Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 15АП-13895/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2017 г. N Ф08-513/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, об обязании совершить действия в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

08 ноября 2016 г.

дело N А01-28/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.

судей Сулименко О.А., Сурмаляна Г.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.

при участии:

Кирсанов Александр Александрович, представителя - Петина А.В. по доверенности от 26.11.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кирсанова Александра Александровича

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.07.2016 по делу N А01-28/2016, принятое судьей Афашаговым М.А., по заявлению индивидуального предпринимателя Кирсанова Александра Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея третье лицо: Администрация муниципального образования Краснооктябрьское сельское поселения о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности и обязании совершить действия по государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кирсанов Александр Александрович (далее - ИП Кирсанов А.А., заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - Управление Росреестра по Республике Адыгея, управление) о признании незаконными решений от 31.12.2015 N 01/003/001/2015-1271, N 01/003/001/2015-1272, N 01/003/001/2015-1273 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от СХПК "Единство" к ИП Кирсанову А.А. на имущество незаконным; обязании управления осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от СХПК "Единство" к ИП Кирсанову А.А. на следующее имущество:

- здание мастерской (литер Г), площадью 255 кв.м., кадастровый номер: 01:04:4300001:104, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Табачный;

- склад (литер Г1) с пристройкой (Литер Г2), площадью 229,5 кв.м., кадастровый номер 01:04:4100001:435, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Табачный;

- пилораму (литер Г3), площадью 241,4 кв.м., кадастровый номер: 01:04:4100001:402, расположенная по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Табачный (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Краснооктябрьское сельское поселение".

Решением суда от 07.07.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что имеющиеся в материалах дела документы не подтверждают тождественность объектов недвижимости, переданных Кирсанову А.А. по договору купли-продажи от 27.06.2005, и объектов, в отношении которых предпринимателем заявлено требование о государственной регистрации права собственности.

Не согласившись с принятым решением, ИП Кирсанов А.А. обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 27.06.2005 исполнен сторонами, совокупность сведений на объекты недвижимости, содержащихся в кадастровых паспортах, схеме расположения объекта недвижимости на земельном участке, свидетельствах о государственной регистрации права, выписках из ЕГРП позволяет идентифицировать спорные объекты недвижимости с частью имущества, указанного в договоре.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебном заседании представитель заявителя доложил апелляционную жалобу. Считает действия регистратора незаконными, обжалуется второй отказ регистратора. Оснований для отказа в регистрации не имелось. Объекты состоят на кадастровом учете, при постановке на кадастровый учет они идентифицированы. Просил решение суда отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.06.2005 между СХПК "Единство" (продавец) в лице конкурсного управляющего Ашинова С.Х., действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2004 и ИП Кирсановым А.А. (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора от 27.06.2005 продавец продает, а покупатель покупает здание столярных мастерских (Лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5) общей площадью 3242 м. Имущество расположено по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, п. Табачный. Указанные объекты принадлежат продавцу на праве собственности.

Цена, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретенное имущество, указанное в пункте 1.1 договора, составляет 320 000 рублей, в том числе НДС. Цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).

18.12.2015 ИП Кирсанов А.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договору от 27.06.2005 имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Табачный (здание мастерской (литер Г), площадью 255 кв.м., склад (литер Г1) с пристройкой (литер Г2), площадью 229,5 кв.м., пилорама (литер Г3), площадью 241,4 кв.м.).

При проведении правовой экспертизы Управлением Росреестра по Республике Адыгея установлен факт непредставления на государственную регистрацию заявления о регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости от СХПК "Единство" в лице уполномоченного представителя к Кирсанову А.А., что противоречит требованиям статьи 16 Закона о регистрации.

Сообщениями от 31.12.2015 N 01/003/001/2015-1271, N 01/003/001/2015-1272, N 01/003/001/2015-1273 Управлением Росреестра по Республике Адыгея ИП Кирсанову А.А. отказано в государственной регистрации права собственности в связи с отсутствием заявления о регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости от СХПК "Единство" в лице уполномоченного представителя, ликвидацией СХПК "Единство" - продавца по договору, несоответствием в договоре инициалов конкурсного управляющего, действующего в интересах СХПК "Единство".

Полагая, что отказ в регистрации перехода права собственности является незаконным, ИП Кирсанов А.А. обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не учел следующего.

Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативные правовые акты, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные правомочия, могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия данных действий закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Наличие совокупности указанных условий применительно к настоящему делу судебная коллегия считает доказанным.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

Абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ определено, что регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретенные ИП Кирсановым А.А. по договору купли-продажи от 27.06.2005, послужило непредставление на государственную регистрацию заявления уполномоченного представителя продавца - СХПК "Единство" о переходе права собственности к покупателю, а также наличие противоречий в договоре купли-продажи.

