Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 15АП-15275/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2017 г. N Ф08-805/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2016 г.

дело N А32-33007/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский": представитель Привалов Д.А., удостоверение, по доверенности от 15.09.2016;

от Департамента имущественных отношений Краснодарского края: представитель Исаев М.Р., удостоверение, по доверенности от 29.07.2016;

от Администрации муниципального образования Успенский район: представитель не явился, извещена;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.09.2016 по делу N А32-33007/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский"

к ответчикам: Администрации муниципального образования Успенский район; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Краснодарский край в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьего лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края

о признании договоров аренды возобновленными на неопределенный срок, признании существующим и подлежащим государственной регистрации в ЕГРП права аренды,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью АК "Успенский" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования Успенский район (далее - администрация); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление); Краснодарскому краю в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3400000462 и N 3400000118 от 29.11.2003, заключенных между обществом и администрацией возобновленными на неопределенный срок, о признании существующим и подлежащим государственной регистрации (восстановлению) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047, 23:34:0801000:0048, 23:34:0801000:0046, 23:34:0801000:0049, расположенные на территории Веселовского сельского округа в границах плана земель ОАО АПО "Успенское" на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3400000462 от 29.11.2003, заключенного между ЗАО АК "Успенский" и администрацией, а также на земельные участки с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111, 23:34:0301000:0112, 23:34:0301000:0113, 23:34:0301000:0114, 23:34:0301000:0140, 23:34:0301000:0155, 23:34:0301000:0109, расположенные на территории Николаевского сельского округа в границах плана земель ОАО АПО "Успенское" на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3400000118 от 29.11.2003, заключенного между ЗАО АК "Успенский" и администрацией.

Департамент был привлечен к участию в деле также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 в иске отказано.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание представленные истцом доказательства надлежащего использования спорных земельных участков, своевременной уплаты арендной платы за них, в том числе за период после признания недействительными договоров аренды 2013 года. Не признавая существование арендных отношений по спорным земельным участкам, департамент провел аукционы на право заключения договоров аренды по шести спорным участкам. Вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца является необоснованным; данные права вытекают из возобновившихся на неопределенный срок договоров аренды 2003 года; юридический интерес истца состоит в его освобождении от доказывания указанного факта в судебных процессах и направлен на избежание исков, направленных на разрешение по сути одного спора - об оспаривании аукционов по продаже права на заключение договоров аренды на спорные земельные участки и сделок, заключенных по результатам таких аукционов. Кроме того, констатация судом факта пролонгации договоров аренды 2003 года на неопределенный срок позволит внести в отношения сторон определенность и избежать выставления на аукцион остальных пяти земельных участков. Вывод суда первой инстанции о прекращении договоров аренды 2003 года по основанию истечения установленного в них срока противоречит условиям договоров. Вывод суда первой инстанции о том, что воля на прекращение договоров аренды 2003 года выражена в постановлениях N 2372 - 2382 от 16.12.2013 не соответствует содержанию этих постановлений, а, кроме того, указанные постановления были отменены постановлениями NN 1133-1143. Вывод суда первой инстанции о том, что воля арендодателя на прекращение договоров 2003 года была выражена посредством предъявления иска по делу N А32-40860/2014, является необоснованным, поскольку предметом спора по данному делу являлись иные договоры аренды; вопрос о возобновлении или прекращении договоров аренды 2003 года предметом судебного исследования в рамках дела N А32-40860/2014 не являлся. Судебное признание недействительными договоров 2013 года не исключает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды 2003 года по основанию пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Доказательства того, что после истечения срока действия договоров 2003 года стороны осуществили предоставленное им право на односторонний отказ в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в деле отсутствуют. Равным образом, отсутствуют доказательства возражений арендодателя против продолжения использования арендатором участков после истечения срока договоров аренды 2003 года; согласие администрации на продление арендных отношений прямо следует из ее действий по предоставлению земельных участков по договорам аренды N 8834000251-8834000261 от 16.12.2013.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу с учетом дополнений к ней.

Представитель департамента возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Администрация и управление, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 час. 05 мин. 11.11.2016.

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей общества и департамента.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней, выслушав представителей общества и департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.11.2003 между ЗАО Агрокомплекс "Успенский" (арендатор, правопредшественник общества) и администрацией (арендодатель) были заключены договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3400000462 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047, 23:34:0801000:0048, 23:34:0801000:0046, 23:34:0801000:0049, расположенных на территории Веселовского сельского округа в границах плана земель ОАО АПО "Успенское" и договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3400000118 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111, 23:34:0301000:0112, 23:34:0301000:0113, 23:34:0301000:0114, 23:34:0301000:0140, 23:34:0301000:0155, 23:34:0301000:0109, расположенных на территории Николаевского сельского округа в границах плана земель ОАО АПО "Успенское".

Данные договоры были заключены на основании постановления главы администрации Успенского района Краснодарского края N 710/1 от 28.11.2003; из текста данного постановления следует, что оно было принято на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 25.11.2003.

Договоры были заключены сроком до 28.10.2013.

Договоры были зарегистрированные в установленном законом порядке.

Заявлением N 224 от 13.09.2013 общество (правопреемник арендатора) обратилось в администрацию с заявлениями о продлении срока аренды вышеуказанных 11 земельных участков или их предоставлении в аренду на новый срок (49 лет).

В ответ на указанное заявление администрацией были приняты постановления N 2372 - 2382 от 16.12.2013 (по каждому земельному участку) о прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельных участков в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края. Согласно данным постановлениям администрация предоставила истцу в аренду на новый срок (10 лет) указанные выше земельные участки, одновременно прекратив права аренды на земельные участки по ранее заключенным договорам аренды от 29.11.2003 (пункты 1, 2 постановлений).

15.09.2014 администрацией были приняты постановления N N 1133-1143 об отмене постановлений NN 2372 - 2382 от 16.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2015, договоры аренды N 8834000251-8834000261 от 16.12.2013 были признаны недействительными (ничтожными) сделками по иску администрации; основанием для вывода о ничтожности данных сделок послужило несоблюдение уполномоченными органами законодательно закрепленных принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления в аренду спорных земельных участков. Указанным решением суда также применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде возложения на общество обязанности возвратить администрации спорные земельные участки.

Истец полагает, что отмена администрацией постановлений N N 2372 - 2382 в совокупности с признанной в судебном порядке ничтожностью договоров аренды N 8834000251-8834000261 от 16.12.2013 обусловило возобновление ранее заключенных договоров аренды N 3400000118 и N 3400000462 от 29.11.2003 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В доказательство фактов использования спорных земельных участков в 2015 - 2016 годах истцом представлены акты обследования КГУ КК "Кубаньземконтроль" N N 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403 и 404 от 10.12.2015, письмо Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29.04.2016 N 52-908/16-32-20 "Об оплате за пользование земельным участком в Успенском районе", а также подтверждающие оплату этого пользования платежные поручения.

По своей правовой природе спорные договоры представляют собой договоры аренды земельных участков, правоотношения из которых регулируются главой 34 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Спорные договоры были заключены на срок до 28.10.2013 (пункт 6.1 договоров).

В соответствии с пунктом 7.1 спорных договоров их действие прекращается по истечении срока аренды.

По общему правилу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении спорных договоров стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок. Из содержания пункта 7.1 договора аренды следует, что договор прекращается независимо от продолжения пользования арендаторами арендуемым имуществом после истечения срока договора.

Условие пункта 3.1 спорных договоров о праве арендатора на возобновление договоров по истечении сроков их действия при согласии арендодателя не опровергает данный вывод, поскольку, обусловливая такое возобновление согласием арендодателя, предусматривает в качестве его (возобновления) основания соглашение сторон.

Между тем, принимая во внимание объекты аренды - земельные участки, находящиеся в публичной собственности - такое соглашение не могло быть совершено вне установленных ЗК РФ публичных процедур предоставления земельных участков в аренду. Данный вывод следует из смысла выраженного в первом-втором абзацах пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" толкования норм материального права.

Спорные договоры были заключены в 2003 году, то есть после введения в действие ЗК РФ. Соответственно, соглашения о продлении их действия могли быть совершены с соблюдением установленных ЗК РФ публичных процедур предоставления земельных участков в аренду.

Как указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2015, было установлено несоблюдение администрацией установленных ЗК РФ публичных процедур при заключении в отношении земельных участков, являвшихся объектами аренды по спорным договорам, новых договоров аренды N 8834000251-8834000261 от 16.12.2013, что было оценено как основание ничтожности последних. Данное обстоятельство является преюдициальным для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Таким образом, выраженная вне установленных ЗК РФ публичных процедур предоставления земельных участков в аренду при заключении договоров аренды N 8834000251-8834000261 от 16.12.2013 воля администрации не является основанием возобновления спорных договоров аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах фактическое использование истцом спорных земельных участков само по себе не является основанием возобновления спорных договоров на неопределенный срок.

Поскольку спорные договоры были прекращены истечением срока их действия в соответствии с пунктом 7.1 данных договоров в отсутствие выраженного в определенной законом публичной процедуре согласия арендодателя на их продление, постольку для их прекращения не требовалось волеизъявления администрации на односторонний отказ (пункт 2 статьи 610 ГК РФ), в силу чего соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах не имеет юридического значения также и довод апелляционной жалобы о недоказанности возражений арендодателя против продолжения использования арендатором участков после истечения срока договоров аренды 2003 года. Кроме того, такая воля фактически была выражена администрацией требованием о возврате спорных земельных участков, заявленным иском по делу N А32-40860/2014.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.

Основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-33007/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев