Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 г. N 15АП-17569/16

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2016 г.

дело N А32-4409/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего ОАО "ТО N 44" Грудцина А.В.

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 сентября 2016 года по делу N А32-4409/2016 по иску Администрации города Сочи

(ИНН: 2320037148, ОГРН: 1022302934367) к ответчику: открытому акционерному обществу "Тоннельный отряд N 44"

(ИНН: 2319007420, ОГРН: 1022302829493) при участии третьих лиц: Никиташева Станислава Анатольевича, публичного акционерного общества "БАНК ВТБ", о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Тоннельный отряд N 44" (далее - ответчик) со следующими требованиями:

расторгнуть договор от 18.11.2011 N 4900007187 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:1018 общей площадью 733 кв. м, расположенного по адресу Хостинского района, г. Сочи, ул. Новороссийское шоссе;

обязать ОАО "Тоннельный отряд N 44" возвратить в первоначальном состоянии администрации города Сочи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:1018 общей площадью 794 кв. м, расположенный по адресу Хостинского района, г. Сочи, ул. Новороссийское шоссе, освободив его путем сноса части нежилого здания столовой, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:1018.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по договору аренды земельного участка от 18.11.2011 N 4900007187.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 заявленные исковые требования удовлетворены частично: суд признал прекратившимся договор аренды от 18.11.2011 N 4900007187, обязав ответчика возвратить администрации г. Сочи в течение месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения по акту приема-передачи земельный участок. В удовлетворении остальной части требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины.

Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы в рамках договора аренды от 18.11.2011 N 4900007187. Истцом обязательный претензионный порядок соблюден. В части требований о сносе части нежилого здания столовой суд указал, что на момент подписания сделки аренды и ее регистрации уполномоченным органом часть здания столовой находилось на указанном земельном участке и, как следствие, участок передавался арендатору с указанным зданием, следовательно, требование истца о возврате земельного участка следует удовлетворить без указания на необходимость удаления с него части здания столовой.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный кт.

Апеллянт указывает, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 по делу N А32-35948/2013 принято заявление о признании должника банкротом, истец является фактическим кредитором ответчика в рамках названного дела, следовательно, требования администрации будут удовлетворены в рамках процедуры банкротства. Далее апеллянт указывает, что истцом не соблюден обязательный претензионный порядок расторжения договора, а кроме того, требование о расторжении договора в таких условиях со стороны истца является злоупотреблением правом, поскольку удовлетворение иска в этой части исключит право аренды земельного участка из конкурсной массы.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От конкурсного управляющего поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи, а при невозможности организации - об отложении судебного заседания.

Апелляционный суд отклоняет указанное ходатайство как явно направленное на срыв судебного заседания ( часть 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом правил, установленных частью 2 статьи 153.1, статьей 73 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об участии в судебном заседании должно быть подано не позднее чем за 10 рабочих дней до даты судебного заседания.

Ответчик подал ходатайство за 1 рабочий день до даты судебного заседания ( ходатайство поступило в суд 17.11.2016).

Оснований для отложения судебного заседания апелляционный суд не усматривает, поскольку ответчик был уведомлен заблаговременно и имел возможность обеспечить при желании явку представителя.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ОАО "Тоннельный отряд N 44" согласно распоряжению Главы администрации Хостинского района города Сочи от 05.08.2011 N 655-р 18.11.2011 подписан договор N 490007187 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:1018 общей площадью 794 кв. м, расположенного по адресу Хостинского района, г. Сочи, ул. Новороссийское шоссе для целей, не связанных со строительством. Вид разрешенного использования земельного участка - "организация парковой зоны".

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2012, регистрационная запись N 23-23- 19/003/2012-249.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 05.08.2016.

Согласно подпункту 5.2.4 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

В соответствии с подпунктом 5.2.9 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Актами осмотра земельного участка от 30.03.2015 и от 21.03.2016 установлено, что на нем расположено одноэтажное здание ТП, часть нежилого здания - столовой, на остальной части участка произрастают зеленые насаждения.

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 17.02.2015 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

30.09.2015 направлена претензия о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок со дня получения претензии для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Ответы на обращения арендодателем получены не были, для подписания соглашения о расторжении договора арендатор не явился.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязательств по договору аренды земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд за защитой своего нарушенного права.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Истцом в дело представлен акт сверки расчетов за период с 13.02.2012 по 10.03.2016, из которого следует, что арендатором несвоевременно вносилась арендная.

Определением Арбитражного суда краснодарского края от 16.12.2014 по делу N А32-35498/2013-38/83-Б-263-УТ требования Администрации города Сочи включены в реестр требований кредиторов ООО "Тоннельный отряд N 44" в размере 3 028 112 рублей 80 копеек основного долга и 145 363 рубля 61 копейка пени.

Кроме того, в производстве арбитражного суда имеется дело N А32-20718/2015 по иску администрации города Сочи к открытому акционерному обществу "Тоннельный отряд N 44" о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.10.2012 по 31.03.2015 в размере 302 165 рублей 75 копеек. и задолженности по пени в размере 47 862 рублей 57 копеек.

Доказательства оплаты указанной задолженности истец суду не представил.

Таким образом, истцом вне степени разумных сомнений доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора в части внесения арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и не может быть признано злоупотреблением правом.

В материалы дела истцом представлена претензия от 17.02.2015 N 2304/02-05-16 с требованием устранить нарушения условий договора аренды от 18.11.2011 N 4900007187 в части ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Из копии реестра отправления заказных писем с уведомлением следует, что претензия направлена по юридическому адресу ответчика (г.Сочи, ул. Новороссийское шоссе, 7а) и согласно сведениям, размещенных на сайте ФГУП "Почта России", была получена ответчиком 03.03.2016.

Также истцом в дело представлена претензия, в которой истец указывает на необходимости явки ответчика для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с надлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы.

Претензия направлена по юридическому адресу ответчика (г.Сочи, ул. Новороссийское шоссе, 7а) и согласно данным сайта Почты России адресатом 07.10.2015.

На основании изложенного, со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На земельном участке расположена часть объекта недвижимого имущества - столовой, право собственности на которую зарегистрировано за обществом 21.04.2003 на основании решения Центрального районного суда города Сочи.

Кроме того, на земельном участке находится здание трансформаторной подстанции, имеющей признаки недвижимого имущества.

Подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Поскольку трансформаторная подстанция является вспомогательным сооружением, разрешение на ее строительство получать не требовалось.

Несмотря на то обстоятельство, что земельный участок предоставлялся для организации парковой зоны, в пункте 1.3 договора указано, что не допускается изменение функционального назначения существующих строений.

То есть, земельный участок фактически предоставлялся местным самоуправлением обществу для двух самостоятельных целей - для использования строений и организации парковой зоны.

В силу действовавшей на момент заключения договора статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставлялись без торгов собственнику зданий, строений и сооружений.

В пункте 8.4 договора стороны установили, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора, договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что стороны при заключении договора в утвердительной форме выразили волю на его невозобновление после истечения срока действия, что прямо предусмотрено пунктом 8.4. договора.

То есть в силу пунктов 2.1 и 8.4 договора он является прекратившимся с 05.08.2016.

В последнем абзаце пункта 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что суд может вынести решение о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Такое решение направлено на создание определенности между сторонами спорных правоотношений и лицами, которых эти отношения касаются, в том числе для органа, осуществляющего регистрацию прав, обременений и сделок.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал прекратившимся договор аренды от 18.11.2011 N 4900007187.

Ответчиком не предоставлено никаких доказательств, злоупотребления истцом своим правом на расторжение договора аренды. Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения, каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период производства по делу о банкротстве, действующее законодательство о банкротстве не содержит. Ссылка ответчика на то, что прекращение права аренды влечет изъятие его из конкурсной массы, не влияет на правильное по существу решение суда первой инстанции. Цели и задачи законодательства о банкротстве не исключают, вместе с тем, фундаментального принципа защиты прав собственника - в данном случае, публичного собственника земельного участка - на распоряжение своим имуществом. Муниципальное образование обязано обеспечить эффективное использование вверенных ему земель, а нахождение спорного земельного участка во владении неисправного должника таковым не является.

Следует отметить, что на указанном земельном участке расположена часть объекта недвижимого имущества - столовой, право собственности на которую зарегистрировано за обществом 21.04.2003 на основании решения Центрального районного суда города Сочи.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная позиция подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013.

Далее, как правомерно указано судом первой инстанции, на момент подписания сделки аренды и ее регистрации уполномоченным органом часть здания столовой находилось на указанном земельном участке и, как следствие, участок передавался арендатору с указанным зданием.

При указанных обстоятельствах, требования истца о возврате земельного участка правомерно удовлетворены без указания на необходимость удаления с него части здания столовой.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчик не уплатил государственную пошлину, соответствующую сумму надлежит взыскать с него в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Тоннельный отряд N 44" об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи и об отложении судебного заседания - отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 сентября 2016 года по делу N А32-4409/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Тоннельный отряд N 44" в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе