Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 21АП-830/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 7 февраля 2017 г. N Ф10-225/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

27 октября 2016 г.

Дело N А84-6/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 27.10.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Калашниковой К.Г. и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Завтуром Р.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заборского С.В. на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.05.2016 по делу N А84-6/2016 (судья Погребняк А.С.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ритейл-Сев"

к индивидуальному предпринимателю Заборскому С.В., индивидуальному предпринимателю Жмудскому С.Т., индивидуальному предпринимателю Гончарову Е.В., обществу с ограниченной ответственностью "Господарник",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Юг",

о понуждении к выполнению договора аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Заборского С.В., индивидуального предпринимателя Жмудского С.Т., индивидуального предпринимателя Гончарова Е.В.

к обществу с ограниченной ответственностью "Ритейл-Сев", обществу с ограниченной ответственностью "Господарник"

о расторжении договора аренды и возложении обязанности возвратить объект аренды,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Заборского С.В. - Тарасова Т.А. по доверенности от 22.01.2016 N 92АА0173586,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ритейл-Сев" (далее - ООО "Ритейл-Сев") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Гончарову Е.В., Заборскому С.В., обществу с ограниченной ответственностью "Господарник" (далее - ООО "Господарник") о понуждении к выполнению договора аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009.

Исковые требования мотивированы отказом индивидуальных предпринимателей Заборского С.В., Жмудского С.Т., Гончарова Е.В. в признании права ООО "Господарник" на предоставление согласно пункту 4.4.1 договора аренды от 23.11.2009, нежилых помещений в субаренду.

Индивидуальные предприниматели Заборский С.В., Жмудской С.Т., Гончаров Е.В. обратились в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением к ООО "Ритейл-Сев", ООО "Господарник" и просили расторгнуть договор аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009; обязать ООО "Господарник" и ООО "Ритейл-Сев" возвратить истцам по встречному иску по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилого помещения - обособленного блога помещений N 1 лит.А, состоящего из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м., по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22.

Встречные исковые требования обоснованы прекращением действия договора аренды нежилого помещения от 23.11.2009 в силу положений пункта 9.5 договора в связи с неуплатой арендной платы свыше 3 месяцев подряд и отказом арендодателей от договора. При этом, о заключении договора субаренды N 1А/1215 между ООО Господарник" и ООО "Ритейл-Сев" на основании договора аренды от 23.11.2009 арендодатели не были уведомлены арендатором (ООО "Господарник). Также истцы по встречному иску указывают, что договор аренды от 23.11.2009 не был зарегистрирован в соответствии с требованиями части 3 статьи 433 ГК РФ после 21.03.2014, в связи с чем, он считается незаключенным.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 24.02.2016 ООО "Ритейл-Сев" в порядке процессуального правопреемства заменено на ООО "Фуршет".

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2016 принят отказ ООО "Фуршет" от требований первоначального иска по делу, производство по делу в части требований первоначального иска прекращено.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2016 принят отказ индивидуальных предпринимателей Заборского С.В., Жмудского С.Т., Гончарова Е.В. от части требований встречного иска о возложении обязанности возвратить индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., Гончарову Е.В. по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м., по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22. Производство по делу в данной части требований встречного иска прекращено.

При этом, истцы по встречному иску индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В. поддержали исковые требования в части расторжения договора аренды (найма) нежилого помещения, заключенного 23.11.2009 между физическими лицами-предпринимателями Жмудским С.Т., Заборским С.В., Гончаровым Е.В. и ООО "Господарник", а также в части возложения на ООО "Господарник" обязанности возвратить индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., Гончарову Е.В. по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, д. 22.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.05.2016 в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Суд первой инстанции руководствовался тем, что договор аренды от 23.11.2009 не может быть расторгнут, поскольку арендные обязательства между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Господарник" по договору аренды от 23.11.2009 фактически прекратились с 01.08.2014, ООО "Господарник" выбыл из арендных правоотношений. Поскольку объект аренды находился в фактическом владении нового арендатора (ООО "Ретейл-Сев") на основании договора аренды от 01.08.2014, а в настоящее время на основании договора аренды от 01.01.2016, суд первой инстанции посчитал невозможным удовлетворить исковые требования об истребовании такого объекта у ООО "Господарник" и передачи его индивидуальным предпринимателям.

Не согласившись с указанным решением суда, индивидуальный предприниматель Заборский С.В. обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 23.11.2009 и постановить в данной части новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Ссылается на то, что в соответствии с положениями части 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения. Полагает, что договор аренды от 23.10.2009 является действующей сделкой.

ООО "Фуршет", индивидуальные предприниматели Жмудской С.Т. и Гончаров Е.В., ООО "Господарник", ООО "Бизнес-Юг" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель индивидуального предпринимателя Заборского С.В. в суде апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 23.11.2009 и постановить в данной части новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя индивидуального предпринимателя Заборского С.В., арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу индивидуального предпринимателя Заборского С.В. - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.11.2009 между физическими лицами-предпринимателями Жмудским С.Т., Гончаровым Е.В, Заборским С.В. (арендодатели 1, 2, 3 соответственно, арендодатели) и ООО "Господарник" (арендатор) был заключен договор аренды (найма) нежилого помещения, согласно которому Арендодатели обязались передать в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м. (объект аренды), по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22. (пункт 1.1 договора).

Срок аренды объекта аренды составлял 10 лет.

В соответствии с пунктом 9.1 договора, он считается заключенным с даты его государственной регистрации и действует до 31.12.2019 (л.д.20-25 т.1).

Сведения о государственной регистрации указанного договора представлены в материалы дела (л.д.25 т.1).

25.07.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (сторона 1), Гончаровым Е.В. (сторона 2), Заборским С.В. (сторона 3), ООО "Господарник" (сторона 4) и ООО "Ритейл - Сев" (сторона 5) было заключено Соглашение о выполнении обязательств, предметом которого является приведение договорных отношений сторон по аренде объекта аренды в соответствие с требованиями законодательства Украины и РФ; получение стороной 5 долгосрочного права аренды на объект аренды на условиях, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества; получение сторонами 1, 2, 3 от стороны 5 ежемесячной оплаты за право аренды объекта аренды по новому договору аренды.

28.07.2014 между ООО "Господарник" (доверитель) и ООО "Ритейл-Сев" (поверенный) был заключен договор поручения, согласно условиям которого доверитель поручает, а поверенный принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет доверителя следующие действия: заключить договор аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22 с индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Гончаровым Е.В., Заборским С.В. и от своего имени перечислять им в период с 01.08.2014 по 31.12.2015 арендную плату, установленную договором аренды недвижимого имущества от 23.11.2009 N 2707. Поручение действует до 31.12.2015 и продлению не подлежит.

31.07.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) (арендодатели) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем, не позднее дня прекращения/досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества N 1082014 от 01.08.2014 заключить договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (основной договор) на отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м. по адресу: г. Севастополь, Пожарова, 22.

01.08.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) (арендодатели) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01082014, в соответствии с которым арендодатели обязались передать арендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м. (объект аренды), по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22.

Срок аренды исчисляется с момента передачи арендодателями объекта аренды арендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим договором и продолжается до 31.12.2015 включительно. В случае досрочного расторжения договора срок аренды прекращается в последний день действия настоящего договора.

Актом приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2014 N 1082014 подтверждается передача арендодателями и принятие арендатором объекта аренды.

01.12.2015 между ООО "Господарник" (арендатор) и ООО "Ритейл-Сев" (субарендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендатор обязался передать субарендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором, отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м., которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22.

Согласно пункту 1.4 срок субаренды исчисляется с момента передачи арендатором объекта субарендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном договором, и продолжается до 30.11.2016 включительно. В случае досрочного расторжения договора, срок субаренды прекращается в последний день действия договора.

В материалы дела представлены доказательства внесения арендной платы ООО "Ритейл-Сев" в пользу индивидуальных предпринимателей Гончарова Е.В., Жмудского С.Т., Заборского С.В. за период с декабря 2014 года по декабрь 2015 года (л.д.59-116 т.1).

01.01.2016 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) (арендодатели) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01012015, в соответствии с которым арендодатели обязались передать арендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м. по адресу: г. Севастополь, Пожарова, 22 (л.д.81-98 т.2).

Срок аренды исчисляется с момента передачи арендодателями объекта аренды арендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим договором и заканчивается 31.12.2018 включительно.

01.01.2016 индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) (Арендодатели) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был составлен и согласован акт приема передачи по договору аренды недвижимого имущества N 01012015 от 01.01.2016, согласно которому объект аренды был передан арендатору (л.д.97 т.2).

01.01.2016 ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) и ООО "Бизнес-Юг" (Субарендатор) заключили договор субаренды N 48-КР, согласно которому арендатор обязуется передать в срочное платное пользование (субаренду), а субарендатор принять недвижимое имущество общей площадью 1591,85 кв.м., расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 22, объект субаренды находится в пользовании арендатора на основании договора аренды N 01012015 от 01.01.2016. Срок действия договора - до 30.11.2016.

02.02.2016 индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) (арендодатели) и ООО "Фуршет" (арендатор) был заключен договор о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2016 N 01012015, указав на изменение наименование арендатора с ООО "Ритейл-Сев" на ООО "Фуршет" (л.д.97 т.2).

Ссылаясь на то, что ООО "Господарник" не вносило арендную плату по договору аренды от 23.11.2009, а также в связи с невозможностью общества осуществлять деятельность на территории Российской Федерации в отсутствие зарегистрированного филиала, индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В. обратились в суд с требованием о расторжении договора аренды (найма) нежилого помещения, заключенного 23.11.2009 между физическими лицами-предпринимателями Жмудским С.Т., Заборским С.В., Гончаровым Е.В. и ООО "Господарник", а также просили обязать ООО "Господарник" возвратить индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., Гончарову Е.В. по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, д. 22.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 26.08.2015 по делу N А83-1755/2014.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Согласно части 1 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) и статьи 173 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), которая содержит аналогичные положения, обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т.п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности.

Согласно статье 759 ГКУ по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 606 ГК РФ, согласно которым по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 762 ГКУ за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

В части 1 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлен договором.

Частью 1 статьи 763 ГКУ определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.

Согласно положениям статьи 283 ХКУ по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

К отношениям аренды применяются соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Статьей 785 ГКУ предусмотрено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она был получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.

Согласно части 2 статьи 795 ГКУ возврат нанимателем предмета найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.

Данные правила не противоречат положениям статьи 622 ГК РФ.

В абзаце 4 пункта 5.4 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества" также разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и иных капитальных строений, хозяйственные суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГКУ, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возвращение нанимателем предмета договора найма.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В материалах дела отсутствует акт возврата предмета аренды от ООО "Господарник" арендодателям - индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., Гончарову Е.В.

Однако суд вправе оценить и иные доказательства, свидетельствующие о возврате предмета аренды арендодателю.

В частности, акт приема-передачи имущества в аренду на основании договора аренды от 01.08.2014, согласно которому соответствующее имущество было передано индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Заборским С.В., Гончаровым Е.В. новому арендатору ООО "Ритейл-Сев".

Следовательно, ООО "Господарник" утратил свое владение предметом аренды не позднее 01.08.2014 и данная дата по существу является датой прекращения правоотношения аренды на основании договора от 23.10.2009.

При этом из указанных выше договоров от 25.07.2014, от 28.07.2014 с участием ООО "Господарник" усматривается воля данного юридического лица на прекращение своего владения как арендатора на основании договора от 23.10.2009.

Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

При этом суд первой инстанции правильно указал, что стороны по договору аренды от 23.11.2009 (предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В., ООО "Господарник"), а также иное лицо - ООО "Ретейл-Сев" урегулировали свои отношения, путём заключения 25.07.2014 Соглашения о выполнении обязательств, предметом которого является приведение договорных отношений сторон по аренде объекта аренды в соответствие с требованиями законодательства Украины и Российской Федерации; получение стороной-5 (ООО "Ретейл-Сев") долгосрочного права аренды на объект аренды (общей площадью 1707,50 кв.м., по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, д. 22) на условиях, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества; получение сторонами 1, 2, 3 (индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В) от стороны 5 (ООО "Ретейл-Сев") ежемесячной оплаты за право аренды объекта аренды по новому договору аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения, стороны обязаны не позднее 5-ти календарных дней со дня подписания Соглашения заключить со стороной 5 новый договор аренды в соответствии с требованиями законодательства РФ с соблюдением всех существенных условий, предусмотренных в договоре аренды недвижимого имущества; заключить со стороной-5 новый договор аренды объекта аренды на срок действия договора аренды недвижимого имущества и провести его государственную регистрацию, согласно требованиям законодательства Российской Федерации (л.д.27-28 т.2).

Согласно пункту 2.4 договора стороны 1, 2, 3, 4 обязаны не позднее дня заключения нового договора аренды осуществить действия по прекращению действия договора аренды недвижимого имущества путем подписания и нотариального заверения у частного нотариуса, находящегося на материковой части государства Украины (Херсонская и Запорожская область) договора о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества. При этом, договор о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества подписывается стороной 4 только при условии заключения сторонами 1, 2, 3 со стороной 5 нового договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 этого соглашения. До момента прекращения действия договора аренды недвижимого имущества за стороной 4 сохраняется право аренды на объект аренды.

Ввиду невозможности осуществления оплаты арендной платы в денежной единице РФ, выполнение стороной 4 по договору аренды недвижимого имущества обязательств в этой части приостанавливается до момента заключения сторонами 1, 2, 3 и стороной 5 нового договора аренды.

С момента заключения нового договора аренды сторона 5 обязана в полном объеме выполнять денежные обязательства по оплате арендной платы сторонам 1, 2, 3, на условиях, предусмотренных в договоре аренды недвижимого имущества.

Во исполнение указанного соглашения, между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Ритейл-Сев" был заключен договор аренды от 01.08.2014 N 01082014, предметом которого являлся тот же объект, что и по договору аренды от 23.11.2009 - нежилые помещения общей площадью 1707,50 кв.м., по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, д. 22.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что обязательство по внесению арендной платы за объект аренды перешло к ООО "Ритейл-Сев" в соответствии с договором от 01.08.2014. Представитель истца в судебном заседании подтвердила факт внесения арендной платы со стороны ООО "Ретейл-Сев" (в дальнейшем - ООО "Фуршет").

Исходя из фактических обстоятельств дела, а также с учётом закрепленного ГК РФ принципа свободы договора, первоначальные участники арендных отношений (индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В., ООО "Господарник"), а также новый участник арендных отношений - ООО "Ретейл-Сев", привели свои правоотношения в такое состояние, при котором объект аренды передан в срочное, платное пользование новому участнику - ООО "Ретейл-Сев", который его принял по акту приёма-передачи, осуществляет оплату арендных платежей.

В период срока действия первоначального договора (от 23.11.2009), стороны пришли к соглашению о заключении нового договора, где в качестве арендатора будет выступать иное лицо.

Хотя стороны договора аренды от 23.11.2009 и не заключили отдельный договор о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества от 23.11.2009, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что фактически объект аренды не находится в пользовании ООО "Господарник", сам ООО "Господарник" не осуществляет оплату арендной платы.

Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору.

При заключении нового договора, прежний автоматически прекращает свое действие, даже если в новом договоре нет прямого указания на это.

Таким образом, договор аренды от 23.11.2009 не может быть расторгнут, поскольку арендные обязательства между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Господарник" по договору аренды от 23.11.2009 фактически прекратились с 01.08.2014, ООО "Господарник" выбыл из арендных правоотношений.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований об истребовании объекта у ООО "Господарник" и передачи его индивидуальным предпринимателям Гончарову Е.В., Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., так как объект аренды находится в фактическом владении нового арендатора (ООО "Ретейл-Сев") на основании договора аренды от 01.08.2014, а в дальнейшем на основании договора аренды от 01.01.2016.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенных в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.05.2016 по делу N А84-6/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заборского С.В. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

К.Г. Калашникова Е.А. Остапова