Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 г. N 10АП-15109/16

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

г. Москва

23 ноября 2016 г.

Дело N А41-29217/16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,

при участии в заседании:

от истца Индивидуального предпринимателя Лариной Е.М. - Серегин А.А. по доверенности от 25 мая 2016 года,

от ответчиков Администрации г.о. Балашиха, Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц Общества с ограниченной ответственностью "АТАК", Закрытого акционерного общества ТПК "Сенеж" - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2016 года по делу N А41-29217/16, по иску Индивидуального предпринимателя Лариной Е.М. к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании права на внесение арендной платы за аренду земельных участков, третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью "АТАК", Закрытое акционерное общество ТПК "Сенеж",

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ларина Е.М. (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - комитет), Администрации городского округа Балашиха (далее - администрация) о признании права на внесение арендной платы за аренду земельных участков по договору аренды от 07 мая 2009 года N 1375 в 2016 году в размере 45 442,67 руб. исходя из следующих применяемых значений и коэффициентов: Аб-67,31, Кд - 1,1, Пкд-1, Км-1,25, площадь - 491 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "АТАК" (далее - ООО "АТАК") и Закрытое акционерное общество ТПК "Сенеж" (далее - ЗАО ТПК "Сенеж").

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2016 года исковые требования удовлетворены частично; суд признал за истцом право на внесение арендной платы за аренду земельных участков по договору аренды от 07 мая 2009 года 1375 в размере 45 442,67 руб., исходя из следующих применяемых значений и коэффициентов: Аб-67,31, Кд - 1,1, Пкд-1, Км-1,25, площадь - 491 кв.м.; в удовлетворении остальной части требований отказал.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07 мая 2009 года между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ЗАО ТПК "Сенеж", ООО "Магазин электроники "МИР" (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 1375, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности площадью 0,0477 га кадастровый номер 50:15:010202:82, площадью 0,2453 га кадастровый номер 50:15:010202:84, площадью 0,0477 га кадастровый номер 50:15:010202:82, площадью 0,1085 га кадастровый номер 50:15:010202:83, категория земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: Московская область, г. Балашиха, ш. Энтузиастов, д. 54 А для размещения бесплатной парковки и организации въезда-выезда (л.д. 19-22 т. 1).

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2009 года.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 10 лет.

На основании дополнительного соглашения от 20 декабря 2010 года N 1 к договору аренды, арендаторами указанных земельных участков являются ЗАО ТПК "Сенеж", ООО "АТАК", ООО "Акос". Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 23.06.2011 (л.д. 23-24 т. 1).

Впоследствии 08 июля 2013 года между ООО "Акос" (арендатор) и ИП Лариной Е.М. (новый арендатор) заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, пунктом 1.1 которого установлено, что арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 07 мая 2009 года N 1375 (л.д. 25-28 т. 1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определен сторонами в расчете арендной платы.

Арендная плата вносится в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка.

Арендодатель принял на себя обязательство производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендаторов в случаях, указанных в пункте 3.5 договора аренды (пункт 4.2.4 договора).

Комитетом в адрес истца направлено уведомление от 16 марта 2016 года N 1981/2 об изменении расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 07 мая 2009 года N 1375 с 01 марта 2016 года, согласно которому размер арендной платы определен, исходя из ставки арендной платы Аб = 67,31, коэффициента деятельности Кд = 2,5, повышающего коэффициента Пкд = 2, коэффициента местоположения Км = 1,25.

Письмами от 29 марта 2016 года вх. N 4000/1, от 18 апреля 2016 года N 20/16 ИП ИП Ларина Е.М. обратилась в комитет с заявлением о пересмотре расчета арендной платы.

Письмами от 04 апреля 2016 года N 2544/2, от 10 мая 2016 года N 3568/2 комитет отказал в перерасчете арендной платы на 2016 год, поскольку расчет, представленный в уведомлении от 16 марта 2016 года N 1981/2, основан на положениях Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и приложениях к нему, Решении Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 17 февраля 2016 года N 05/18.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с упомянутым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 года N 15117/11, от 25 февраля 2014 года по делу N 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно пункту 1.1 договора аренды, земельные участки предоставлены для размещения бесплатной парковки и организации въезда-выезда.

Коэффициенты деятельности (Кд) в зависимости от вида разрешенного использования указаны в Приложении к Закону Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". К виду разрешенного использования "Для размещения платной автостоянки и парковки" применяется Кд = 2,5 (пункт 14 приложения).

Между тем, к виду разрешенного использования предоставленных земельных участков "для размещения бесплатной парковки и организации въезда-выезда" следует применять Кд = 1,1 (пункт 21 Приложения - "для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства").

Повышающие коэффициенты (Пкд) и коэффициент местоположения (Км) рассчитываются в соответствии с Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 17 февраля 2016 года N 05/18 "Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в городском округе Балашиха". Согласно приложению 1 к указанному решению Совета депутатов: Пкд = 2 применяется в случае предоставления в аренду земельных участков физическим или юридическим лицам для организации платной автостоянки или парковки.

Пкд = 2 не применяется в случае вида разрешенного использования "для размещения бесплатной парковки и организации въезда-выезда", поскольку в данном случае применению подлежит коэффициент Пкд = 1 (для предоставления в аренду земельных участков для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства).

Таким образом, согласно условиям пункта 3.5 заключенного сторонами договора, а также нормам статьи 424 Гражданского кодекса РФ в их толковании, данном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02 февраля 2010 года N 12404/09, при расчете арендной платы с 01 марта 2016 года подлежали применению Кд = 1,1, Пкд=1 без внесения изменений в договор.

Кроме того, с учетом размера арендной платы, установленного пунктом 3.1 договора аренды на дату его заключения, и механизма изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, стоимость аренды участка относится к категории регулируемых цен, и арендная плата за пользование им должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством, ставки арендной платы, в связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами пункта 1 статьи 424 ГК РФ, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года N 12404/09.

Таким образом, новый расчет арендной платы в 2016 году подлежит применению с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Апелляционным судом не принимается довод апелляционной жалобы о том, что муниципальные правовые акты, на основе которых внесены изменения в расчет арендной платы являются действующими и указанные акты подлежат применению во взаимоотношениях по договору аренды земельного участка.

Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Под способами защиты гражданских прав в статье 12 ГК РФ понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

По общему правилу выбор способа защиты нарушенного права предоставляется самому потерпевшему, если только в самом законе не указывается на возможность применения лишь конкретной меры и мер защиты.

Однако чаще всего такой выбор предопределяется спецификой защищаемого права и характером нарушения.

Необходимость в применении такого способа защиты, как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий. Зачастую неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или, по крайней мере, затрудняет такое использование.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Размер арендной платы согласовывается сторонами при заключении договора аренды (статья 421 ГК РФ), либо изменяется в ходе его исполнения согласно установленному договором либо законом порядку.

По смыслу норм статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо несогласная сторона обращается в суд.

В рамках настоящего дела, истец обратился в суд с иском о признании права на внесение арендной платы за аренду земельных участков по договору аренды от 07 мая 2009 года N 1375 в 2016 году в размере 45 442,67 руб. исходя из следующих применяемых значений и коэффициентов: Аб-67,31, Кд - 1,1, Пкд-1, Км-1,25, площадь - 491 кв.м., а не с заявлением об оспаривании муниципальных правовых актов.

При данных обстоятельствах, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных доказательств в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части признания за ИП Лариной Е.М. права на внесение арендной платы за аренду земельных участков по договору аренды от 07 мая 2009 года N 1375 в размере 45442,67 руб., исходя из применяемых значений и коэффициентов: Аб-67,31, Кд - 1,1, Пкд-1, Км-1,25, площадь - 491 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2016 года по делу N А41-29217/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов