Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 г. N 14АП-9018/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

16 ноября 2016 г.

Дело N А05-7000/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 ноября 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Техцентр" Померанцева Г.А. по доверенности от 21.06.2016, от Министерства имущественных отношений Архангельской области Шайтанова В.А. по доверенности от 18.02.2016, от общества с ограниченной ответственностью "Брянский капитал" Кузнецовская О.Н. по доверенности от 20.07.2016, Бекесов В.В. по доверенности от 01.11.2016, от общества с ограниченной ответственностью "Стройпартнер-М" Земцовской О.Н. по доверенности от 22.07.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техцентр" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 31 августа 2016 года по делу N А05-7000/2016 (судья Шашков А.Х.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Техцентр" (место нахождения: 163045, г. Архангельск, ш. Талажское, д. 5; ОГРН 1142901000758, ИНН 2901244704; далее - Общество, ООО "Техцентр") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, г. Архангельск, просп. Троицкий, д. 49; ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815; далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Брянский капитал" (место нахождения: 248017, г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4; ОГРН 1033221014188, ИНН 3232039941; далее - ООО "Брянский капитал") с требованиями о признании недействительным договора аренды земельного участка от 02.09.2015 N 4/353(л), заключенного ответчиками, о применении последствий недействительной ничтожной сделки в виде возложения на ООО "Брянский капитал" обязанности возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 29:22:050406:42, предоставленный по договору аренды земельного участка от 02.09.2015 N 4/353(л).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стройпартнер-М" (ОГРН: 1092902002467, место нахождения: Россия, 164505, Архангельска область, г.Северодвинск, проезд Заозерный, д.4А; далее - ООО "Стройпартнер-М"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163000, г.Архангельск, ул.Садовая, дом 5, корп.1).

Решением суда от 31 августа 2016 года в удовлетворении иска отказано.

ООО "Техцентр" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права. Не согласен с выводом суда об отсутствии у Общества охраняемого законом интереса в оспаривании сделки. Считает, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не являлся на момент прекращения договора от 15.05.2009 N 2021-4/33(л) объектом недвижимости, поскольку согласно актам обследования земельного участка от 15.04.2015 и 05.05.2015 следует, что он представлял собой восемь разрозненных железобетонных свай, не связанных каким-либо фундаментом. Кроме того, указывает, что суд не мотивировал отказ в ходатайстве истца о назначении по делу судебной экспертизы с целью решения вопроса о том, является ли объект незавершенного строительства со степенью готовности 1 % объектом недвижимости.

Представитель Общества в заседании апелляционного суда доводы жалобы поддержал в полном объеме.

ООО "Брянский капитал", Министерство, ООО "Стройпартнер-М" в отзывах на апелляционную жалобу и представители указанных лиц в заседании апелляционного суда с доводами истца не согласились, просили решение суда оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу отзыв на апелляционную жалобу не представило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей явившихся лиц, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 15.05.2009 департаментом по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Архангельской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Горчинским Станиславом Эдвардовичем (Арендатор) заключен договор аренды N 2021-4/33(л) земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:42, общей площадью 9030 кв.м для строительства торгового комплекса на срок 3 года.

Соглашением от 11.01.2010 о передаче прав и обязанностей по договору от 15.05.2009 N 2021-4/33(л) произведена замена Арендатора - предпринимателя Горчинского С.Э. на ООО "Стройпартнер-М".

Соглашением от 22.03.2012 о внесении изменений в договор аренды от 15.05.2009 N 2021-4/33(л) срок аренды земельного участка продлен до 15.05.2014, в связи изменением наименования Арендодателем указано Министерство.

По условиям указанного договора Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:22:050406:42, площадью 9030 кв.м в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска для строительства торгового комплекса по ул. Касаткиной.

В период действия договора на земельном участке создан объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050406:341, право собственности на который ООО "Стройпартнер-М" зарегистрировало 30.04.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АЛ N 092208.

Уведомлением от 13.03.2015 Министерство сообщило ООО "Стройпартнер-М" об истечении 14.04.2015 срока действия договора аренды от 15.05.2009 N 2021-4/22 (л) и необходимости передать Арендодателю по акту земельный участок в десятидневный срок с момента прекращения договора.

Министерством и ООО "Стройпартнер-М" 02.09.2015 заключен договор аренды N 4/353 (л), согласно условиям которого ООО "Стройпартнер-М" передан в аренду на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 29:22:050406:42, площадью 9030 кв.м для завершения строительства торгового комплекса.

В связи с продажей объекта незавершенного строительства ООО "Брянский капитал" Министерством и новым владельцем объекта подписано соглашение от 20.10.2015 о внесении изменений в договор аренды от 02.09.2015 N 4/353 (л) и новым арендатором земельного участка стало ООО "Брянский капитал".

Администрацией муниципального образования "Город Архангельск" 15.04.2016 ООО "Брянский капитал" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:42, площадью 9030 кв.м.

После завершения строительства 19.05.2016 торговый комплекс введен в эксплуатацию.

ООО "Брянский капитал" 30.05.2016 зарегистрировало право собственности на торговый комплекс с кадастровым номером 29:22:050406:346.

ООО "Техцентр" 02.05.2016 через портал "Госуслуги" в Министерство подало заявление о предоставлении для целей строительства земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:42, площадью 9030 кв.м, находящегося по направлению на север примерно в 80 метрах от ориентира-здания, расположенного за пределами земельного участка по адресу: г. Архангельск, ул. Касаткиной, д. 10.

Министерство в письме от 23.05.2016 N 312-04-07/4466 отказало в предоставлении земельного участка в связи с тем, что данный участок находится в аренде у иного лица на основании договора от 02.09.2015 N 4/353(л).

Ссылаясь на то, что Министерство не имело права заключать договор аренды земельного участка с ООО "Стройпартнер-М" и данный договор является недействительной сделкой, ООО "Техцентр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Сделка, которая, по мнению истца, нарушает требования закона, является оспоримой, в связи с чем, заявляя данный иск, по правилам статьи 65 АПК РФ, истец должен доказать, что данный договор нарушает его права или охраняемые законом интересы, в том числе повлек неблагоприятные для него последствия.

Как верно указал суд первой инстанции, ООО "Техцентр" стороной оспариваемого договора не является; заключенная ответчиками сделка не влияет на права и обязанности ООО "Техцентр" в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:42. ООО "Техцентр" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду 02.05.2016. В указанный период на земельном участке уже достраивался объект незавершенного строительства, не принадлежащий заявителю на праве собственности. Кроме того, земельный участок был обременен правом аренды, зарегистрированным в установленном действующим законодательством порядке в отношении ООО "Брянский капитал".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ; далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:42, государственная собственность на который не разграничена и используемом ООО "Стройпартнер-М" на праве аренды по договору от 15.05.2009 N 2021-4/33 (л), ООО "Стройпартнер-М" возведен объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах являются обоснованными выводы суда о том, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и предоставлен иному лицу, не являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, и Министерством правомерно, без проведения торгов в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ заключен договор аренды от 02.09.2015 N 4/353(л), согласно условиям которого земельный участок предоставлен ООО "Стройпартнер-М" в аренду на срок три года для завершения строительства торгового комплекса.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 30.04.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Стройпартнер-М" на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АЛ N 092208.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Зарегистрированное право собственности ответчика в установленном порядке не оспорено, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, доводы подателя жалобы со ссылкой на положения пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что объект незавершенного строительства не являлся на момент прекращения договора от 15.05.2009 N 2021-4/33(л) объектом недвижимости, не принимаются апелляционным судом.

Кроме того, с учетом вышесказанного апелляционный суд считает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы с целью решения вопроса о том, является ли объект незавершенного строительства со степенью готовности 1 % объектом недвижимости, поскольку для разрешения настоящего спора по существу специальные познания не требовались, оценка доводов истца находилась в рамках правового поля.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, основываясь на изложенных выше нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что договор аренды земельного участка от 02.09.2015 N 4/353(л) заключен ООО "Стройпартнер-М" для целей завершения строительства торгового комплекса, принадлежащего последнему на праве собственности, и сделал правильный вывод о недоказанности истцом нарушения ответчиками положений закона при заключении названного договора аренды, а также факта нарушения оспариваемой сделкой прав и законных интересов истца, к восстановлению которых приведет удовлетворение заявленных исковых требований о признании недействительной указанной сделки.

Более того, из материалов дела следует, что торговый комплекс на спорном земельном участке возведен и введен в эксплуатацию, 30.05.2016 право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ООО "Брянский капитал".

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией установлено, что по договору купли-продажи земельного участка от 19.09.2016 N 85 спорный земельный участок приобретен ООО "Брянский капитал", и 28.09.2016 на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также зарегистрировано право собственности указанного лица.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

В силу изложенного, так как решение суда первой инстанции соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 31 августа 2016 года по делу N А05-7000/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техцентр" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина