержания пунктов 1.3, 2.2.5, 2.2.6 договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с учётом состояния нежилого помещения на арендатора возложена обязанность за свой счёт произвести капитальный ремонт соответствующего имущества, что не противоречит положениям статьи 616 названного Кодекса.

Довод апелляционной жалобы о том, что правила указанной статьи и пункта 2.2.6 договора аренды применяются исключительно к ситуации, когда арендатору передано пригодное к использованию по назначению имущество, основан на неверном толковании нормы материального права и условий заключенного договора.

Поскольку несение расходов на ремонт (капитальный и текущий) нежилого помещения является обязательством арендатора, соответствующие расходы ООО "СПЗ" возмещению за счёт арендодателя не подлежат.

В силу того, что арендатор в любом случае обязан произвести соответствующие работы за свой счёт, обстоятельства наличия (отсутствия) согласия Администрации либо Комитета на производство ООО "СПЗ" ремонта нежилого помещения правового значения для целей рассмотрения настоящего дела не имеют. Более того, как следует из письма Комитета от 11.11.2015 N 2370/Г, письма Администрации от 25.03.2016 N 437 согласие на осуществление ремонта ООО "СПЗ" не получило.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба ООО "СПЗ" не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "СПЗ". В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в размере 3000 рублей (т. 5, л.д. 11).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 по делу N А07-13950/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салаватский ПивЗавод" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова