Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 февраля 2017 г. N Ф08-10734/16 по делу N А32-45608/2015

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Краснодар

22 февраля 2017 г.

Дело N А32-45608/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова С.Л. (доверенность от 11.01.2017), от ответчика - жилищно-строительного кооператива "ВСВ" (ИНН 2308125750, ОГРН 1062308035151) - Скоробогатской О.П. (доверенность от 28.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-45608/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "ВСВ" (далее - кооператив) о взыскании 1 693 763 рублей 99 копеек долга по арендной плате по договору от 28.12.2007 N 4300015106 аренды земельного участка за период с 01.04.2015 по 31.12.2015, а также 41 682 рублей 25 копеек пени по состоянию на 12.10.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 исковое заявление удовлетворено. С кооператива в пользу администрации взыскано 1 693 763 рубля 99 копеек долга по арендной плате и 41 682 рубля 25 копеек пени. Судебный акт мотивирован наличием между сторонами арендных отношений и отсутствием доказательств внесения ответчиком платы по договору в спорный период. Расчеты долга и неустойки, составленные истцом, суд первой инстанции проверил и признал верными.

На основании определения от 16.09.2016 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Апелляционный суд установил, что ответчик не извещен надлежащим образом о рассмотрении дела в суде, поэтому был лишен возможности защищать свои права и законные интересы (л. д. 150, 151).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 решение от 08.02.2016 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления администрации. Суд апелляционной инстанции на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пришел к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Апелляционный суд установил, что расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию, на отдельные жилые помещения в данных объектах зарегистрировано право собственности физических лиц. С учетом названных обстоятельств произведен перерасчет долга по договору исходя из измененной площади земельного участка в заявленный истцом период (24 155 кв. м - 9 948 кв. м). Установив факт внесения обществом суммы, превышающей размер долга по расчету, произведенному администрацией, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд допустил ошибку при учете платежных поручений кооператива от 20.11.2014 N 455, от 14.01.2015 N 8 и от 10.03.2015 N 76, подтверждающих произведенные кооперативом платежи по договору за период с 29.09.2014 по 31.03.2015, который не был заявлен в рамках настоящего дела.

В отзыве кооператив отклонил доводы администрации, поскольку при расчете долга по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 истец не учитывает переплату, образовавшуюся за период с 29.08.2014 по 01.04.2015.

В судебном заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель кооператива просил оставить без изменения апелляционное постановление.

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 12 часов 30 минут 22 февраля 2017 года.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО "ВСВ-ИНВЕСТ" (арендатор) 28.12.2007 заключили договор N 4300015106 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 24 155 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:1168), расположенного по адресу: Прикубанский внутригородской округ города Краснодара, ул. Восточно-Кругликовская, д. 64/1 (л. д. 7 - 13). Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.09.2008.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определена по итогам торгов в сумме 6 350 тыс. рублей в год.

В пункте 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата, указанная в пункте 2.1 договора, установлена за первый год аренды. В последующие периоды арендная плата исчисляется по ставкам арендной платы, определенным законодательством и нормативными актами муниципального образования город Краснодар.

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.3. договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2007 для размещения многоэтажной застройки (л. д. 14).

По договору от 29.08.2014 ООО "ВСВ-ИНВЕСТ" уступило кооперативу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.12.2007 N 4300015106 (л. д. 43, 44). Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2014.

Администрация направила в адрес кооператива претензию от 05.06.2015, в которой предложила ответчику оплатить долг по договору аренды и неустойку (л. д. 20 - 25).

Поскольку требования претензии кооператив не удовлетворил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке возведены и введены в эксплуатацию следующие объекты: 16-ти этажный 3-секционный 256-квартирный жилой дом литеры "А", "под/А" (строительная литера "5"), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 8;

16-ти этажный 4-секционный жилой дом (строительная литера "4", литеры "А", "под/А"), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Героя Яцкова И.В., 10 (л. д. 96 - 105). В данных жилых домах 31.07.2014 и 05.03.2015 зарегистрировано право собственности граждан на отдельные квартиры (л. д. 94, 95).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Суд апелляционной инстанции установил, что согласно представленному в материалы дела ситуационному плану условная общая площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации возведенных многоквартирных жилых домов, составляет 9948 кв. м.

Принимая во внимание факт регистрации права собственности граждан на квартиры в названных многоквартирных жилых домах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что обязанность вносить арендную плату в заявленный истцом период сохранилась у кооператива в отношении земельного участка площадью 14 207 кв. м (24 155 кв. м - 9948 кв. м). Размер арендной платы, подлежащей внесению за такой участок в период с 01.04.2015 по 31.12.2015 составил 1 349 100 рублей 06 копеек.

Суд апелляционной инстанции установил, что сумма арендной платы, подлежащая внесению в спорный период за ту часть земельного участка, которая необходима обществу для завершения строительства, составляет 1 349 100 рублей 06 копеек. При этом общество уплатило 1 650 687 рублей, переплата на стороне ответчика составила (с исключением правомерно начисленной неустойки) 301 586 рубля 94 копейки. С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.

Изучив доводы жалобы администрации, суд кассационной инстанции полагает возможным исключить из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вывод о наличии в заявленный истцом период переплаты на стороне ответчика. Поскольку отношения сторон по договору носят длящийся характер, при определении размера долга в спорный период апелляционному суды следовало учитывать изменение в 2014 году площади земельного участка, необходимой для продолжения строительства жилых домов, период оплаты, указанный в платежных поручениях арендатора, а также обстоятельства взаиморасчетов по договору аренды, установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2016 по делу N А32-37332/2014.

В то же время в силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса). В определении от 16.09.2016 суд апелляционной инстанции предложил администрации представить обоснование расчета отыскиваемого долга по арендной плате с учетом доводов, приведенных в апелляционной жалобе ответчика (л. д. 150, 151). Истребуемые документы не представлены, поэтому исходя из платежных документов ответчика у апелляционного суда отсутствовали основания для вывода о наличии долга на стороне ответчика. Поскольку отношения, возникшие в связи с заключением договора аренды, не прекращены, стороны вправе урегулировать разногласия при учете платежных документов при внесении арендных платежей за последующие периоды использования участка.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу N А32-45608/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков