Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. N 13АП-20245/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

18 октября 2016 г.

Дело N А42-1391/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: не явился, извещён;

от ответчика: не явился, извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20245/2016) ООО КБ "Финансовый капитал" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 20.06.2016 по делу N А42-1391/2016 (судья К.А. Востряков), принятое

по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области

к ООО КБ "Финансовый капитал"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области (ОГРН 1025100511886, ИНН 5101200407, место нахождения: пл. Ленина, г. Апатиты, Мурманская обл., 184209; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Финансовый капитал" (ОГРН 1037858008506, ИНН 7831001623, место нахождения: ул. Садовая, д. 121, лит. А, г. Санкт-Петербург, 190121; место нахождения филиала: ул. Ленина, д. 22, г. Апатиты, Мурманская обл., 184200; далее - Общество), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании 117 623,84 руб. долга по арендной плате за период с 26.03.2014 по 31.12.2015, 14 514,64 руб. пени за период с 26.02.2015 по 02.03.2016.

Решением суда от 20.06.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что исходя из правоустанавливающих документов, представленных Обществом с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, Комитет располагал информацией об использовании помещения, занимаемого в административном здании N 22 по ул. Ленина, для осуществления банковской деятельности филиалом банка в городе Апатиты, тем не менее применил иной коэффициент. При этом, по мнению Общества, условия для пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3.6 договора от 26.03.2014 N 1507 отсутствуют; изменений нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Мурманской области, Совета депутатов города Апатиты, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков от даты заключения договора аренды от 26.03.2014 N 1507 в адрес Общества не представлено; ссылаясь на пункт 2 статьи 1, пункт 4 статьи 421, статью 422, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Общество полагает, что только прямо указанные в договоре условия являются основаниями для законного увеличения арендной платы, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители сторон не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит часть пятиэтажного здания с подвалом и цокольным этажом, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Ленина, д. 22, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 26.02.2016 N 51/001/008/2016-4237.

Во исполнение постановления администрации г. Апатиты от 17.10.2013 N 1212 между Комитетом (арендодатель), ООО "Заря" и Обществом (арендаторы) 26.03.2014 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1507 (далее - договор аренды).

По условиям договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок (далее - участок) с кадастровым номером 51:14:0030702:3, площадью 3978 кв.м (категория земель - земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Ленина, д. 22, для размещения служебных помещений в административном здании в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1. договора аренды).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 26.03.2014.

Договор заключен на срок с 26.03.2014 по 31.12.2037 (пункт 2.1 договора аренды).

Государственная регистрация договора аренды произведена 16.04.2014.

В кадастровом паспорте от 24.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 51:14:0030702:3 указана категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения служебных помещений в административном здании.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора аренды размер арендной платы за пользование участком на дату подписания настоящего договора определен расчетом арендной платы (Приложение N 3) к договору аренды, который является его неотъемлемой частью; арендная плата должна вноситься арендатором для осуществления нескольких видов деятельности расчет размера арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего вида разрешенного использования участка.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в следующие: I, II, III кварталы - не позднее 15 числа третьего месяца квартала, за IV квартал - не позднее 1 декабря расчетного года (пункт 3.3. договора аренды).

Основания пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке предусмотрены в пункте 3.6. договора аренды.

Размер арендной платы за 2014 год Общества составил 8 589,98 рубля в год.

Письмом от 21.02.2015 исх. N 0889-12/2/15, полученным Обществом 26.02.2015, Комитет уведомил о перерасчете арендной платы за 2014 год с применением ставок и регулирующего коэффициента как к "Землям, занятыми объектами банковских, страховых организаций, юридических и нотариальных контор", расчетом арендной платы за 2015 год.

Согласно перерасчету арендной платы за 2014 год ее размер составил 37 581,15 рубля в год, в 2015 году 107 374,70 рубля в год.

Письмом от 12.03.2015 исх. N 286 Общество направило Комитету акт сверки взаимных расчетов, исходя из приложения N 3 к договору аренды, начисление пени за 2014 года считает необоснованным, так как обязательства Общества исполнены в полном объеме с учетом расчета арендной платы на 2014 год (приложение N 3 к договору).

16.03.2015 Общество обратилось к Комитету с письмом от 12.03.2015 исх. N 287 с просьбой разъяснить основания для перерасчета арендной платы за землю за 2014 год и расчета за 2015 год с учетом условий пункта 3.6. договора аренды.

В ответ на указанные письма Комитет направил Обществу письмо, в котором указал, что филиалом Общества, как банковской организацией, помещения фактически используются для осуществления банковской деятельности. Комитетом при заключении договора аренды ошибочно применена ставка и регулирующий коэффициент как для земель под административно-управленческими объектами, в связи с чем и на основании Решений Совета депутатов города Апатиты от 24.06.2008 N 450 "Об утверждении Положения об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты", от 27.09.2013 NN 800, 801 Комитетом был произведен перерасчет арендной платы за земельный участок, не связанный с изменениями условий договора. Также ответчику было предложено в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность, в том числе пени.

В письме от 05.05.2015 исх. N 521 Общество просило Комитет производить расчеты по договору аренды в соответствии с его условиями из расчета, установленного для размещения служебных помещений в административном здании.

Ссылаясь на то обстоятельство, что Обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы в период с 26.03.2014 по 31.12.2015 в полном объеме, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, начислив пени в соответствии с пунктом 5.2 Договора.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судом установлено, что в качестве разрешенного использования спорного земельного участка указано - для размещения служебных помещений в административном здании, этот вид разрешенного использования не противоречит целевому назначению, указанному в договоре.

На арендуемом земельном участке расположено пятиэтажное здание с подвалом и цокольным этажом общей площадью 4071,2 кв.м., принадлежащее нескольким собственникам.

В целом здание, расположенное на спорном земельном участке, используется как административное, именно поэтому весь земельный участок, находящийся под ним, относится к землям под административно-управленческими объектами-офисами.

Вместе с тем часть расположенных в здании помещений, принадлежащие ответчику на праве собственности, фактически используется им для осуществления банковской деятельности. Данный факт признается ответчиком и подтверждается материалами дела, а именно: заявлением Общества от 04.07.2013 исх. N 325 на предоставление в аренду земельного участка с учетом указанных в нем приложений, в том числе техническим паспортом на часть здания (экспликацией), в котором указано назначение частей помещения, включающие операционный зал, кредитный отдел, отдел автоматизации, депозитарий, хранилище, кассу, валютную кассу, приходно-кассовую кассу и т.д.

Решениями Совета депутатов города Апатиты от 27.09.2013 N 800 "О внесении изменений в Положение о местных налогах на территории города Апатиты, принятое решением Апатитского городского Совета депутатов от 27.10.2005 N 510", от 27.09.2013 N 801 "Об утверждении ставок арендной платы за землю" для исчисления арендной платы за земельные участки, занятые объектами банковских организаций установлена ставка земельного налога в размере 1,5% и регулирующий коэффициент в размере 3,5.

В обоснование размера подлежащей внесению ответчиком платы за пользование земельным участком Комитетом представлены расчеты (перерасчеты) арендной платы за 2014, 2015 годы, произведенные на основании решений Совета депутатов г. Апатиты от 27.09.2013 N N 800, 801, от 28.10.2014 NN 22, 23, Положения об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденного Решением Совета депутатов МО город Апатиты от 24.06.2008 N 450, с правомерным применением регулирующего коэффициента (Кр), учитывающего вид деятельности арендатора, установленного для видов использования земельных участков "Земли, занятые объектами банковских, страховых организаций, юридическими и нотариальными конторами, равного 3,5 (в 2014 году) и 10 (в 2015 году).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, с учётом вышеприведенных норм права, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о применении коэффициента, предусмотренного для земель под административно-управленческими объектами, офисами, не имеется.

Как правильно указал суд первой инстанции, при исчислении оплаты за часть земельного участка, занимаемого ответчиком, необходимо использовать регулирующий коэффициент, как для земель, занимаемых организацией, осуществляющей банковскую деятельность, поскольку подлежит применению арендная плата, в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В отсутствие доказательств внесения арендной платы в заявленном размере, требование Комитета об уплате долга обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в соответствии с которым арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы.

За нарушение сроков платежей ответчиком, истец начислил пени в сумме 14 514,64 рублей, рассчитанных за период с 26.02.2015 по 02.03.2016, правомерно взысканных судом первой инстанции в связи с допущенной Обществом просрочкой внесения арендной платы.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 20.06.2016 по делу N А42-1391/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова В.И. Желтянников