Так, в ходе правовой экспертизы документов управлением установлено, что СХПК "Единство" ликвидировано вследствие банкротства 19.12.2005. От имени указанной организации действовал конкурсный управляющий Ашинов Сафер Хатохович. Однако в разделе "Реквизиты сторон" договора от 27.06.2005 в качестве продавца указан конкурсный управляющий Ашинов А.Х.

Между тем, в ситуации ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (абзац 3 пункта 62 постановления).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац 4 пункта 62 постановления).

Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи от 27.06.2005 исполнен сторонами. Согласованная сторонами в договоре стоимость недвижимого имущества перечислена конкурсному управляющему по платежным поручениям: N 16 от 25.04.2005, N 18 от 27.04.2005, N 22 от 11.05.2005; N 27 от 19.05.2005, N 24 от 01.06.2005, N 49 от 25.08.2005, N 16 от 25.04.2005, N 58 от 20.09.2005.

Факт подписания договора от 27.06.2005 конкурсным управляющим, исполнения сделки и наличия опечатки в договоре при указании инициалов конкурсного управляющего подтверждены объяснениями Ашинова С.Х., полученными в судебном заседании при рассмотрении дела в суде первой инстанции (протокол судебного заседания от 22.06.2016 - т. 1 л.д. 118).

Суд апелляционной инстанции, установив факт исключения продавца из Единого государственного реестра юридических лиц, а также фактическое исполнение сторонами обязательств по передаче недвижимого имущества и денежных средств в рамках договора купли-продажи с учетом пункта 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22, пришел к выводу о том, что отказ управления в регистрации права собственности заявителя на спорные объекты по вышеназванным основаниям не соответствует требованиям Закона.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для регистрации права собственности ввиду невозможности установить идентичность объектов, права на которые заявлены к регистрации и объектов, указанных в договоре от 27.06.2005, суд апелляционной инстанции находит ошибочным.

Предметом договора купли-продажи от 27.06.2005 являлось следующее имущество: здание столярных мастерских (Лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5) общей площадью 3242 м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, п. Табачный.

Таким образом, в договоре купли-продажи указаны идентифицирующие признаки передаваемого по договору имущества: литеры объектов, адрес расположения.

Сведения об объектах недвижимости содержатся в кадастровых паспортах, выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые могли быть получены управлением самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.

Информация об объектах, приведенная в указанных документах позволяет идентифицировать объекты недвижимости (здание мастерской (литер Г), площадью 255 кв.м.; склад (литер Г1) с пристройкой (Литер Г2), площадью 229,5 кв.м.; пилорама (литер Г3), площадью 241,4 кв.м.) с частью имущества, указанного в договоре купли-продажи от 27.06.2005.

Кроме того, на наличие противоречий между предметом договора от 27.06.2005 и заявленными правами на объекты недвижимости не было указано в сообщениях управления от 31.12.2015 N 01/003/001/2015-1271, N 01/003/001/2015-1272, N 01/003/001/2015-1273 в качестве оснований для отказа в регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, полученное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Учитывая изложенное, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

ИП Кирсанов А.А. избрал надлежащий способ защиты своих прав, обратившись первоначально в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на приобретенные по договору от 27.06.2005 объекты недвижимости, а впоследствии обжаловал отказ в суд, поскольку в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорного имущества у заявителя отсутствует иная возможность зарегистрировать свое право на объекты недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции администрация муниципального образования "Краснооктябрьское сельское поселение" указала, что права заявителя на спорное имущество не оспаривает, считает требования предпринимателя законными и обоснованными (т. 1 л.д. 64).

С учетом установленных по делу обстоятельств того, что право собственности на недвижимое имущество возникло на законных основаниях, спор о праве на имущество отсутствует, заявитель в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости, суд апелляционной инстанции считает обоснованными заявленные ИП Кирсановым А.А. требования.

Учитывая, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации, судебная коллегия признает доказанным факт нарушения управлением прав и законных интересов заявителя как добросовестного приобретателя спорного имущества, в связи с чем в силу разъяснений, содержащихся в п. 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22, на управление надлежит возложить обязанность по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли - продажи от 27.06.2005.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.07.2016 по делу N А01-28/2016 отменить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от 31.12.2015 г. N 01/003/001/2015-1271, от 31.12.2015 г. N 01/003/001/2015-1272, от 31.12.2015 г. N 01/003/001/2015-1273.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея осуществить регистрацию перехода права собственности от СХПК "Единство" к индивидуальному предпринимателю Кирсанову Александру Александровичу на следующее имущество:

Здание мастерской (литер Г) площадью 255 кв.м, кадастровый номер 01:03:4300001:104, местоположение: Российскач Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Табачный;

Склад (литер Г1) с пристройкой (литер Г2) площадью 229,5 кв.м, кадастровый номер 01:04:4100001:435, местоположение: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Табачный;

Пилорама (литер Г3), площадью 241,4 кв.м, кадастровый номер 01:04:4100001:402, местоположение: Российская Федерация, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Табачный.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

О.А. Сулименко Г.А. Сурмалян