Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 15АП-11710/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 февраля 2017 г. N Ф08-10734/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

25 октября 2016 г.

дело N А32-45608/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель не явился,

от ответчика: представитель Скоробогатская О.П. по доверенности от 28.12.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-45608/2015 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции по иску Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к жилищно-строительному кооперативу "ВСВ" (ИНН 2308125750, ОГРН 1062308035151)

о взыскании задолженности в размере 1693763,99 руб., пени в размере 41682,25 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "ВСВ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4300015106 от 28.12.2007 г. в размере 1693763,99 руб. за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г., пени в размере 41682,25 руб. по состоянию на 12.10.2015 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 г. исковые требования удовлетворены. С жилищно-строительного кооператива "ВСВ" в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар взыскано 1735446,24 руб., из них 1693763,99 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г., 41682,25 руб. пени по состоянию на 12.10.2015 г. С жилищно-строительного кооператива "ВСВ" в доход федерального бюджета взыскано 30354 руб. государственной пошлины.

Жилищно-строительный кооператив "ВСВ" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение от 08.02.2016 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- ответчик не был надлежащим образом извещен о начале судебного процесса, в связи с чем был лишен возможности предоставить отзыв на иск;

- апеллянт полагает, что в расчет размера арендной платы неправомерно включен коэффициент индексации, устанавливаемый с учетом прогнозируемого уровня инфляции;

- при расчете не учтен поэтапный ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов, расположенных на спорном земельном участке.

Определением от 16.09.2016 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям отзыва, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, выслушав представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией муниципального образования город Краснодар (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВСВ-ИНВЕСТ" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300015106 от 28.12.2007 г., согласно условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по ул. Восточно-Кругликовской, 64/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, общей площадью 24155 кв. м, кадастровый номер 23:43:01 42 047:1168 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, арендная плата устанавливается по итогам торгов в сумме 6350000 руб. в год.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что сумма арендной платы указанная в пункте 2.1. договора, устанавливается за первый год аренды. За последующие периоды арендная плата исчисляется по ставкам арендной платы, установленным законодательством и нормативными актами муниципального образования город Краснодар.

Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.1. договора, договор действует с 28.12.2007 г. по 27.12.2017 г.

Актом приема-передачи от 28.12.2007 г. спорный земельный участок передан Арендатору для размещения многоэтажной застройки (л.д. 14).

29.08.2014 г. между обществом с ограниченной ответственностью "ВСВ-ИНВЕСТ" (Сторона-1) и жилищно-строительным кооперативом "ВСВ" (Сторона-2) заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4300015106 от 28.12.2007 г.

Согласно условиям указанного договора, Сторона-1 передает, а Сторона-2 принимает на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N 4300015106 от 28.12.2007 г. на земельный участок, общей площадью 24155 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская, 64/1, кадастровый номер 23:43:01 42 047:1168, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоэтажной жилой застройки (пункт 1 договора).

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается справочной информацией по объектам недвижимости.

Передача ответчику спорного земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 29.08.2014 г. (л.д. 45).

По утверждению истца, ответчик обязательства по внесению арендной платы по спорному договору аренды за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г. исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 1693763,99 руб.

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 05.06.2015 г. с требованием погашения задолженности, с указанием возможности взыскания пени (л.д. 20-21).

Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и финансового удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом в материалы дела представлен расчет, согласно которому сумма задолженности по внесению арендной платы за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г. составляет 1693763,99 руб. Расчет произведен на основании постановления главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 г. N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", ФЗ от 03.12.2012 г. N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов", ФЗ от 02.12.2013 г. N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов", ФЗ от 01.12.2014 г. N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 г. и на плановый период 2016 и 2017 годов", исходя из площади земельного участка 24155 кв.м и кадастровой стоимости 434173805,95 руб.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 2330600-2688-в от 18.04.2014 г., выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом по ул. Восточно-Кругликовской, 64/1 в г. Краснодаре (литер 5) (16-ти этажный 3-селекционный 256-квартирный жилой дом литер "А", "под/А" (строительный литер 5) на земельном участке, площадью 24155 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:1168, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 8 в Прикубанском внутригородском округе (справка об уточнении административного адреса от 03.02.2014 N 23/3-909) (л.д. 96-100).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 2330600-3030-в от 29.12.2014 г., выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом по ул. Восточно-Кругликовской, 64/1 в г. Краснодаре (литер 6) (16-ти этажный 4-селекционный жилой дом (строительный литер "4" литеры "А", "под/А" на земельном участке, площадью 24155 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:1168, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 10 в Прикубанском внутригородском округе (справка об уточнении административного адреса от 24.11.2014 N 23/3-16927) (л.д. 101-105).

Права граждан на квартиры в МКД, расположенных по адресам: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 8 и г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 10, зарегистрированы 31.07.2014 г. и 05.03.2015 г. соответственно (л.д. 94, 95).

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.

После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. Восточно-Кругликовской, 64/1 в г. Краснодаре (литер 5) (16-ти этажный 3-селекционный 256-квартирный жилой дом литер "А", "под/А" (строительный литер 5) (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 2330600-2688-в от 18.04.2014 г.), и многоквартирного жилого дома по ул. Восточно-Кругликовской, 64/1 в г. Краснодаре (литер 6) (16-ти этажный 4-селекционный жилой дом (строительный литер "4" литеры "А", "под/А") (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 2330600-3030-в от 29.12.2014 г.), перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в жилых домах в собственность иных лиц после завершения строительства данных домов.

Таким образом, прекращена обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиры в каждом из домов.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права от 05.03.2015 г. и 31.07.2014 г. за физическими лицами зарегистрировано право собственности на квартиры N 91 и N 143 в МКД по адресам: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 10 и г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 8, соответственно (л.д. 94, 95).

Согласно представленным в материалы дела ситуационному плану условная площадь земельного участка для литера 5 составляет 2846 м2, для литера 6 - 7102 м2 (л.д. 93).

Таким образом, площадь земельного участка, исходя из которой следует начислять арендную плату за период 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г., составляет 14207 кв.м. (24155 кв.м. - 2846 кв.м. - 7102 кв.м.).

Размер годовой арендной платы за земельный участок, составляет 1790623,72 руб. (3044451,04 руб. / 24155 кв.м * 14207 кв.м, где 3044451,04 руб. - годовая арендная плата за земельный участок площадью 24155 кв.м, рассчитанная исходя из ставки арендной платы от кадастровой стоимости по постановлению N 50 и с учетом коэффициентов инфляции.

Размер арендной платы за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г. составляет: 1790623,72 / 365 * 275 = 1349100,06 руб.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком внесена арендная плата на общую сумму 1650687 руб., что подтверждается платежными поручениями N 455 от 20.11.2014 г. (на сумму 360000 руб.), N 8 от 14.01.2015 г., (на сумму 290000 руб.), N 76 от 10.03.2015 г. (на сумму 100687 руб.), N 114 от 10.04.2015 г. (на сумму 300000 руб.), N 201 от 10.07.2015 г. (на сумму 300000 руб.), N 313 от 09.10.2015 г. (на сумму 300000 руб.) (л.д. 86-91).

Таким образом, отыскиваемая истцом задолженность у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4300015106 от 28.12.2007 г. в размере 1693763,99 руб. за период с 01.04.2015 г. по 31.12.2015 г., удовлетворению не подлежат.

С учетом отказа истцу в иске по основному требованию, в удовлетворении требования о взыскании пени в размере в размере 41682,25 руб. также надлежит отказать.

Ссылка ответчика о неправомерном включении в расчет размера арендной платы коэффициента индексации, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно общему правилу, закрепленному пунктами 1.1, 2.1 приложения N 1 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определялся на основании кадастровой стоимости земельных участков. Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывался по формуле:

АП = Кс x С, где

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края.

Расчет арендной платы за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 произведен по указанной формуле с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края и в соответствии с ФЗ от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов", в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с ежегодной индексацией арендной платы. Коэффициент инфляции на 2013 год составил 5,5%. С 01.01.2014 по 31.12.2014 размер арендной платы определен с учетом коэффициента инфляции на 2014 год равного 5,0%. С 01.01.2015 по 31.12.2015 размер арендной платы определен с учетом коэффициента инфляции на 2015 год равного 5,5%.

Полагая, что коэффициент индексации не подлежит применению при расчете арендной платы, ответчик ссылается на пункты 8, 9 Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г. "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Между тем, Правила N 582 подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы (в частности, пункты 8 и 9) подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

В данном случае спорный земельный участок находится в собственности Краснодарского края, следовательно, пункты 8 и 9 Правил N 582 к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Пунктом 5.2 постановления от 27.01.2011 N 50 предусмотрено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.

Таким образом, оснований для исключения индекса инфляции из расчета размера арендной платы в спорный период не имеется.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

Поскольку апелляционным судом установлен факт рассмотрения спора без надлежащего извещения ответчика, имеются безусловные процессуальные основания для отмены решения суда первой инстанции. Соответственно по делу надлежит принять новый судебный акт.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца - Администрацию муниципального образования город Краснодар.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, постольку основания для взыскания таковой в доход федерального бюджета отсутствуют.

При подаче апелляционной жалобы жилищно-строительного кооператива "ВСВ" уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. (платежное поручение N 176 от 30.06.2016 г.), которая подлежит отнесению на Администрацию муниципального образования город Краснодар.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 года по делу N А32-45608/2015 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246) в пользу жилищно-строительного кооператива "ВСВ" (ОГРН 1062308035151, ИНН 2308125750) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко