Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 г. N 15АП-9054/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2016 г. N Ф08-8558/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

28 сентября 2016 г.

дело N А32-47506/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кожаковой М.Н.

при участии:

от закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект": представитель Стойка Е.С. по доверенности от 18.07.2016 г., представитель Белимова Е.В. по доверенности от 10.08.2016 г.

после перерыва в судебное заседание явились те же представители лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Краснодарстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2016 по делу N А32-47506/2015 по иску закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект"

ИНН 2308071880 к акционерному обществу "Краснодарстрой" ИНН 2309033679 о взыскании, по встречному иску акционерного общества "Краснодарстрой" к закрытому акционерному обществу "Кубаньстройпроект" о признании недействительным договора купли-продажи и применении недействительности ничтожной сделки, принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Кубаньстройпроект" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО "Краснодарстрой" о взыскании 12 603 760 руб. основного долга, а также 12 661 957 руб. 78 коп. неустойки по договору купли-продажи от 21.03.2013 г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2016 г. по данному делу принято к производству встречное исковое заявление АО "Краснодарстрой" о признании недействительным договора купли-продажи от 21.03.2013 г.., заключенного между АО "Краснодарстрой" и ЗАО "Кубаньстройпроект", применении последствий недействительности ничтожной сделки и погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-012512/2013-392, N 23-23-01/2512/2013-395 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2016 в удовлетворении ходатайства АО "Краснодарстрой" о привлечении третьего лица отказано. Ходатайство АО "Краснодарстрой" об уточнении встречного иска удовлетворено. Исковые требования ЗАО "Кубаньстройпроект" удовлетворены. Взыскано с АО "Краснодарстрой" (ИНН 2309033679) в пользу ЗАО "Кубаньстройпроект" (ИНН 2308071880) 12 603 760 руб. основного долга, 12 661 957 руб. 78 коп. неустойки. Взыскано с АО "Краснодарстрой" (ИНН 2309033679) в доход федерального бюджета 149 329 руб. госпошлины.

В удовлетворении встречного иска АО "Краснодарстрой" отказано.

Акционерное общество "Краснодарстрой" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт, принять новый.

В судебном заседании суд огласил, что от акционерного общества "Краснодарстрой" через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" возражал против удовлетворения ходатайства.

Суд, совещаясь на месте, определил: отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ. При этом судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения жалобы по существу. Кроме того, по смыслу ст. 158 АПК РФ, отложение судебного заседания является правом суда даже при уважительности неявки лица в судебное заседание.

Суд огласил, что от акционерного общества "Краснодарстрой" через канцелярию суда поступило дополнение к апелляционной жалобе для приобщения к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнение к апелляционной жалобе к материалам дела.

Представитель закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнение к отзыву на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд протокольным определением с учетом положений аб. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ удовлетворил ходатайство и приобщил к материалам дела дополнительные доказательства как представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Суд, совещаясь на месте, вынес протокольное определение об объявлении перерыва. Объявлен перерыв в судебном заседании до 26.09.2016 до 14 час. 10 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 26.09.2016 в 14 час. 29 мин.

Представитель закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к отзыву, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" не возражали против рассмотрения апелляционной жалобы в данном судебном заседании.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на жалобу, дополнения к отзыву, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.03.2013 г. между ЗАО "Кубаньстройпроект" (продавец) и ОАО "Краснодарстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить имущество:

- действующую котельную отопительно-производственную (далее по тексту "котельная") в составе здания котельной отопительно-производственной общей площадью 614 кв.м., в том числе: литер В - котельная площадью 245,3 кв.м., под/В -подвал площадью 27,5 кв.м., В1 - насосная площадью 257,6 кв.м., в - помещение химводоочистки площадью 60,8 кв.м., в1 - газораспределительный пункт площадью 22,8 кв.м. (далее - "здание"), а также сопутствующего движимого имущества;

- тепловую сеть от котельной по ул. Кореновской, 3 до ввода в литеры N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. А. Покрышкина в г. Краснодаре", протяженностью 2204 м, назначение: нежилое, Литер I, расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.им. А. Покрышкина (далее - "тепловая сеть").

В соответствии с п. 2.1 договора продавец и покупатель по взаимному согласию устанавливают общую цену указанных в п. 1.1 настоящего договора здания, оборудования и тепловой сети в размере 32 080 000 рублей, в т.ч. НДС 18%.

В соответствии с п. 2.3 договора покупатель уплачивает продавцу установленную п. 2.1 настоящего договора цену путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до 31 августа 2013 года в следующем порядке:

- 19 630 000 рублей, в т.ч. НДС 18%, в течение 12 (двенадцати) дней после подписания настоящего договора;

- 450 000 рублей, в т.ч. НДС 18%, в течение 3 (трех) дней с момента регистрации перехода права собственности на здание и тепловую сеть к покупателю органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

* 600 000 рублей, в т.ч. НДС 18%, не позднее 15.04.2013 г.;

* 600 000 рублей, в т.ч. НДС 18%, не позднее 15.05.2013 г.;

* 600 000 рублей, в т.ч. НДС 18%, не позднее 15.06.2013 г.;

* 10 200 рублей, в т.ч. НДС 18%, не позднее 31.08.2013 г.

В силу п. 3.1 договора здание передается продавцом покупателю не позднее 15 апреля 2013 г. по Акту приема-передачи (приложение N 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Тепловая сеть передается продавцом покупателю не позднее 15 апреля 2013 г. по Акту приема-передачи (приложение N 2), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2 договора).

Оборудование передается продавцом покупателю не позднее 15 апреля 2013 г. по Акту приема-передачи (приложение N 3), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.3 договора).

Во исполнение условий договора имущество, указанное в п. 1.1 договора, передано АО "Краснодарстрой" по актам приема-передачи от 29.04.2013 г. (Приложения N 1, N 2, N 3 к договору), переход права собственности на котельную и тепловую сеть зарегистрировано в установленном законом порядке 16.05.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2015 г. N 23/237/001/2015-1204, свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2013 г. 23-АЛ N 455102, свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2013 г. 23-АЛ N 495826.

Ответчик обязательства по оплате полученного от истца имущества исполнил в части, произвел частичную оплату в сумме 19 476 240 руб., что подтверждается платежными поручениями N 859 от 21.03.2013 г. на сумму 8 340 000 руб., N 895 от 25.03.2013 г. на сумму 3 741 040 руб., N 292 от 24.04.2013 г. на сумму 6 000 000 руб., N 349 от 25.04.2013 г. на сумму 195 200 руб., N 593 от 20.05.2013 г. на сумму 1 200 000 руб.

Поскольку АО "Краснодарстрой" не оплатило оставшуюся часть задолженности в сумме 12 603 760 руб., ЗАО "Кубаньстройпроект" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

АО "Краснодарстрой" не согласилось с требованиями ЗАО "Кубаньстройпроект", заявило встречный иск, указав, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от 21.03.2013 г. является недействительным, поскольку противоречит требованиям статей 1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, в частности, объекты недвижимости были отчуждены продавцом покупателю ОАО "Краснодарстрой" без земельного участка, на котором они расположены.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом обязанностей по договору купли-продажи, а именно имущество, указанное в п. 1.1 договора, передано АО "Краснодарстрой" по актам приема-передачи от 29.04.2013 г. (Приложения N 1, N 2, N 3 к договору), переход права собственности на котельную и тепловую сеть зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, принимая во внимание частичную оплату, за ответчиком перед истцом числится задолженность в размере 12 603 760 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности доводов ответчика со ссылкой на ничтожность договора в связи с отчуждением объектов недвижимости (котельной и тепловой сети) без соответствующего земельного участка.

Суд первой инстанции указал, что на момент заключения договора купли-продажи от 21.03.2013 и сдачи документов на регистрацию 30.04.2013, земельный участок под спорными объектами недвижимости в собственности ЗАО "Кубаньстройпроект" не находился. То, обстоятельство, что на дату государственной регистрации перехода к АО "Краснодарстрой" права собственности на котельную (16.05.2013 г.) земельный участок под котельной уже находился в собственности ЗАО "Кубаньстройпроект" не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от 21.03.2013 г., поскольку в силу п. 11 постановления Пленума от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, при условии, что земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 425, 432 ГК РФ указал, что оспариваемый договор купли-продажи от 21.03.2013 г. государственной регистрации не подлежит, так как при купле-продаже нежилых помещений государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю. Соответственно договор купли-продажи от 21.03.2013 г. считается заключенным не с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество (16.05.2013 г.), а с момента подписания договора купли-продажи сторонами (21.03.2013 г.).

Суд первой инстанции отклонил доводы АО "Краснодарстрой" о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от 21.03.2013 г. является мнимой ничтожной сделкой в соответствии со ст. 170 ГК РФ как необоснованный и не подтвержденный материалами дела.

Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, в виду следующего.

Предметом доказывания по первоначальному иску является установление наличия или отсутствие оснований для взыскания задолженности с ответчика, а по встречному иску - установление наличия или отсутствие оснований для признания спорного договора недействительным.

Принимая во внимание, что исковые требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности обоснованы договором купли-продажи от 21.03.2013, который оспаривается по встречному иску, судебная коллегия считает необходимым в первую очередь дать оценку действительности заключенному между ЗАО "Кубаньстройпроект" и АО "Краснодарстрой" договору купли-продажи от 21.03.2013 на приобретение объектов недвижимости, а именно действующей котельной отопительно-производственной и тепловой сети от котельной, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Кореновская 3.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Одним из основанных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 23.03.2015 г. по делу N 301-ЭС14-4592, согласно которой сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка.

В данной ситуации судебной коллегией установлено, что в нарушение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ истец продал ответчику по настоящему делу котельную и тепловую сеть от котельной без соответствующего земельного участка, в то время как на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 21.03.2013 г. (л.д. 14-19 т. 1) и на дату подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю документов о регистрации перехода права по указанному договору - 30.04.2013 г. (л.д. 22 т. 2) истцу вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 г. по делу N А32-14085/2012 (резолютивная часть от 14.03.2013 г.) фактически было подтверждено право на приобретение в собственность соответствующего земельного участка (л.д. 30-41 т. 2) и указанный земельный участок в дальнейшем был приобретен истцом в собственность по договору от 07.05.2013 г. N 77/00597 (л.д. 57-59 т. 2), передан истцу по акту от 07.05.2013 г. (л.д. 60 т. 2), право собственности на земельный участок зарегистрировано за ним 08.05.2013 г. (л.д. 64 т. 2), в то время как переход права собственности за акционерным обществом "Краснодарстрой" на котельную и тепловую сеть зарегистрирован уже позднее - 16.05.2013 г. (через 8 дней после государственной регистрации права собственности акционерного общества "Кубаньстройпроект" на земельный участок).

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 21.03.2013 ЗАО "Кубаньстройпроект" было известно о своих правомочиях в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:2557, в связи с чем воля сторон спорного договора купли-продажи направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка.

Суд апелляционной инстанции предлагал ЗАО "Кубаньстройпроект" представить всю имеющуюся переписку с акционерным обществом "Краснодарстрой", связанную с заключением оспариваемого договора купли-продажи от 21.03.2013 г. (л.д. 14-19 т. 1), подтвердить взаимную волю сторон на заключение оспариваемого договора купли-продажи от 21.03.2013 г. (л.д. 14-19 т. 1) котельной и тепловой сети от котельной без соответствующего земельного участка, на котором они расположены; представить письма и иные документы, подтверждающие, что до сведения потенциального покупателя в лице акционерного общества "Краснодарстрой" доводилась информация об имеющемся споре о праве на землю и наличии соответствующего судебного акта - вступившего в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 г. по делу N а32-14085/2012 (резолютивная часть от 14.03.2013 г.), подтвердившего право продавца (истца по первоначальному иску) на приобретение в собственность соответствующего земельного участка; представить имеющиеся доказательства, свидетельствующие о том, что акционерное общество "Кубаньстройпроект" предлагало акционерному обществу "Краснодарстрой" отложить дату подписания договора купли-продажи в целях реализации котельной и тепловой сети от котельной вместе с соответствующим земельным участком, на котором они расположены (при отсутствии указанных доказательств - письменно указать, в связи с какими обстоятельствами ЗАО "Кубаньстройпроект" не предлагало акционерному обществу "Краснодарстрой" отложить дату подписания договора купли-продажи с целью приобретения в собственность земельного участка, на котором расположены котельная и тепловая сеть).

При этом из материалов дела следует, что ЗАО "Кубаньстройпроект" до сведения АО "Краснодарстрой" не доводилась информация об имеющемся на дату оспариваемой сделки от 21.03.2013 г. споре о праве на землю и наличии соответствующего судебного акта, вступившего в законную силу, - постановления Пятнадцатого арбитражною апелляционного суда от 20.03.2013 года по делу N А32-14085/2012 (резолютивная часть от 14.03.2013 года), подтвердившего право продавца (истца по первоначальному пеку) на приобретение в собственность соответствующего земельного участка.

ЗАО "Кубаньстройпроект" также не представило доказательств, свидетельствующих о том, что оно предлагало акционерному обществу "Краснодарстрой" отложить дату подписания договора купли-продажи в целях реализации котельной и тепловой сети от котельной вместе с соответствующим земельным участком, на котором они расположены.

В свою очередь, дополнительно представленные в материалы дела доказательства по существу не опровергают правомерность доводов АО "Краснодарстрой", поскольку из указанных доказательств следует, что после заключения оспариваемой сделки по реализации котельной и тепловой сети от котельной от 21.03.2013 г. между ее сторонами 19.06.2013 г. и 20.06.2013 г. велась переписка по вопросу о возможности заключения договора аренды находящегося в собственности продавца соответствующего земельного участка, в то время как в материалы дела не представлена переписка, свидетельствующая об осведомленности покупателя на дату оспариваемой сделки от 21.03.2013 г. о наличии спора о праве на землю и наличии соответствующего судебного акта, вступившего в законную силу, подтвердившего право продавца (истца по первоначальному пеку) на приобретение в собственность земельного участка.

Кроме того, удовлетворяя апелляционную жалобу и отменяя обжалуемый судебный акт, апелляционная коллегия учитывает, что переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружения земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.

Данные отношения регулируются также статьей 552 ГК РФ, которая содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, обеспечивающей проход, проезд к нему).

Как было указано выше в ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с указанной нормой при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его эксплуатации.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 21.03.2013 и сдачи документов на регистрацию 30.04.2013, земельный участок под спорными объектами недвижимости в собственности ЗАО "Кубаньстройнрпект" не находился не влияет на наличие в действиях ЗАО "Кубаньстройнрпект" признака нарушения установленного Законом запрета на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, закреплённого в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", равно как данный вывод суда первой инстанции не отменяет факт совершения сделки, по которой воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного п. 4 ст. 35, Земельного кодекса РФ (принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости).

Ссылки суда первой инстанции на то обстоятельство, что на дату государственной регистрации перехода права собственности на котельную (16.05.2013 года) земельный участок под котельной уже находился в собственности ЗАО "Кубаньстройпроект" не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от 21.03.2013 года, отклоняются, как необоснованные.

Сам по себе факт перехода права собственности на здания на основании сделки от 21.03.2013 года не свидетельствует о намерении её сторон создать соответствующие юридические последствия, тем более, что последовательные действия по приобретению земельного участка ЗАО "Кубаньстройпроект" совершало и после подписания договора купли - продажи с АО "Краснодарстрой".

Необходимо отметить, что ЗАО "Кубаньстройпроект" не отрицает и не оспаривает сам факт нахождения земельного участка под котельной и тепловой сетью в собственности у ЗАО "Кубаньстройпроект" на момент государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к АО "Краснодарстрой", соглашаясь с данным обстоятельством, что отражено в отзыве на встречный иск.

При этом даже с учетом мотивированной позиции суда первой инстанции о том, что согласно общим правилам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и что оспариваемый договор купли-продажи от 21.03.2013 года государственной регистрации не подлежит, так как при купле-продаже нежилых помещений государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю, тем не менее нельзя признать законными и добросовестными действия ЗАО "Кубаньстройпроект", которое 30.04.2013 года представило в территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае Свидетельства о праве собственности ЗАО "Кубаньстройпроект" на ранее проданные 21.03.2013 года АО "Краснодарстрой" объекты недвижимости: котельную и тепловую сеть.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в соответствии с предоставленными ответчиком документами, в частности из свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю серии 23-АЛ N 678512 следует, что уже 08.05.2013 за ЗАО "Кубаньстройпроект" было зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Кореновская. 5.

Выводы суда первой инстанции о том, что определяющее значение имеет ни дата государственной регистрации перехода к АО "Краснодарстрой" права собственности на котельную и тепловую сеть (16.05.2013 г.), по состоянию которого ЗАО "Кубаньстройпроект" уже являлось собственником земельного участка под котельной (с 08.05.2013 г.), а дата заключения оспариваемого договора купли-продажи от 21.03.2013 года, сделан без учёта того обстоятельства, что до момента перехода права собственности на объекты недвижимости ЗАО "Кубаньстройпроект" владело, пользовалось и распоряжалось котельной и тепловой сетью, и покупатель объектов недвижимости не может распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности н других вещных прав").

Согласно редакции статьи 551 ГК РФ право собственности у приобретателей по договору возникает с момента государственной регистрации права в органе регистрации, а в силу ст. 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В связи с изложенными обстоятельствами нельзя согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что действия ЗАО "Кубаньстройпроект" по передаче в собственность АО "Краснодарстрой" недвижимого имущества, а также действия АО "Краснодарстрой" по регистрации перехода права на объекты недвижимости были направлены на фактическое исполнение сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий, тогда как ЗАО "Кубаньстройпроект", подписав договор купли-продажи 21.03.2016, совершал последовательные действия по оформлению на земельного участка в свою собственность.

Вывод суда сделан без учёта того обстоятельства, что согласно статье 491 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом, учитывая тот факт, что действующими гражданским и земельным законодательством провозглашён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В этой с изложенным, учитывая, что спорный договор купли-продажи был направлен на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, на котором они расположены, договор купли-продажи от 21.03.2013 подлежит признанию недействительной ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, изложенных в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Оспариваемая сделка является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью.

При этом согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09, Постановлении от 03.04.2012 г. N 14556/11 выводы о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Таким образом, договор от 21.03.2013 является недействительным в силу его ничтожности, ввиду чего не порождает правовых последствий за исключением реституционных обязательств.

Доводы ЗАО "Кубаньстройпроект" правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют, поскольку сами по себе не опровергают необходимость применения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Кроме того, как уже отмечалось ранее, отклоняя доводы ЗАО "Кубаньстройпроект", суд апелляционной инстанции учитывает, что ЗАО "Кубаньстройпроект" до сведения потенциального покупателя в лице акционерного общества "Краснодарстрой" при заключении оспариваемого договора не доводилась информация об имеющемся споре о праве на землю и наличии соответствующего судебного акта - вступившего в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 г. по делу N а32-14085/2012 (резолютивная часть от 14.03.2013 г.), подтвердившего право продавца (истца по первоначальному иску) на приобретение в собственность соответствующего земельного участка. ЗАО "Кубаньстройпроект" также не представило доказательств, свидетельствующих о том, что оно предлагало акционерному обществу "Краснодарстрой" отложить дату подписания договора купли-продажи в целях реализации котельной и тепловой сети от котельной вместе с соответствующим земельным участком, на котором они расположены.

Кроме того, в целом отклоняя доводы ЗАО "Кубаньстройпроект", изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 23.03.2015 г. по делу N 301-ЭС14-4592, согласно которой сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенных выше обстоятельств судебная коллегия считает, что первоначальный иск ЗАО "Кубаньстройпроект" удовлетворению не подлежит, в то время как встречное исковое заявление АО "Краснодарстрой" является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ЗАО "Кубаньстройпроект" и отказа в удовлетворении встречного искового заявления АО "Краснодарстрой" подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в связи с чем следует принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ЗАО "Кубаньстройпроект" и удовлетворении встречного искового заявления АО "Краснодарстрой" о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 21.03.2013 г., заключённого между ЗАО "Кубаньстройпроект" и ОАО "Краснодарстрой".

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, АО "Краснодарстрой" обязано вернуть ЗАО "Кубаньстройпроект" объекты недвижимости: Действующую котельную отопительно-производственную, назначение нежилое, площадь общая: 614 кв.м., расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, дом N 3 и Тепловую сеть от котельной по ул. Кореновская, 3 до ввода в литеры N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. им. А. Покрышкина в г. Краснодаре", протяженностью 2204 м., назначение: нежилое, литер I, расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. А. Покрышкина.

В свою очередь, ЗАО "Кубаньстройпроект" обязано вернуть АО "Краснодарстрой" денежные средства в сумме 19 476 240 рублей, перечисленные ОАО "Краснодарстрой" платёжными поручениями от 21.03.2013 г. N 859, от 25.03.2013 г. N895, от 24.04.2013 г. N 292, от 25.04.2013 г. N349, от 20.05.2013 г. N 593 в счет оплаты стоимости объектов недвижимости: Действующей котельной отопительно-производственной и Тепловой сети от котельной по договору купли-продажи от 21.03.2013 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37, абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая, что в рамках настоящего дела судом применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде возложения на АО "Краснодарстрой" обязанности по возврату спорных объектов недвижимости в пользу ЗАО "Кубаньстройпроект", суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что настоящее постановление является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о праве собственности АО "Краснодарстрой" на спорные объекты недвижимого имущества и основанием восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о праве собственности ЗАО "Кубаньстройпроект"на данные объекты недвижимого имущества.

В остальной части (в части отказа в удовлетворении ходатайства АО "Краснодарстрой" о привлечении третьего лица и удовлетворении ходатайства АО "Краснодарстрой" об уточнении встречного иска) решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Доводы ЗАО "Кубаньстройпроект" со ссылкой о применении срока исковой давности к оспариваемой сделке, отклоняются судебной коллегией в виду следующего.

Из материалов дела следует, что в отзыве на встречное исковое заявление ЗАО "Кубаньстройпроект" заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности (л.д. 20, т.2).

В силу норм действующего гражданского законодательства, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска является пропуск срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае исполнение договора купли-продажи началось не позднее 29.04.2013 - дата передачи объектов недвижимости по актам приема-передачи. Заявление об оспаривании договора подано АО "Краснодарстрой" 09.02.2016, следовательно, срок исковой давности фактически не пропущен.

Судебные расходы по делу суд апелляционной инстанции распределяет по правилам статьи 110 АПК РФ.

При подаче первоначально иска ЗАО "Кубаньстройпроект" было заявлено ходатайство об отсрочке оплаты государственной пошлины. Исходя из суммы иска 25 265 717,78, размер госпошлины составил 149 329 руб.

При подаче встреченного иска АО "Краснодарстрой" была оплачена госпошлина в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 08.02.2016 N 197 (л.д. 161, т.1).

При подаче апелляционной жалобы АО "Краснодарстрой" была оплачена госпошлина в размере 77 664,5 руб., что подтверждается платежным поручением от 19.05.2016 N 945 (л.д. 20, т.3)

При таких обстоятельствах, с ЗАО "Кубаньстройпроект" в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину в сумме 149 329 руб.; следует возвратить АО "Краснодарстрой" из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 19.05.2016 г. N 945 госпошлину в сумме 74 664,5 руб.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы следует взыскать с ЗАО "Кубаньстройпроект" в пользу АО "Краснодарстрой" 9000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, оплаченной при подаче апелляционной жалобы и встречного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2016 по делу N А32-47506/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований ЗАО "Кубаньстройпроект" и отказа в удовлетворении встречного искового заявления АО "Краснодарстрой".

В удовлетворении исковых требований ЗАО "Кубаньстройпроект" отказать.

Встречное исковое заявление АО "Краснодарстрой" о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 21.03.2013 г., заключённого между ЗАО "Кубаньстройпроект" и ОАО "Краснодарстрой" и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 21.03.2013 года, заключённый между ЗАО "Кубаньстройпроект" и ОАО "Краснодарстрой".

Применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и возложения обязанности на каждую из сторон вернуть все полученное по недействительной сделке:

Обязать АО "Краснодарстрой" вернуть ЗАО "Кубаньстройпроект" объекты недвижимости: Действующую котельную отопительно-производственную, назначение нежилое, площадь общая: 614 кв.м., расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, дом N 3 и Тепловую сеть от котельной по ул. Кореновская, 3 до ввода в литеры N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. им. А. Покрышкина в г. Краснодаре", протяженностью 2204 м., назначение: нежилое, литер I, расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. А. Покрышкина.

Взыскать с ЗАО "Кубаньстройпроект" и пользу АО "Краснодарстрой" денежные средства в сумме 19 476 240 рублей, перечисленные ОАО "Краснодарстрой" платёжными поручениями от 21.03.2013 г. N 859, от 25.03.2013 г. N895, от 24.04.2013 г. N 292, от 25.04.2013 г. N349, от 20.05.2013 г. N 593 в счет оплаты стоимости объектов недвижимости: Действующей котельной отопительно-производственной и Тепловой сети от котельной по договору купли-продажи от 21.03.2013 года.

Настоящее постановление суда апелляционной инстанции является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 23-23-012512/2013-392 и N 23-23-01/2512/2013-395 о праве собственности ОАО "Краснодарстрой" ИНН 2309033679 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества и восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о праве собственности ЗАО "Кубаньстройпроект" ИНН 2308071880 на данные объекты недвижимого имущества

Взыскать с ЗАО "Кубаньстройпроект" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 149 329 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу "Краснодарстрой" ИНН 2309033679 из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 19.05.2016 г. N 945 госпошлину в сумме 74664,5 руб.

Взыскать с ЗАО "Кубаньстройпроект" в пользу АО "Краснодарстрой" 9000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, оплаченной при подаче апелляционной жалобы и встречного иска.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

А.Н. Герасименко Н.В. Шимбарева