Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2016 г. N 18АП-11522/16

г. Челябинск

27 сентября 2016 г.

Дело N А76-111/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Столяренко Г.М.,

судей Сотниковой О.В., Забутыриной Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коротовских Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на определение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 по делу N А76-111/2015 (судья Воронов В.П.).

В судебном заседании приняли участие:

Газизова Наталья Яновна;

Кистер Лариса Вальтеровна;

Поминова Светлана Анатольевна;

Бондарева Жанна Александровна;

Ридингер Евгений Валентинович;

Кулакова Людмила Николаевна;

представители Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Яскей К.Н., Сотникова Н.С. (доверенности от 17.08.2016);

представитель исполняющего обязанности конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" Булгалиной Тамары Ивановны - Герасимова О.Н. (доверенность от 16.06.2016).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2015 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" (далее - ООО "УСК", должник), ИНН 7449091750, ОГРН 1097449006225, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утверждена Булгалина Тамара Ивановна (далее - Булгалина Т.И.). При введении процедуры судом определено, что при рассмотрении дела о банкротстве ООО "УСК" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

08.02.2016 временный управляющий Булгалина Т.И. обратилась в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации г. Челябинска каким-либо образом распоряжаться земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:06 14 002:0034, 74:36:06 14 002:0027, 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059, в том числе заключать договоры аренды с иными лицами, помимо ООО "УСК".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2016 заявление удовлетворено, администрации г. Челябинска запрещено расторгать договоры аренды, заключенные с ООО "УСК": УЗ N 008714-К-2007 от 23.01.2008, УЗ N 007755-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005, а также передавать права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:06 14 002:0034, 74:36:06 14 002:0027, 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 иным лицам, за исключением ООО "УСК".

Решением арбитражного суда от 16.06.2016 ООО "УСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Булгалину Т.И.

05.07.2016 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением об отмене обеспечительных мер в части запрета администрации г. Челябинска расторгать договоры аренды, заключенные с ООО "УСК": УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005, а также передавать права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 иным лицам, за исключением ООО "УСК".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Комитет просил определение суда от 11.08.2016 отменить, удовлетворить заявление об отмене обеспечительных мер. Податель апелляционной жалобы указал, что земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 ООО "УСК" не освоены, работы на них застройщиком не производятся, то есть по назначению они не используются; договорные обязательства арендатором не исполняются. Расположение подъездных путей, инженерных сетей на спорных земельных участках для строительства первой очереди комплекса жилых домов не является достаточным основанием для отказа в отмене обеспечительных мер в отношении названных земельных участков. Ссылка на строительство первой очереди жилых домов не обоснована, так как сроки завершения строительства застройщиком не соблюдаются. Действие обеспечительных мер не позволяет Комитету реализовать права арендодателя, в связи с непрекращением договоров аренды УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005 увеличивается дебиторская задолженность в отсутствие перспектив на ее погашение должником. При необходимости Комитет готов обеспечить право ограниченного пользования земельными участками в соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права участников долевого строительства не будут затронуты, так как на спорных земельных участках отсутствуют объекты долевого строительства, права участников долевого строительства на данные земельные участки не зарегистрированы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации в сети Интернет.

В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель Булгалиной Т.И., присутствующие в судебном заседании кредиторы против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "УСК" является арендатором четырех земельных участков, расположенных по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, предназначенных для строительства жилых домов:

с кадастровым номером 74:36:06 14 002:0034, договор аренды УЗ N 008714-К-2007 от 23.01.2008;

с кадастровым номером 74:36:06 14 002:0027, договор аренды УЗ N 007755-К-2005 от 30.09.2005;

с кадастровым номером 74:36:0000 000:0180, договор аренды УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005;

с кадастровым номером 74:36:06 14 016:0059, договор УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.200).

Арендодателем земельных участков является Комитет.

Объект строительства указан в разделе III Градостроительного плана земельного участка N RU74366000-0000000001217, утвержденного распоряжением заместителя Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства от 24.02.2009 N 624-с, и представляет собой: жилые дома N 32, 33 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой (1 этап строительства); жилые дома N 34, 35 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой (2 этап строительства).

На земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:06 14 002:0034, 74:36:06 14 002:0027 на основании разрешения на строительство N RU74315000-208-г-2012 осуществляется строительство первой очереди комплекса жилых домов N 32, 33.

В п. 8 акта проверки Министерством строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области от 20.11.2012 указан усредненный показатель степени готовности объекта 26,2-30,2 %.

Как было указано Булгалиной Т.И., следующий этап строительства предполагает строительство тоннеля и перекладку в него городского водовода d=500, высоковольтных кабелей, теплоцентрали и газопровода, т.е. всех инженерных коммуникаций данного участка местности. Тоннель проходит по участку 74:36:0000000:0180. Без строительства данного тоннеля невозможен подвод сетей жизнеобеспечения к домам N 32 (27 этажей), N 33 (10 и 23 этажей), N 34 (27 этажей) и N 35 (27 этажей). Строительство тоннеля, а следовательно, домов N 34 и N 35 неразрывно связано с общим графиком строительства. Для строительства жилых домов был заключен ряд договоров участия в долевом строительстве.

Комитетом в адрес ООО "УСК" были направлены письма N 1705 и N 1706 от 27.01.2016 с требованием оплаты арендных платежей по договорам УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005 и предоставления доказательств освоения земельных участков, с указанием, что в случае неисполнения указанных требований договоры будут расторгнуты досрочно в одностороннем порядке.

Временный управляющий Булгалина Т.И., сославшись на указанные обстоятельства, обратилась в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации г. Челябинска каким-либо образом распоряжаться земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:06 14 002:0034, 74:36:06 14 002:0027, 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059, в том числе заключать договоры аренды с иными лицами, помимо ООО "УСК". Временный управляющий указала, что изъятие земельных участков, предназначенных для строительства 2-ой очереди комплекса жилых домов, приведет к уменьшению конкурсной массы должника в результате утраты одного их его основных активов, к невозможности реализации положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающих особенности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства для завершения строительства, и особенности расчетов с другими кредиторами; принятие обеспечительных мер необходимо для предотвращения причинения значительного ущерба должнику, участникам долевого строительства и иным кредиторам.

Суд установив, что ходатайство о принятии обеспечительных мер направлено на обеспечение интересов должника, участников долевого строительства и иных кредиторов, принял обеспечительную меру в виде запрета администрации г. Челябинска расторгать договоры аренды, заключенные с ООО "УСК": УЗ N 008714-К-2007 от 23.01.2008, УЗ N 007755-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005, а также передавать права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:06 14 002:0034, 74:36:06 14 002:0027, 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 иным лицам, за исключением ООО "УСК".

Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об отмене обеспечительных мер в части запрета администрации г. Челябинска расторгать договоры аренды УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005, а также передавать права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 иным лицам, за исключением ООО "УСК".

В обоснование заявления Комитет указал, что названные меры нарушают его интересы, поскольку препятствуют распоряжаться земельными участками, а также интересы кредиторов должника в связи с увеличением требований к должнику по уплате текущих платежей по арендной плате; не были представлены доказательства освоения должником земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059, являющимися предметами договоров УЗ N 007757-К-2005 от 30.09.2005, УЗ N 007754-К-2005 от 30.09.2005, согласно актам обследования названных земельных участков на них расположены строительные материалы и временные нестационарные объекты, какие-либо объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства на них отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Принятие обеспечительных мер в рамках дела о банкротстве осуществляется в соответствии с положениями главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 46 Закона о банкротстве).

В соответствии со ст. 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело по ходатайству лица, участвующего в деле.

Согласно п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55) по ходатайству об отмене обеспечительных мер суд повторно должен проверить наличие оснований, установленных ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и оценить отношения на соответствие критериям, указанным в п. 10 постановления.

В силу ч. 1, 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Из разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55, следует, что затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества. В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии их обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 разъяснено, что при оценке доводов заявителя в соответствии с ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Указанные обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявление Комитета, оснований для отмены обеспечительных мер не установил. Суд принял во внимание, что расположение комплекса подлежащих строительству жилых домов предполагается на всех четырех земельных участках, при этом дома N 35 и 36 должны быть расположены как на участках, в отношении которых не оспариваются обеспечительные меры, так и на спорных земельных участках, подъездные пути для строительства первой очереди строительства комплекса жилых домов проходят именно по спорным земельным участкам, как и инженерные сети, необходимые для обеспечения жилых домов первой очереди. Изъятие земельных участков, прекращение права аренды на земельные участки, предназначенные для строительства второй очереди комплекса жилых домов приведет к уменьшению конкурсной массы должника, к невозможности реализации положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающих особенности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства для завершения строительства комплекса жилых домов, и особенности расчетов с другими кредиторами. Сохранение права аренды на земельные участки может позволить привлечь инвестиционные средства в целях завершения строительства всего комплекса домов и передачи квартир дольщикам.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда верными, что обеспечительные меры, в отношении которых заявлено об отмене, подлежат сохранению.

Доводы Комитета о том, что земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0000 000:0180, 74:36:06 14 016:0059 ООО "УСК" не освоены, работы на них застройщиком не производятся, подлежат отклонению. Суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно позиции конкурсного управляющего и кредиторов возможность привлечения инвесторов и осуществления строительства комплекса жилых домов наиболее вероятна при сохранении за должником права аренды на названые земельные участки.

Таким образом, принятые обеспечительные меры отвечают интересам участников строительства и должника, направлены на сохранение существующего состояния отношений в отношении земельных участков.

Несоблюдение должником сроков завершения строительства не является основанием для отмены обеспечительных мер.

Доводы Комитета о том, что действие обеспечительных мер не позволяет реализовать права арендодателя на прекращение договоров, увеличивается дебиторская задолженность, подлежат отклонению.

Суд учитывает, что обеспечительные меры носят временный характер, необходимы для защиты интересов кредиторов должника, баланса интересов заинтересованных лиц не нарушают.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета и отмены обжалуемого судебного акта, который является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 по делу N А76-111/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.М. Столяренко

Судьи

Л.В. Забутырина О.В. Сотникова