Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2016 г. N 13АП-17071/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2017 г. N Ф07-13051/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

04 октября 2016 г.

Дело N А56-52754/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца: Свиридова И.В. (доверенность от 19.11.2015)

от ответчика: Большакова И.В. (доверенность от 01.12.2015)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17071/2016) ООО "Полис Групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2016 по делу N А56-52754/2015(судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля

к ООО "Полис Групп"

3-и лица: 1. ООО "Самоцветы", 2.ОАО "Территориальная генерирующая компания N 2", 3. Департамент финансов мэрии города Ярославля

о взыскании,

установил:

Управление земельных ресурсов мэрии г. Ярославля (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярословской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полис Групп" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 14 799 730 руб. 05 коп. задолженности по договору от 11.11.2013 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Определением Арбитражного суда Ярословской области от 19.06.2015 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2015 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен N А56-52754/2015.

Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании договора от 11.11.2013 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства недействительным, применении последствий недействительности договора от 11.11.2013 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в виде возврата Управлением полученной от Общества по данному договору оплаты в размере 104 973 877 руб. 31 коп., признании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2013 N 24843-а, заключенного между Управлением и Обществом, недействительным, применении последствий недействительности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2013 N 24843-А в виде возврата Обществом полученных от Управления земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:061401:4509, 76:23:061401:4510, 76:23:061401:4511, 76:23:061401:4512, 76:23:061401:4513, 76:23:061401:4514, 76:23:061401:4515, 76:23:061401:4186 и 76:23:061401:4187, расположенных по адресу: территория МКР N 2 жилого района "Дядьково" во Фрунзенском районе города Ярославля общей площадью 127108 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Самоцветы", ОАО "Территориальная генерирующая компания N 2", Департамент финансов мэрии города Ярославля.

Определением от 01.12.2015 в связи с реорганизацией и переименованием истца произведена замена Управления на Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в порядке процессуального правопреемства (далее - истец, Департамент).

Определением суда от 12.01.2016 принято уточнение просительной части встречных исковых требований в связи с заменой Управления на Департамент, ответчик просил в просительной части встречного иска вместо Управления читать Департамент.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 54 397 078 руб. 10 коп. задолженности по договору от 11.11.2013 N 1, 43 484 554 руб. 90 коп. неустойки за просрочку оплаты за период с 09.01.2015 по 16.02.2016.

Решением от 05.05.2016 с Общества в пользу Департамента взыскано 54397078 руб. 10 коп. задолженности, 10000000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска Департамента и встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска Департамента отказать, встречный иск удовлетворить, полагая, что оспариваемый договор купли- продажи является ничтожным как противоречащий положениям ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, посягающий на публичные интересы, срок исковой давности для предъявления такого иска не пропущен. Податель жалобы указывает, что оспариваемые договоры заключены Обществом под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, реализация технических условий подключения к сетям теплоснабжения, указанных в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды участка, не может быть произведена. Кроме того, в связи с уменьшением площади арендуемого в соответствии с договором аренды от 25.11.2013 участка стоимость права на заключение соответствующего договора также должна быть уменьшена пропорционально изменению площади участка с 166 195 кв.м до 127 108 кв.м.

Департамент возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэрии города Ярославля от 02.06.2014 N 1361 принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:4110 площадью 6753 кв.м из земель населенных пунктов для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства по адресу: территория МКР N 1, N 2 жилого района Дядьково во Фрунзенском районе города Ярославля, Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля поручено провести мероприятия по подготовке и проведению аукциона.

Согласно извещению аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:4110 площадью 6753 кв.м из земель населенных пунктов для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства по адресу: территория МКР N 1, N 2 жилого района Дядьково во Фрунзенском районе города Ярославля (далее - Участок) назначен на 31.10.2013.

В соответствии с протоколом N 1357 о результатах аукциона от 31.10.2013 в связи с подачей на участие в торгах одной заявки от ООО "Полис Групп" аукцион признан несостоявшимся, с Обществом, как единственным участником аукциона, заключен договор от 11.11.2013 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор купли-продажи от 11.11.2013), согласно которому продавец (Управление) продает, а Общество (покупатель) выкупает право на заключение договора аренды участка площадью 166 195 кв.м, с кад.N 76:23:061401:595 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Во исполнение договора купли-продажи от 11.11.2013 между сторонами заключен договор от 25.11.2013 N 24843-а аренды указанного земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 11.11.2013 цена продажи права на заключение договора аренды участка определена в размере 156033000 руб.

Пунктом 3.3 договора купли-продажи от 11.11.2013 предусмотрено, что оплата 30% от цены права на заключение договора производится в течение 10 дней с даты подписания договора купли-продажи от 11.11.2013, оставшаяся часть (70%) перечисляется в течение 2014-2015 годов ежеквартально, равными долями (до 09.01.2014, 09.04.2014, 09.07.2014, 09.10.2014, 09.01.2015, 09.04.2015, 09.07.2015).

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по оплате стоимости права на заключение договора аренды участка, наличие задолженности в размере 54611550 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора купли-продажи от 11.11.2013 и договора аренды от 25.11.2013 недействительными и применении последствий их недействительности в виде возврата исполненного по сделкам, полагая, что договор купли-продажи от 11.11.2013 является недействительным как по признаку ничтожности ввиду нарушения при его заключении требований статьи 38.1 ЗК РФ, так и по признаку оспоримости по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, заключенная под влиянием заблуждения.

Суд первой инстанции, посчитав иск Департамента обоснованным по праву и размеру, иск удовлетворил, снизив размер предъявленной ко взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, в удовлетворении встречного иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации являются публично-правовыми.

Под публичным интересом в данном случае выступает установленный порядок управления и распоряжения государственной собственностью на землю, который урегулирован императивно, обеспечивает публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельных участков, к которой не может быть применен принцип свободы договора.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 27 ст. 38. 1 ЗК РФ в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, по результатам аукциона, признанного не состоявшимся, действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения одновременно договора купли-продажи права на заключение договора аренды и договора аренды земельного участка.

Нарушение Управлением установленного порядка свидетельствует о нарушении закрепленной законодательно процедуры предоставления земельного участка, что свидетельствует о нарушении публичных интересов, в связи с чем требование Общества о признании договора купли-продажи от 11.11.2013 ничтожной сделкой является обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о пропуске Обществом срока исковой давности по указанному требованию является ошибочным.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно части 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Как следует из материалов дела, предметом проведения аукциона являлся земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства и реализации проекта строительства жилых домов в сроки, не превышающие 4 квартал 2015 года.

В аукционной документации имелась информация о технических условиях подключения к объектам инженерной инфраструктуры - сетям теплоснабжения, выданных ОАО "ТГК-2" от 14.08.2012.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе, организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.

Решением муниципалитета г. Ярославля от 11.05.2010 N 3000 "О внесении изменений в решение муниципалитета города Ярославля от 05.07.2007 N 486 "Об инвестиционной программе ОАО "ТГК-2 по развитию системы теплоснабжения в г. Ярославле на 2007- 20015 гг" утверждена инвестиционная программа по развитию теплоснабжения в г. Ярославле, согласно которой планировалось подключение к тепловым трассам новых потребителей в жилых районах "Сокол" и Дядьково". Ссылка на данную инвестиционную программу содержалась в аукционной документации.

Таким образом, Общество, принимая участие в аукционе, заключая договор аренды земельного участка, исходило из того, что земельный участок будет соответствовать необходимым для осуществления жилищного строительства требованиям, у Общества отсутствовали основания полагать, что технические условия могли быть изменены таким образом, чтобы срок их действия выходил за пределы сроков, утвержденных действующей инвестиционной программой - позднее 2015 года и строительство теплотрассы может быть также осуществлено позднее указанного срока.

Вместе с тем, в ответ на обращение Общества Департамент энергетики и регулирования тарифов Ярославской области направил Обществу ответ от 08.12.2014 N 31-04512/14, согласно которому строительство теплотрассы еще не началось, рассматривается вопрос о проработке вариантов теплоснабжения микрорайонов от других теплоисточников, а ОАО "ТГК 2" планируется исключить из зоны деятельности указанной территории.

Приказом Минэнерго от 26.01.2015 N 18 был прекращен статус ОАО "ТГК-2" как единой теплоснабжающей организации.

Невозможность технического подключения возводимых Обществом объектов жилищного строительства на условиях, предусмотренных конкурсной документацией, является обстоятельством, препятствующим использованию земельного участка по назначению и свидетельствует о наличии у Общества заблуждения, имеющего существенное значение, относительно как коммерческой обоснованности приобретения права на заключение договора аренды земельного участка, так и заключения самого договора аренды земельного участка.

Ссылка Департамента на то, что на настоящий момент имеется возможность проведения тепловых трасс к возводимым Обществом объектам недвижимости, подлежит отклонению апелляционным судом, учитывая, что на момент подачи встречного иска Общества такая возможность отсутствовала.

Кроме того, согласование технических условий с новой организацией повлечет увеличение сроков строительства и несение Обществом дополнительных расходов, в том числе и по арендной плате.

При этом срок исковой давности по заявленному Обществом требованию в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ следует исчислять не с момента заключения договора аренды, а с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, в данном случае - с момента получения Обществом письма Департамента Энергетики и регулирования тарифов Ярославской области от 08.12.2014 N 31-04512/14.

Таким образом, на дату обращения со встречным иском по настоящему делу данный срок не истек.

Пунктом 6 статьи 178 ГК РФ установлено, что если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, подлежит возврату Обществу сумма перечисленных по спорным договорам платежей в размере 104 973 877 руб. 31 коп., а Департаменту - земельные участки с кад.N N 76:23:061401:4509, N76:23:061401:4510, N76:23:061401:4511, N76:23:061401:4512, N76:23:061401:4513, N76:23:061401:4514, N76:23:061401:4515, N76:23:061401:4187, N76:23:061401:4186 общей площадью 127108 кв.м., образованные из земельного участка с кад.N 76:23:061401:595, оснований для удовлетворения иска Департамента не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2016 по делу N А56-52754/2015 отменить.

В удовлетворении иска Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.11.2013 N 1, заключенный между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля и ООО "Полис Групп".

Применить последствия недействительности договора в виде возврата Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля полученной от ООО "Полис Групп" по указанной сделке оплаты в размере 104 973 877 руб. 31 коп.

Признать недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2013 N 24843-а, заключенный между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля и ООО "Полис Групп".

Применить последствия недействительности договора в виде возврата ООО "Полис Групп" полученных от Управления земельных ресурсов мэрии г. Ярославля земельных участков с кадастровыми номерами N 76:23:061401:4509, N 76:23:061401:4510, N 76:23:061401:4511, N 76:23:061401:4512, N 76:23:061401:4513, N 76:23:061401:4514, N 76:23:061401:4515, N 76:23:061401:4187, N 76:23:061401:4186, расположенных по адресу: территория МКР N 2 жилого района "Дядьково" во Фрунзенском районе г. Ярославля, общей площадью 127108 кв.м.

Взыскать с Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (адрес: адрес: 150999, г. Ярославль, Революционный проезд, д. 6, ОГРН: 1027600681580) в пользу ООО "Полис Групп" (адрес:188643, Ленинградская область, Всеволожск, ул. Пушкинская, д. 61, ОГРН:1107847099788) 12 000 рублей расходов по госпошлине по иску, 3000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова В.М. Горбик