Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 г. N 13АП-7635/16

г. Санкт-Петербург

29 сентября 2016 г.

Дело N А56-77535/2012/п

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Глазкова Е.Г.

судей Бурденкова Д.В., Зайцевой Е.К.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Тюриной Д.Н.

при участии:

согласно протоколу судебного заседания от 20.09.2016

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-7635/2016, 13АП-7637/2016) ООО "СИРИУС", ООО "ДЭКОР"

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016 по делу N А56-77535/2012(судья Казарян К.Г.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Логопарк Колпино" Исаева М.Ю.

об утверждении начальной цены продажи имущества ЗАО "Логопарк Колпино", являющегося предметом залога

в деле о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Логопарк Колпино"

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2014 в отношении ЗАО "Логопарк Колпино" (далее - должник) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Рощин Михаил Михайлович.

Определением от 23.01.2015 Рощин М.М. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим должника утвержден Исаев Михаил Юрьевич.

Конкурсный управляющий ЗАО "Логопарк Колпино" Исаев М.Ю. обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом изменений, принятых судом) об утверждении начальной цены продажи имущества ЗАО "Логопарк Колпино", являющегося предметом залога, в размере 80-ти процентов от рыночной стоимости, определенной в отчете N 23 об определении рыночной стоимости заложенного имущества, принадлежащего ЗАО "Логопарк Колпино" по состоянию на 20.10.2015 в размере 975 439 446 руб.

К заявлению приложен отчет N 23 от 30.10.2015 "Об определении рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ЗАО "Логопарк Колпино", составленный ООО "Эксперт".

От ГК "Российские автомобильные дороги" поступило уведомление, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018327:1066, площадью 93.832 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 78:42:0018327:73, площадью 125.118 кв.м, принадлежащий на праве собственности ЗАО "Логопарк Колпино" и входящий в конкурсную массу должника, изъят для федеральных нужд на основании распоряжения Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации от 19.10.2015 N 1940-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Строительство скоростной автомобильной дороги Москва-Санкт-Петербург на участке км 58-км 684 (с последующей эксплуатации на платной основе): 8 этап, км 646-км 684, Ленинградская область и г. Санкт-Петербург" (далее - Распоряжение N 1940-р).

Определением от 16.02.2016 арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявление конкурсного управляющего ЗАО "Логопарк Колпино" Исаева М.Ю., определил осуществить продажу залогового имущества должника в соответствии с Положением о порядке проведения торгов по продаже имущества ЗАО "Логопарк Колпино", являющегося предметом залога и установил начальную продажную цену предметов залога в размере 975 439 446 руб.

Определение обжаловано ООО "СИРИУС", ООО "ДЭКОР" в апелляционном порядке. Податели жалоб полагают заниженной начальную продажную стоимость, ссылаются на наличие складского комплекса на земельном участке, а также ссылаются на нарушение конкурсным управляющим процедуры обращения в суд за разрешением разногласий.

Апелляционный суд пригласил в судебное заседание экспертов-оценщиков ООО "Эксперт" Топилину Е.В. и Севрюкова Д.В., выполнивших по заказу конкурсного управляющего оценку рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ЗАО "Логопарк Колпино" на праве собственности, для дачи пояснений.

В настоящем судебном заседании эксперт-оценщик ООО "Эксперт" Топилина Е.В. дала пояснения по обстоятельствам оценки земельных участков.

Представители ООО "СИРИУС" и ООО "ДЭКОР" поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представители ООО "Альфа-Мед" и конкурсного управляющего возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, в судебное заседание не явились, отзывы на жалобы не представили. Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения.

Согласно материалам дела, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2015 (резолютивная часть объявлена 08.12.2015) требование ООО "Альфа-Мед" в размере 1 830 272 987,28 руб. основного долга признано как обеспеченное залогом имущества ЗАО "Логопарк Колпино" по договору об ипотеке от 09.02.2011 N Р/008/08/9540/ДЗ/04.

Обращаясь в суд с заявлением об определении начальной продажной цены заложенного имущества, конкурсный управляющий ЗАО "Логопарк Колпино" представил отчет от 30.10.2015 N 23 об определении рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ЗАО "Логопарк Колпино", составленный ООО "Эксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимого имущества должника, являющегося предметом залога, составила:

п/п	Наименование	Кадастровый номер	Площадь, м2	Начальная продажная цена предмета залога (руб.)
1	Земельный участок для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки), адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 50 (Колпинский)	78:42:0018327:73	125.118	114.036.969
2	Земельный участок для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки), адрес; Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 51 (Колпинский)	78:42:0018327:74	43.737	201.888.243
3	Земельный участок для природоохранных целей, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 52 (Колпинский)	78:42:0018327:75	973	8.552.942
4	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 30 (Колпинский)	78:42:0018327:76	1.146.422	604.498.227
5	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 34 (Колпинский)	78:42:0018327:80	27.832	89.571.169
6	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 35 (Колпинский)	78:42:0018327:81	46.667	150.187.423
7	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Детскосельское", участок 57 (Колпинский)	78:42:0018327:82	459	4.034.739
8	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия	78:42:0018327:83	459	4.034.739
9	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия	78:42:0018327:84	546	4.773.122
10	Земельный участок для сельскохозяйственного использования, адрес: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия	78:42:0018327:85	6.043	37.721.735
	Итого			1.219.298.948

Поскольку начальная продажная цена недвижимых предметов залога согласно перечню устанавливается в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной ООО "Эксперт" в отчете об оценке имущества ЗАО "Логопарк Колпино", что составляет 975 439 446 руб., суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену предметов залога в размере 975 439 446 руб.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции по доводам жалоб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (в редакции, действующий на дату введения в отношении должника процедуры конкурсного производства) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Закона.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), судам необходимо учитывать, что указанное положение закона (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве) не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В пункте 11 Постановления N 58 разъяснено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке имущество. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

При определении размера начальной продажной цены заложенного имущества суд первой инстанции принял во внимание отчет от 30.10.2015 N 23 об определении рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ЗАО "Логопарк Колпино", составленный ООО "Эксперт", согласно которому стоимость объектов составляет 1 219 298 948 руб.

Довод жалоб относительно нахождения на одном из земельных участков складского комплекса, не учтенного при определении начальной продажной цены предмета залога, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что оценка проведена экспертами-оценщиками по состоянию на 20.10.2015. Согласно пояснениям оценщика Топилиной Е.В. оценка объекта выполнена на основании натурного обследования, предоставленных конкурсным управляющим сведений, дополнительных исследований и расчетов, рыночная стоимость объекта оценки определялась в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 утвержденными Минэкономразвития России в 2015, ФСО N 7), Международными стандартами оценки (МСО 2005) и Европейскими Стандартами Оценки Недвижимости (TEGOVA). Из объяснений оценщика Топилиной Е.В. следует, что упоминание в отчете реквизитов приказов Минэкономразвития России 2007 г. является опечаткой.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость объекта оценки, с учетом принятых допущений и ограничений, составляет 1 219 298 948 руб. (без учёта НДС). Все земельные участки обременены залогом. Один земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018327:76 застроен (стр. 20 отчета). Иные земельные участки не застроены. Оценка самой застройки экспертами не производилась, поскольку в отношении объектов, расположенных на земельном участке 78:42:0018327:76, не зарегистрировано право собственности, отсутствует акт ввода в эксплуатацию и разрешительно-проектная документация. Объекты, находящиеся на земельном участке не являются объектами недвижимости, правовой статус указанных строений не определен. При определении рыночной стоимости заложенного имущества у экспертов отсутствовали основания для оценки объектов застройки, расположенных на одном из земельных участков.

Отчет оценщиков был опубликован конкурсным управляющим на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ). Отчет оценщиков не оспорен в установленном порядке. Требование о повторной оценке никем из кредиторов не заявлено. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для признания отчета недостоверным. Апелляционный суд отмечает, что законность определения проверяется по состоянию на дату его принятия. По состоянию на 16.02.2016 принадлежность должнику спорных построек не установлена. Помимо прочего, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках апелляционного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка кредиторами также не заявлено.

Довод жалоб о нарушении конкурсным управляющим процедуры обращения в суд за разрешением разногласий, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети Интернет, где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Между тем, согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве, продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Нормами статьи 138 Закона о банкротстве не предусмотрена обязанность конкурсного управляющего представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника.

Тот факт, что обращение конкурсного управляющего в суд первой инстанции с заявлением об определении начальной цены предмета залога имело место ранее установления судом требования кредитора ООО "Альфа-Мед" как залогового не является основанием для признания недостоверной проведенной оценки залогового имущества ООО "Альфа-Мед".

Доводы жалоб не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016 по делу N А56-77535/2012/п.и.1 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Глазков

Судьи

Д.В. Бурденков Е.К. Зайцева