Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 09АП-46234/16

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

17 октября 2016 г.

Дело N А40-35373/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мухина С.М.,

судей:	Румянцева П.В., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Булановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.07.2016 по делу N А40-35373/2016, принятое судьей Прижбиловым С.В.

по заявлению ОАО "Яуза-хлеб"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

третье лицо: ПАО "Промсвязьбанк"

при участии:

от заявителя:	Черный Д.А. по дов. от 01.03.2016, Никитина Е.А. по дов. от 06.06.2016;
от заинтересованного лица:	Кунина И.Б. по дов от 13.01.2016;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2016, принятым по данному делу, удовлетворено заявление ОАО "Яуза-хлеб" (далее - Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), оформленного письмом от 18.11.2015 N 77/002/026/2015-629,632,633,634,636,664,666,667,669,690,693 N 77/002/001/2015-485,486 об отказе в государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, 220а, строения 1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12, а также на право аренды двух земельных участков, расположенных по адресу г. Москва, проспект Мира, владение 220а (кад. N N77:02:0019001:11) и проспект Мира владение 220а (кад. N77:02:0019001:12).

Суд также обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества произведя государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки на объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Москва, проспект Мира, 220а строение 1 (кад. N 77:02:0019001:1051), строение 2 (кад. N 77:02:0023001:4267), строение 3 (кад. N 77:02:0019001:1020), строение 4 (кад. N 77:02:0019001:1021), строение 6 (кад. N 77:02:0019001:1022) строение 7 (кад. N 77:02:0019001:1023), строение 8 (кад. N 77:02:0019001:1031), строение 9 (кад. N 77:02:0019001:1032), строение 10 (кад. N 77:02:0019001:1024), строение 11 (кад. N 77:02:0019001:1025), строение 12 (кад. N 77:02:0019001:1026), а также на право аренды двух земельных участков, расположенных по адресу г. Москва, проспект Мира, владение 220а (кад. N N77:02:0019001:11) и проспект Мира владение 220а (кад. N77:02:0019001:12), о чем в соответствии с частью 6 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сообщить суду.

Управление Росреестра по Москве не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой полагает, что вынесенный судебный акт не соответствует действующему законодательству, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Отзыв на апелляционную жалобу третьим лицом не представлен.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители Общества в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы по доводам отзыва, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ОАО "Яуза-хлеб" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями от 03.08.2015 N 77/002/026/2015-629,632,633,634,636 от 04.08.2015 N 77/002/026/2015-693 и от 05.08.2015 N 77/002/026/2015-485,486 о государственной регистрации внесения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Москва, проспект Мира, 220а строение 1 (кад. N77:02:0019001:1051), строение 2 (кад. N77:02:0023001:4267), строение 3 (кад. N77:02:0019001:1020), строение 4 (кад. N77:02:0019001:1021), строение 6 (кад. N77:02:0019001:1022) строение 7 (кад. N77:02:0019001:1023), строение 8 (кад. N77:02:0019001:1031), строение 9 (кад. N77:02:0019001:1032), строение 10 (кад. N77:02:0019001:1024), строение 11 (кад. N77:02:0019001:1025), строение 12 (кад. N77:02:0019001:1026), а также на право аренды двух земельных участков, расположенных по адресу г. Москва, проспект Мира, владение 220а (кад. N N77:02:0019001:11) и проспект Мира владение 220а (кад. N77:02:0019001:12).

Письмом от 18.11.2015 N 77/002/026/2015-629, 632, 633, 634, 636, 664, 666, 667, 669, 690, 693 N 77/002/001/2015-485, 486 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Основанием для принятия вышеуказанного решения послужило то, что согласно данным Государственного кадастра недвижимости (ГКН) на земельном участке с кадастровым N 77:02:0019001:11, находящемся по адресу: Москва, проспект Мира, владение 220а, а также на земельном участке с кадастровым N 77:02:0019001:12, находящемся по адресу: Москва, проспект Мира, владение 220а, расположены здания, не входящие в предмет Договора ипотеки и права на которые отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иные основания, в том числе относительно комплектности представленных документов и их достаточности для государственной регистрации ограничения (обременения) права, в решении об отказе не приводится.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из незаконности оспариваемого отказа.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Анализируя указанные Управлением Росреестра по Москве основания для приостановления государственной регистрации, суд обоснованно отметил, что согласно п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в абз. 7 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в действующей на момент заключения договора редакции, разъяснено, что положения п. 3 ст. 340 Кодекса подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.

Как правомерно указано судом первой инстанции, что из представленных в материалы дела копий дел правоустанавливающих документов N N 77/002/026/2015-629,632,633,634,636,664,666,667,669,690,693; 77/002/001/2015-485,486 следует, что 30.07.2015 заявитель - ОАО "Яуза-Хлеб" (как Залогодатель) и третье лицо - ПАО "Промсвязьбанк" (как Залогодержатель) заключили Договор ипотеки нежилых зданий от NН-6/224-2007/745-08-1 -0/0494-10-1 -0/0496-10-2-0/0497-10-1 -0/0708-12-2-0/0079-11-2-0.

Предметом ипотеки явились нежилые строения, являющиеся собственностью Залогодателя.

Кроме того, в Договор в соответствии с положениями статьи 69 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны заложили как ипотеку в силу закона право аренды двух земельных участков, (по адресу г. Москва, проспект Мира, владение 220а кад. N N 77:02:0019001:11 и 77:02:0019001:12), на которых частично расположены заложенные объекты недвижимости. О необходимости ипотеки права аренды земельных участков в силу закона прямо указано в Договоре ипотеки.

При заключении Договора, включая в залог определенные объекты недвижимости стороны исходили из воли и основ свободы договора, а также из определенной суммы предоставляемого Залогодержателем Залогодателю кредита. Следовательно, воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в Договоре объектов. Право аренды двух земельных участков было заложено не как самостоятельный объект ипотеки, а как сопутствующий объект при ипотеке зданий.

Оценивая доводы Управления Росреестра по Москве со ссылкой на пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке, суд обоснованно обратил внимание на следующее.

Для государственной регистрации Ограничения (обременения) права Заявителем был представлен Договор ипотеки нежилых зданий. В соответствии со статьей 1 Договора предметом залога выступают нежилые здания, а также право аренды земельных участков под данными зданиями.

Таким образом, право аренды земельных участков не является самостоятельным объектом Договора ипотеки и передается в залог в силу закона как сопутствующий объект при ипотеке нежилых зданий, а, следовательно, пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке не подлежит применению к данному Договору.

Кроме того, решение нарушает права сторон Договора ипотеки и права потенциальных третьих лиц, а именно:

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Следовательно, отсутствие регистрации (т.е. публичной записи в ЕГРП об ограничении прав Залогодателя на определенное недвижимое имущество) может создать условия для возможного злоупотребления правом со стороны Залогодателя, и в конечном итоге привести к нарушению прав Залогодержателя или третьих лиц.

В соответствии с ч. 3 ст. 11 Закона об ипотеке, права Залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствие такой записи (при том, что договор ипотеки является по загону действующим и исполняется сторонами) нарушает права Залогодержателя, и может поставить под угрозу исполнение договора обеими сторонами.

При действиях в рамках утвержденного Административного регламента (Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789) у регистратора нет правовых оснований для изменения воли сторон Договора для исключения или включения в Договор ипотеки иных дополнительных объектов.

Поскольку все необходимые документы были предоставлены заявителем на регистрацию, суд правильно посчитал, что регистрирующий орган обязан был осуществить регистрацию ипотеки недвижимого имущества.

Ссылка в апелляционной жалобе на судебные акты по иным делам судом апелляционной инстанции отклоняется. Принятие судебных актов по другим спорам не свидетельствует о преюдициальном значении этих судебных актов применительно к рассматриваемому спору. Арбитражный суд при рассмотрении дела не связан выводами судов о правовой квалификации рассматриваемых спорных отношений и толковании правовых норм.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, по настоящему делу не имеется.

Принимая во внимание изложенное и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.07.2016 по делу N А40-35373/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

П.В. Румянцев Л.Г. Яковлева